Cómo será alquilar un piso en 2023: éxodo de la compra al alquiler, 'boom' de pisos compartidos y récord de precios en grandes capitales

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  • En 2023, los alquileres asisten a una paradoja: cuanto más falta haga alquilar, más difícil será conseguirlo.
  • La crisis de precios viene a agravar los problemas de un mercado a punto de explotar.

En 2023, los alquileres asisten a una paradoja: cuanto más necesario sea vivir de alquiler, más difícil será conseguirlo. 

Si el mercado del alquiler en España ya sufría un desequilibrio enorme, con muchos inquilinos y pocos pisos para alquilar, la crisis de precios ha venido a agravar este problema todavía más y las consecuencias empezarán a palparse en 2023. 

Los expertos consultados por Business Insider España vaticinan un trasvase de la demanda de compra al alquiler, lo que tensionará todavía más los precios. Para sobrevivir al encarecimiento de los alquileres en tiempos de inflación descontrolada, habrá un boom de pisos compartidos y habitaciones de alquiler.

El éxodo de la compra al alquiler

La inflación lleva meses erosionando el poder adquisitivo de los hogares a toda velocidad y la subida de tipos de interés no para de encarecer los préstamos hipotecarios. Como consecuencia, comprarse un piso ha dejado de ser una posibilidad para muchos.

"Muchas familias que tenían previsto comprarse una vivienda este año o el que viene, ahora se han visto afectadas por la crisis y se van a retirar del mercado de compra y probablemente vayan al de alquiler", resume Ferran Font, jefe de Estudios de pisos.com.

¿La prueba? El sorpasso de la demanda de alquiler frente a la de compra. Hace 6 meses, la demanda de alquiler era del 38% y la de la compra, del 50%. A finales de 2022, la postal ha dado un vuelco y la demanda de alquiler vuelve a liderar el mercado, con un 46%, frente al 44% de compra, según datos de Fotocasa.

"Se trata de un incremento demasiado abultado para un periodo de tiempo tan corto, lo que pone rápidamente más presión sobre la escasa oferta de este mercado. El encarecimiento de los créditos hipotecarios ha ocasionado que los demandantes de compra frustrados se pasen al mercado del arrendamiento al no poder realizar la compra", corrobora María Matos, directora de Estudios de Fotocasa. 

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Inquilinos que no pueden pagar y precios que se disparan

Vivienda jovenes

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A diferencia de la compra de vivienda, donde la demanda puede lidiar con subidas de precio porque cuenta con la ayuda de la financiación hipotecaria, el del alquiler es un mercado mucho más inelástico: si los alquileres suben y la demanda no puede pagarlos, los precios terminan ajustándose a la baja.

Esto debería ocurrir ahora. Teniendo en cuenta la pérdida de poder adquisitivo de los inquilinos, lo lógico sería pensar que los alquileres también caerán. Eso ocurrirá en aquellas ciudades donde, por causa de la crisis de precios, termine habiendo más oferta de pisos en alquiler que potenciales inquilinos.

El problema es que, en aquellas ciudades con los alquileres más tensionados, como Madrid o Barcelona, el desajuste entre oferta y demanda es tal que, por mucho que el precio suba, la demanda terminará absorbiendo las subidas. Esto será así mientras la oferta no aumente.

En España, aproximadamente la cuarta parte de las viviendas se habitan en régimen de alquiler. "Haría falta un incremento de entre 1 y 2 millones de viviendas destinadas a alquiler para poder  satisfacer la sólida y creciente demanda", diagnostica José María Basañez, presidente de Tecnitasa.

Ya de por sí faltan pisos en alquiler para dar cabida a la demanda actual. Pero, con la crisis de precios, esa demanda ha crecido todavía más. 

"El freno de la demanda de compra de vivienda ocasiona que los ciudadanos aumenten su demanda en el alquiler y esto hará que el desequilibrio entre oferta y demanda sea todavía más pronunciado y los precios continúen desfasados", aclara Matos.

Además, añade Matos, la inflación también está influyendo en el alquiler de otra forma: "El precio de las viviendas que salen al mercado también es más alto porque el propietario quiere seguir obteniendo rentabilidad".

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Burbuja de alquiler de habitaciones

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REUTERS/Stelios Misinas

Como la demanda no deja de aumentar —entre estudiantes, turistas y viajeros de negocios, jóvenes y no tan jóvenes que no pueden permitirse la compra— pero el número de pisos en alquiler es cada vez menor, los inquilinos tendrán que buscar otras opciones: en 2023, los expertos vaticinan un boom de personas buscando alquileres compartidos.

"En 2023, el producto estrella va a ser el alquiler por habitaciones. La gente no va a poder alquilar pisos y empezará a buscar habitaciones", vaticina Gonzalo Bernardos, profesor titular y director del Máster Inmobiliario de la Universidad de Barcelona.

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"Está creciendo con fuerza la presión de la demanda sobre el cada vez más reducido stock", explican desde Idealista. En el último año se han duplicado los contactos de potenciales inquilinos a anuncios de habitaciones compartidas: "Al haberse reducido tanto la oferta disponible, se percibe una mayor dificultad de acceso a las habitaciones", añaden.

Como consecuencia, Bernardos calcula que el precio de las habitaciones podría encarecerse entre un 5% y un 10% en 2023.

A la demanda convencional de habitaciones, más centrada en estudiantes y jóvenes, se le sumarán otras personas cuya situación económica ya no les permite seguir viviendo solos. Este cambio vendrá motivado en parte por el frenazo en la creación de empleo.

"En 2023, el mercado laboral no tirará como ahora y la capacidad de pago de mucha gente no aumentará. Vamos a ver alquileres compartidos de forma masiva. La escasa oferta te echa del mercado y te relega a las habitaciones", augura Bernardos.

Batiendo máximos en grandes capitales

"El mercado del alquiler se encuentra en una situación crítica, marcada por las subidas desorbitadas de los precios", lamenta Matos. Los jóvenes, los grandes protagonistas del mercado, serán los más afectados por estas subidas, al contar con rentas más bajas y sufrir una situación más generalizada de precariedad.

La paradoja es cómo, a pesar de la crisis de precios y su impacto en el bolsillo de los hogares, los alquileres continuarán batiendo máximos históricos en los mercados donde más dificultades hay.

"Castilla-La Mancha y Aragón son las únicas regiones que todavía no han alcanzado máximos históricos en el precio del alquiler. El resto de comunidades ya han superado esta barrera desde julio de este mismo año y van marcando récord mes a mes", apunta Matos.

En 2023, el mercado se comportará de manera muy heterogénea. La concentración de demanda en grandes capitales seguirá tensando precios por encima de máximos, mientras que, en ciudades con mercados poco dinámicos, mayor paro y donde la inflación haya afectado más a la demanda, los alquileres sí podrían caer.

Fachada de edificio de viviendas y pisos

"La previsión es que, en las áreas con más fuerte demanda de alquiler en determinadas zonas de ciudades como Madrid, Palma de Mallorca o Málaga, donde la oferta es insuficiente, continuarán subiendo los precios de los alquileres de viviendas en 2023 por encima de la media", pronostica Basáñez.

En cambio, en plazas con menor demanda, puede ocurrir todo lo contrario: el deterioro de las finanzas de los hogares reducirá el número de potenciales inquilinos, de manera que los propietarios tendrán que ajustar precios para que la demanda existente los absorba.

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