Lo que sirve y lo que no de la nueva ley de vivienda

Vivienda terraza piso

REUTERS/Enrique Calvo

  • Después de más de 2 años de negociaciones, la ley de vivienda ya tiene la luz verde del Congreso. El texto incluye medidas que van mucho más allá del control de precios y genera división entre quienes la defienden y quienes creen que empeorará la situación.
  • Un informe de EsadeEcPol desgrana las iniciativas que pone en marcha la ley y advierte de sus posibles consecuencias negativas.

La ley de vivienda es como la tortilla de patatas en España: a nadie le deja indiferente y, cada vez que sale a debate, hay una clara polarización. En el caso de la tortilla, en torno a si con cebolla o sin; en cuanto a la ley de vivienda, sobre si con control de alquileres o sin.

Pero no es tan sencillo. El texto, de más de medio centenar de páginas, aprobado la semana pasada por el Congreso, no se reduce al control de precios, sino que incluye muchas más medidas. Desde mayores garantías para colectivos vulnerables en caso de desahucio, hasta incentivos para pequeños propietarios que cumplan ciertos requisitos en áreas tensionadas o castigos para propietarios de pisos vacíos.

En líneas generales, todo el esfuerzo dedicado a aumentar la oferta de vivienda asequible "es prometedor y va en la dirección adecuada para resolver el problema", señala un informe publicado por EsadeEcPol, que sin embargo se mantiene reticente respecto a los posibles efectos "contraproducentes" de un control de alquileres.

Un 20% de vivienda pública en 20 años

Según el informe, todos los esfuerzos de la norma encaminados a mejorar la accesibilidad de alquiler social y movilizar vivienda vacía son "potencialmente muy fructíferos". 

Aunque quizás demasiado ambiciosos en algunos casos. Por ejemplo, la promesa de alcanzar un 20% de vivienda pública en 20 años que lanzó la ministra del ramo, Raquel Sánchez, hace unos días, "es difícil de imaginar", ya que exigiría que cada año de aquí a 2043 España sumara tantas viviendas al parque social como las que existen a día de hoy.

Control de alquileres: ¿sí o no?

Con la aprobación de la ley de vivienda, el Ejecutivo se enfrenta a la difícil tarea de encontrar soluciones efectivas para el problema del acceso a la vivienda, haciendo funambulismo entre dar seguridad a los propietarios y proteger a colectivos vulnerables, garantizando el derecho a una vivienda digna.

Pero algunas de las medidas anunciadas, como los controles de precios, amenazan con llevarse por delante un derecho igual de constitucional; el de la propiedad privada. 

Riesgo de 'efecto bumerán': lograr lo contrario de lo que busca

Esta es la gran crítica del sector privado: la inseguridad jurídica que puede provocar la nueva regulación podría hacer que muchos propietarios opten por retirar sus viviendas del mercado. Esto reduciría la oferta, lo que, a su vez, provocaría el efecto contrario al deseado: el encarecimiento de los alquileres.

La reducción de oferta es una, pero no la única consecuencia. Según un análisis de los contratos de alquiler firmados y finalizados en Cataluña durante la aplicación del control de alquiler aplicado a nivel autonómico, los únicos alquileres que bajaron fueron los de las viviendas más caras, mientras que las más baratas subieron su precio (hasta el valor de referencia fijado como tope).

'Café para todos': una medida cero redistributiva

Otra crítica al control tiene que ver con que se trata de una medida de café para todos: no ayuda en mayor medida a aquellos colectivos con mayores problemas de acceso a la vivienda, sino que cualquiera, independientemente de sus ingresos, puede aprovechar sus beneficios.

De hecho, según el estudio de EsadEcPol, en el caso catalán, el control "benefició principalmente a los hogares con mayor poder adquisitivo y pudo haber perjudicado a los de menor capacidad". 

Esto podría explicarse simplemente por el hecho de que, en un escenario de control de precios, es posible que los propietarios busquen mayores garantías por parte de sus inquilinos, lo que claramente deja en desventaja a aquellos con menores ingresos.

Incentivos: una de cal, una de arena...

Una medida que podría servir para que los propietarios de viviendas en zonas tensionadas se inclinen por alquilar a colectivos con menores ingresos son los incentivos fiscales que prevé la ley: podrán beneficiarse de deducciones en el IRPF en el caso de que apliquen descuentos en el precio, o alquilen la vivienda a jóvenes u otros colectivos vulnerables.

Por ejemplo, en caso de alquilar el piso a jóvenes de entre 18 y 35 años o si cede la vivienda a programas de alquiler social, el propietario podrá deducirse en el IRPF un 70% de los ingresos netos recibidos por alquilar su propiedad en régimen de vivienda habitual.

La credibilidad del INE, ¿en entredicho?

La gran novedad de la nueva ley es la incorporación de un tope para los contratos de alquiler en vigor, cuyo precio podrá subir como máximo un 2% este año, y un 3% el que viene. También se creará un índice para fijar los límites de subida a partir de 2025.

Antes, cuando firmabas un contrato de alquiler, el propietario tenía derecho a subírtelo una vez al año conforme a lo que hubiera subido el IPC. Pero desde que la inflación anda disparada, este ha dejado de ser un buen índice en el que fijarse, a riesgo de caer en fuertes subidas de los alquileres. 

Antes del 31 de diciembre de 2024, el INE definirá un nuevo índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda, con el fin de evitar incrementos desproporcionados en la renta.

"Es preocupante que un instituto autónomo como el INE español esté a cargo de definir un índice de referencia de precios de alquiler para la nueva ley de vivienda, ya que esto podría poner en riesgo su independencia y autonomía", avisan desde EsadEcPol. 

Al ser una institución autónoma, el INE se supone que debe actuar con independencia política y sin interferencias del gobierno. "Sin embargo, dado que el INE es una entidad gubernamental, existe el riesgo de que el gobierno intente influir en la definición del índice, lo que podría comprometer la independencia y objetividad de este".

Impuesto a pisos vacíos

La nueva ley incluye una penalización en el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) de hasta el 50% para viviendas vacías (que lleven más de dos años desocupadas), y aplicará esos recargos a propietarios de 4 viviendas o más. 

"Esta medida va en la dirección apropiada de alinear los incentivos individuales con los colectivos (la necesidad de ampliar oferta de alquiler)", destaca el informe.

El problema es que podría no surtir mucho efecto. Básicamente por el esfuerzo administrativo que requiere ponerla en marcha y mantenerla. "Si los Ayuntamientos optan por aplicar el recargo, deberán mantener un registro de las viviendas vacías". Actualmente, hay 7 comunidades autónomas que ya cuentan con este registro (Aragón, Canarias, Cataluña, Galicia, País Vasco, Valencia y Navarra). 

Pero este es solo el primer paso: para cada vivienda, se deberá comprobar que cumple con todas las características descritas, lo que incluirá registrar quién es el propietario, si el residente habitual se encuentra desplazado por alguna razón, si hay obras en curso, si se trata de una segunda residencia o si está disponible en el mercado.

Una vez hechas las comprobaciones, las administraciones tendrán que comparar el registro de viviendas vacías con el de propietarios, para determinar cuáles tienen cuatro o más viviendas. Solo entonces, podrían aplicar la penalización.

Vivienda España

50.000 viviendas de la Sareb

Ha sido uno de los grandes anuncios de las últimas semanas: el reparto de 50.000 inmuebles de la Sareb para que las administraciones públicas los destinen a alquiler asequible y contribuir a destensar alquileres en algunas ciudades.

En un momento en el que falta oferta urgentemente y construirla llevará años, priorizar reconversión de viviendas a corto plazo para empezar a destensar el mercado cuanto antes es una medida acertada. 

"La transformación de 50.000 viviendas de la Sareb que ha comprometido el gobierno va en esa dirección, por sí misma añadiría un sustancial 17% el parque actual de vivienda de alquiler social", apunta el informe. 

El problema es que buena parte de esa oferta se ubica en territorios donde la demanda brilla por su ausencia, por lo que no está claro que solucionara gran cosa. De esas casi 50.000 viviendas, poco más de 7.000 están en capitales de provincia, mientras que la mayoría se encuentra en territorios con baja demanda e, incluso, en desiertos demográficos.

Promoción de vivienda en Seseña

Nuevas promociones: reservar un 40% del suelo a alquiler social

Con la nueva ley, los porcentajes de reserva de suelo para vivienda protegida aumentan del 30 al 40% en el suelo urbanizable (actuaciones de nueva urbanización) y del 10 al 20% en suelo urbano no consolidado (actuaciones de reforma o renovación de la urbanización).

Este porcentaje, avisa el informe, "puede afectar negativamente a los incentivos a construir en agregado dependiendo de las circunstancias en que se aplique".

Las críticas principales son que este tipo de medidas tienden a actuar como un impuesto sobre la urbanización residencial, lo que podría reducir la oferta total de viviendas o aumentar el precio de la vivienda libre.

Hay formas de evitarlo, "ofreciendo incentivos a los promotores, como bonos de densidad, aprobación acelerada y exención de tasas".

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