Madrid descarta declarar zonas tensionadas: "No es una decisión caprichosa, el control de alquileres no ha tenido buenos efectos en ningún sitio"

No es un secreto para nadie: Madrid es hoy una de las postales del drama de la vivienda en España. Los precios ya tocan máximos después de años de ascenso imparable, y tanto la compra como el alquiler se han convertido en misión imposible para algunos colectivos, como los jóvenes.

El propio Gobierno de la Comunidad lo reconoce: "Negar que existe una dificultad de acceso a la vivienda sería negar una realidad", confirma la directora general de Vivienda y Rehabilitación de la Comunidad de Madrid, María José Piccio-Marchetti Prado, en una entrevista con Business Insider España.

La administración de Isabel Díaz Ayuso es consciente de que Madrid es un mercado tensionado y, al mismo tiempo, rechaza de plano declarar zonas tensionadas. Pero no es por capricho, se apresura a aclarar Piccio-Marchetti:

"No tenemos intención de declarar zonas tensionadas. Pero no es una decisión caprichosa, es que consideramos que no es un buen instrumento. No conocemos ningún lugar en el que el control de precios haya producido efectos positivos en la oferta de viviendas en alquiler".

En abril de 2023, hace casi un año, entró en vigor la ley de vivienda, que permitiría a las comunidades autónomas limitar los alquileres aplicando un control de alquileres en áreas previamente declaradas como tensionadas (entre otras medidas). Eso sí, para poder hacerlo, primero haría falta aprobar un índice oficial que fijara los precios de referencia a los que habría que ajustar los alquileres. 

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El Gobierno aprobó ese índice hace tan solo unos días, y Cataluña ha sido la primera comunidad en animarse a declarar zonas tensionadas en 140 municipios en los que podrá topar los alquileres. 

Madrid, en cambio, lo descarta, y tampoco aceptará que otros municipios de la Comunidad puedan hacerlo. 

En virtud del artículo 18.1.3 de la Constitución española, "las Comunidades Autónomas podrán asumir como competencia exclusiva la ordenación del territorio, urbanismo y vivienda, competencia que ha sido efectivamente incluida en todos los Estatutos de Autonomía".

De hecho, antes de que se aprobara la ley de vivienda, de ámbito estatal, el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) ya advirtió de que la nueva ley expropiaba competencias a las comunidades autónomas.

El Gobierno, sin embargo, también aspira a que los ayuntamientos puedan declarar zonas tensionadas, y así saltarse el veto de algunas autonomías. En una entrevista con Business Insider España, el secretario de Estado de Juventud, Rubén Pérez Correa, avanzó que el Ejecutivo trabaja para que los ayuntamientos puedan asumir ciertas competencias:

"Queremos trabajar con la Federación Española de Municipios y Provincias (FEMP) en la reflexión de qué está ocurriendo con la vivienda. La vivienda no es solo una competencia de las comunidades autónomas, y mientras no haya una resolución del Tribunal Constitucional que diga que es anticonstitucional, las competencias de vivienda las pueden asumir los ayuntamientos", aseguraba Pérez Correa.

Por lo pronto, eso no está ocurriendo en Madrid, donde la Comunidad se reserva el derecho de declarar áreas tensionadas. Según Piccio-Marchetti, "de los 179 ayuntamientos de la Comunidad de Madrid, podría hablar de tres, máximo cuatro, que hayan pedido declarar su municipio como zona tensionada".

Es el caso de Getafe, por ejemplo, cuya solicitud fue rechazada a finales de octubre del año pasado. "Desde la Comunidad de Madrid los hemos escuchado, como no puede ser de otra manera, pero los ayuntamientos no son competentes para declarar las zonas tensionadas", resuelve la directora general, y añade:

"La competencia es de la Comunidad Autónoma, y nosotros no vamos a llevar a cabo esa declaración de zona tensionada, pero porque entendemos que no es bueno, no es un buen instrumento".

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Piccio-Marchetti se refiere a los efectos colaterales del control de alquileres. Efectos que han sido analizados por expertos del sector y varios estudios publicados por organismos como el Banco de España, la Comisión Europea, Fedea o Esade.

Todos estos informes advierten de que un control de precios donde se castigue al propietario que suba el alquiler o se le imponga un precio máximo so pena de castigo provocará una reacción en cadena de efectos adversos que dificultarán todavía más el acceso a la vivienda de los inquilinos.

"En todos los sitios donde se han aplicado los controles de precios: en Berlín, en Escocia, en París, en San Francisco, o en la propia Barcelona, en ningún caso se han observado efectos positivos. Al final lo que ha producido es inmediatamente una reducción de la oferta y una subida de los precios", afirma Piccio-Marchetti.

Aunque el efecto más inmediato de un control de alquileres es que, obviamente, logra topar precios, a largo plazo puede provocar una serie de efectos secundarios que deterioren el mercado, entre ellos, que los propietarios (que ahora mismo son los que proporcionan oferta, ya que apenas hay vivienda de alquiler social) saquen sus viviendas del mercado.

Esto reduciría la oferta, lo que, a su vez, provocaría el efecto contrario al deseado: el encarecimiento de los alquileres.

Uno de los últimos informes publicados al respecto por EsadeEcPol sobre el control de precios en Cataluña concluye que "solo redujo el precio del alquiler en las viviendas más caras, y de hecho produjo una subida a las más baratas: benefició principalmente a los hogares con mayor poder adquisitivo y pudo haber perjudicado a los de menor capacidad".

La decisión, sin embargo, no es tan sencilla. Fuentes del propio Ministerio de Vivienda, de hecho, avisan de que "hay crecimientos de precios muy importantes en muchas zonas de España que provocan que los ciudadanos no puedan acceder a la vivienda. Es necesario establecer medidas efectivas por parte de las comunidades para garantizar ese acceso".

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 "Se ha producido una importantísima reducción de la oferta de alquiler en Madrid"

De hecho, desde la Comunidad de Madrid no dudan en afirmar que "se ha producido una importantísima reducción de la oferta de viviendas en alquiler y una subida de precios". Sin embargo, en Madrid no se está aplicando el control de alquileres, por lo que no sería posible atribuir estos efectos al mismo. 

Piccio-Marchetti apunta en su lugar a la ley de vivienda como la causa del problema. Según la directora general, la nueva regulación está provocando inseguridad jurídica, y eso provoca que se retire oferta del mercado y que suban los precios.

"Los propietarios sobre quienes carga la ley de vivienda están retirando sus inmuebles del mercado de alquiler y los están poniendo en venta, con lo que cada vez hay menos inmuebles disponibles y, por tanto, los precios son más altos", afirma Piccio-Marchetti, que cita porcentajes de reducción de la oferta que rondan el 15%, según los portales inmobiliarios.

Desde el Ministerio de Vivienda, sin embargo, niegan la mayor: afirman que la nueva regulación sí proporciona seguridad jurídica, y lo hace tanto a inquilinos como a propietarios. En otra entrevista con Business Insider España, el secretario general de Vivienda, David Lucas, afirmaba que la nueva ley "intenta garantizar derechos", y cuando se producen avances sociales de esta magnitud, "siempre hay quien se revuelve". 

¿Es culpa de la ley de vivienda?

Según un informe elaborado por Tecnocasa y la Universidad Pompeu Fabra, en los últimos tres años la oferta de pisos en alquiler se ha reducido un 70% en ciudades como Madrid y Barcelona. Pero la ley de vivienda no lleva tres años en vigor, por lo que quizás cabría pensar que haya otras causas que puedan estar agravando la situación.

Causas, como por ejemplo el boom del alquiler vacacional en grandes capitales, cuyos efectos reconoce la directora general: "Hay otra serie de inmuebles que se han destinado al alquiler turístico, y que están haciendo también que se pierdan más viviendas en alquiler en los centros de las ciudades".

Otra razón tiene que ver con el trasvase del alquiler residencial hacia el alquiler de temporada para burlar la regulación. Una triquiñuela que, si bien puede haber surgido como consecuencia de la ley de vivienda, afirmar que es culpa de la misma sería como decir que la evasión fiscal es culpa de que haya impuestos.

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Más allá del control de alquileres: ¿qué hacer?  

La Comunidad de Madrid no aplicará el control de alquileres. Pero el drama de la vivienda continúa siendo una realidad en Madrid.

¿Qué se puede hacer, entonces?

Piccio-Marchetti defiende otro tipo de medidas que se están aplicando desde la Comunidad: "Lo que queremos es incrementar la oferta de manera importante para que puedan bajar los precios".

La directora general de Vivienda y Rehabilitación defiende dos fórmulas para aumentar la oferta: primero, a través de obra nueva: "estamos llevando a cabo una importante labor de construcción de vivienda pública en colaboración público-privada". 

A través del Plan Vive, el Gobierno autonómico está desarrollando más de 8.500 viviendas, más otras 1.600 más que se movilizarán a través de la Agencia de Vivienda Social (que tiene unas 25.000). En ambos casos, se trata de vivienda asequible enfocada sobre todo para jóvenes y hogares con rentas bajas. 

El problema es que puede no ser suficiente, dada la demanda existente, más las necesidades futuras de vivienda derivadas de la formación de nuevos hogares (en la Comunidad se forman alrededor de 40.000 nuevos hogares al año).

Para sortear esta variable y sacar más oferta, la Comunidad también intenta movilizar viviendas ya existentes que los propietarios no están poniendo en el mercado de alquiler: "Queremos darles seguridad jurídica a través de nuestro Plan Alquila ofreciendo seguros de impago gratuitos para animar a los propietarios a que pongan sus inmuebles en alquiler".

Por la parte de los inquilinos, Piccio-Marchetti afirma que el Gobierno de la Comunidad ha gastado 11 millones de euros en ayudas al alquiler para jóvenes, aunque parece que muchas de estas ayudas no están llegando, o lo están haciendo con retraso.

Desde 2022, Madrid también ha puesto en marcha el Plan Primera Vivienda, mediante el cual la Comunidad ha llegado a acuerdos con CaixaBank, Santander, Ibercaja, ING, Kutxabank, Unicaja y Abanca para que estas entidades concedan hipotecas de hasta el 95% del valor de la vivienda a jóvenes menores de 35 años. 

Una medida que, según avanza Piccio-Marchetti: "Está funcionando muy bien y vamos a ampliar también a los menores de 40 años".

El riesgo es que algunas de estas medidas, como la construcción de nuevas viviendas, llevan años, y el problema es ahora, que las ayudas no siempre llegan a todos los que lo necesitan, y que muchas de estas medidas llevan estando en vigor años y no han solucionado el drama de la vivienda en Madrid.