Alquilar habitaciones para saltarse el control de precios y otras 5 grietas de la ley de vivienda
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- La nueva ley de vivienda tiene resquicios que podrían poner en jaque la efectividad de algunas medidas. En Business Insider España analizamos la letra pequeña y las grietas que pueden complicar su aplicación.
- Existen varias grietas en el control de alquileres. La más grande: el tope de precios no puede aplicarse en los contratos por alquiler de habitaciones.
La de vivienda será la última gran ley que verá la luz esta legislatura. Después de más de dos años de bloqueo, entre negociaciones y trámites parlamentarios, el Senado dará hoy luz verde a la nueva ley de vivienda, a poco más de una semana de las elecciones del 28 de mayo. Nada como la llegada inminente de un deadline político para hacer grandes anuncios.
El texto final incorpora algunas novedades que se han ido negociando en los últimos meses, como la de un límite a la revalorización de alquileres en vigor o la obligación de que sea el propietario y no el inquilino quien asuma los gastos de la inmobiliaria.
Pero dentro de esas novedades hay resquicios que podrían poner en jaque la efectividad de algunas de las medidas. En Business Insider España analizamos la letra pequeña de la ley de vivienda y las grietas que pueden complicar su aplicación.
Alquiler de habitaciones para saltarse el control de precios
El control de alquileres lleva mucho tiempo siendo la medida más polémica de la ley de vivienda. Cada vez que alguien la menciona, profesionales y expertos del sector salen a alertar de sus efectos negativos en literatura económica y en ciudades y países donde se han aplicado estos topes.
Pero resulta que hay varias grietas en el control de alquileres. La más grande: el límite de precios no puede aplicarse en los contratos por alquiler de habitaciones.
"La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) no regula el alquiler de habitaciones. Estos contratos se regulan por el Código civil, una normativa que data del s.XIX y es muy parca", explica Arantxa Goenaga, abogada especializada en derecho inmobiliario y socia de Círculo Legal Barcelona.
Bastaría con hacer contratos de alquiler por habitaciones para sortear el control de precios. "Es una manera de sortear la ley, ir alquilando por habitaciones", confirma Goenaga.
Preguntado por esta letra pequeña, el gobierno reconoce que "normalmente un contrato de habitación no es un contrato de vivienda habitual sujeto a la LAU. Por lo tanto, no estaría sujeto a la limitación de las áreas tensionadas", señalan fuentes del Ministerio de Movilidad, Transportes y Agenda urbana a Business Insider España.
Para poder aplicar el control de precios sería necesario que el contrato de habitación precisara expresamente que es un alquiler de vivienda habitual.
2023 ya iba a convertirse en el año del boom del alquiler por habitaciones. "En 2023, el producto estrella va a ser el alquiler por habitaciones. La gente no va a poder alquilar pisos y empezará a buscar habitaciones", vaticinaba Gonzalo Bernardos, profesor Titular y director del Máster Inmobiliario de la Universidad de Barcelona, hace unos meses.
Ahora, el control de precios podría exacerbar todavía más el boom de pisos compartidos. Según datos de Fotocasa, la oferta de pisos compartidos ha crecido un 20% en los últimos meses en Madrid, mientras que la oferta de viviendas enteras se está reduciendo cerca del 15%. En Barcelona, los anuncios de pisos compartidos suben un 30%, frente a una caída del 20% en alquiler de pisos enteros.
Desde Idealista, en cambio, consideran que aunque "es cierta la posibilidad de que algunos propietarios puedan optar por el alquiler de habitaciones en vez del de viviendas completas, no apostamos por que esta modalidad se convierta en mayoritaria en los próximos meses".
'Boom' de alquileres de temporada: otra vía para sortear el control
Lo mismo ocurre con los alquileres de temporada. Esta modalidad de arrendamiento no se considera vivienda habitual, por lo que quedaría exento de la aplicación del control de precios.
"En este caso estaríamos hablando de un fraude de ley: propietarios que optan por alquilar sus pisos por la modalidad de arrendamiento de temporada para saltarse los controles de precios", aclara Goenaga.
En Cataluña, donde se aprobó una ley de vivienda que también incluía un tope a los alquileres, Goenaga avisa de que "ya encontramos casos en los que, en lugar de alquiler de vivienda habitual, los propietarios tratan de saltarse estas limitaciones. Pero es un error. Es un fraude de ley".
Un índice de precios que fija alquileres ya tensionados
El índice de precios en el que trabaja el Gobierno servirá para fijar límites al precio de los alquileres en zonas tensionadas, y solo afectará a grandes propietarios (que tengan 5 o más viviendas en propiedad).
Sin embargo, el tope que fijará este índice no es una cifra tirada al aire, ni tampoco el precio de una vivienda de alquiler asequible, sino que constituye la media de precios del mercado de las viviendas en alquiler que ya se ubicaban en el área tensionada.
"Lo que el índice recoge son los precios del mercado que los arrendadores han trasladado a la Agencia Tributaria. Los portales inmobiliarios calculan un precio por metro cuadrado en un distrito, por ejemplo. Lo que estamos diciendo es que el Estado crea un índice para que el índice sea ese", matizan fuentes del Gobierno.
Es decir, que el límite para zonas tensionadas será el precio medio de unos inmuebles cuyos alquileres ya estaban al rojo vivo. La medida, por tanto, servirá para congelar los alquileres, pero no para bajarlos, y de hecho significaría que las viviendas de una zona tensionada podrían mantenerse en precios ya de por sí elevados. En Madrid o Barcelona, los alquileres ahora mismo están en máximos.
Zonas tensionadas: los propietarios podrán subir anualmente el precio si tienen el piso alquilado
Por mucho que el control de precios congele alquileres en áreas tensionadas, hay una subida de que los propietarios sí podrán aplicar si tienen el piso alquilado. Se trata de la revalorización anual para contratos de alquiler en vigor.
En marzo de 2022, el Gobierno aprobó un límite del 2% a la actualización del precio de los contratos de alquiler en vigor. Aquellos propietarios que tuvieran un piso alquilado, y cuyo contrato fuera a cumplir su renovación anual, no podrían subir el alquiler a sus inquilinos más de un 2%.
Este límite, que entonces se concibió como una medida extraordinaria, es el que pasa a convertirse en la norma. En 2023, el límite de subida de alquileres será del 2%, en 2024 será del 3% y, a partir de enero de 2025 entrará en vigor un nuevo índice que limitará estas subidas con un porcentaje que siempre será inferior al IPC. Y podrá aplicarse también en zonas tensionadas.
"Cuando una persona física firme un contrato de arrendamiento en zona tensionada podrá ir actualizando anualmente el precio de ese contrato con toda normalidad", señalan fuentes del Ministerio de Movilidad, Transportes y Agenda Urbana.
No es lo mismo un bajo que un ático con vistas
No es lo mismo una vivienda recién reformada que un piso que jamás se ha rehabilitado, ni tampoco un bajo interior que un ático con vistas. El índice de precios ponderará todas estas particularidades a la hora de fijar precios máximos, y que esos precios de referencia tengan en cuenta elementos como el estado del piso, o la planta en la que se encuentra, para establecer diferencias de precio.
"El índice tendrá en cuenta las características de las viviendas para que puedan tener tratamientos diferenciados que marquen su precio, más allá de los metros cuadrados", confirman fuentes del ministerio.
El problema es que, no solo resulta complejo establecer unas métricas con las características que se tendrán en cuenta y cómo se ponderará su importancia en el precio de alquiler del inmueble; es que, además, se trata de una valoración en muchos casos muy subjetiva (¿qué valor otorgarle a la altura de un piso? ¿Es más importante que esté recién reformado? ¿O que sea exterior con vistas?).
Impuesto a pisos vacíos: pero...¿a quién?
La nueva ley también incluye una penalización en el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) de hasta el 150% para viviendas vacías (que lleven más de dos años desocupadas), y aplicará esos recargos a propietarios de 4 viviendas o más.
Sin embargo, matiza Goenaga, "en España la mayoría de arrendadores son pequeños propietarios que no tienen más de 4 pisos. Si la mayoría son pequeños propietarios, este impuesto únicamente se le podrá a aplicar a grandes tenedores, y teniendo en cuenta que los grandes propietarios tienen un negocio inmobiliario en el que buscan rentabilidad, no les interesa tener pisos vacíos".
Por tanto, aunque la ley de vivienda incluya la definición de piso vacío para poder aplicar este impuesto, no está claro que vaya a poder aplicarse.
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