Todas las claves del índice del Gobierno para controlar el precio de los alquileres: cuándo y dónde entrará en vigor
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- Desde este martes, cualquier persona puede acceder a la página del Ministerio de Vivienda y consultar el precio de referencia al que estaría su propia vivienda.
- El índice solo servirá en aquellas comunidades que hayan declarado área tensionada. Por lo pronto, solo Cataluña lo ha hecho, y podría empezar a topar precios a partir del 13 de marzo. Navarra y Asturias también se han interesado por la medida.
En el Carrer de Valencia, en Barcelona, los pisos se alquilan por unos 1.660 euros al mes. Con el control de alquileres que está a punto de aplicar la Generalitat de Cataluña, podrían costar 984 euros, una rebaja del 40% (676 euros menos). En Madrid (donde el Gobierno de la Comunidad no se plantea topar precios), la rebaja de los alquileres podría estar en el 60%, y en Valencia un 18%.
"Y así podríamos seguir con muchísimos ejemplos", explican fuentes del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.
El Gobierno publicó ayer el esperado Índice de Precios de referencia de alquiler, que permitirá a las comunidades declarar áreas tensionadas y limitar el precio de los alquileres en esas zonas.
El objetivo será destensar el precio al que han llegado los alquileres en algunos mercados al rojo vivo, especialmente en grandes capitales y zonas turísticas (aunque para eso hará falta que la comunidad quiera aplicarlo...).
¿Qué es el índice de precios?
El índice será la herramienta de la que podrán valerse las comunidades para poder aplicar el control de alquileres. Por sí mismo solo funciona a título informativo (cualquiera puede consultarlo sin que ello implique ningún cambio). Para limitar alquileres hará falta que la comunidad declare la zona en cuestión como tensionada.
"El objetivo del Índice es para toda España. Ha sido un esfuerzo lograr un sistema que sirviera para todo el territorio español, salvaguardando las características diferenciales del mercado residencial en cada comunidad autónoma y garantizando la seguridad jurídica del sistema con datos sólidos y solvencia técnica", reconocen fuentes del Ministerio.
El control que topará los alquileres, sin embargo, solo se aplicará en aquellas áreas declaradas como tensionadas, previa solicitud de la comunidad autónoma. Por lo pronto, la única autonomía que ha solicitado esta declaración ha sido la Generalitat de Cataluña, propuesta que el Gobierno estudia, y que podría aprobar en los próximos días.
¿Cómo se declara una zona tensionada?
Para poder aplicar el control, la zona a declarar como tensionada tendrá que cumplir una de las siguientes condiciones: que el pago de la vivienda suponga un esfuerzo de más del 30% sobre los ingresos de los hogares de la zona, o que los precios hayan subido más de 3 puntos porcentuales por encima del IPC, en los últimos 5 años.
Si el área en cuestión cumple uno de esos 2 requisitos, la comunidad tendrá que demostrar mediante un informe presentado al Ministerio el problema de abastecimiento de vivienda en alquiler o presión de precios en una zona. Por lo pronto, solo Cataluña ha solicitado este procedimiento para 140 municipios.
¿Qué pasará en las zonas tensionadas?
Aquellos grandes propietarios que tengan viviendas de alquiler en la zona tensionada tendrán que rebajar los precios de las mismas hasta el tope de referencia marcado por el índice. El control de precios también afectará a todos los nuevos contratos de alquiler de viviendas que no hayan sido alquiladas en los últimos 5 años.
Lo que no está muy claro es cómo se asegurará el cumplimiento del control de precios por parte de los propietarios, o cómo se pretende controlar si el propietario es un gran o un pequeño tenedor.
¿Cuándo entra en vigor el control de precios?
El índice en sí ya puede consultarse, pero el control de precios todavía no está en vigor en ningún territorio.
"Hoy publicamos el índice en la web. A partir de aquí, habrá 10 días hábiles y, si no hay ningún problema, una vez pasado ese plazo podría entrar en vigor la zona tensionada solicitada por la Generalitat", aclaran fuentes del ministerio. Eso significa que entraría en vigor a partir del 13 de marzo.
La única comunidad que se encuentra actualmente en conversaciones técnicas y políticas con el Gobierno es Cataluña, que ha solicitado declarar un área tensionada que afectará a 140 municipios. "Se presentó la semana pasada un plan de medidas. Esperamos poder publicar estos días las declaraciones de áreas tensionadas y que puedan entrar en vigor", afirman desde el Ministerio.
Si así fuera, Cataluña podría empezar a aplicar el control de precios en unos 10 días, a partir del 13 de marzo. Una vez en vigor en las zonas tensionadas, el control de precios durará 3 años, a partir de los cuales se revisará su efectividad y podrá prorrogarse anualmente.
El Gobierno avanza que hay otras comunidades que han manifestado verbalmente su interés en topar precios: Se trata de Navarra y Asturias, y también algunos municipios en el País Vasco podrían manifestarse en la misma línea.
¿A quién afectará el control de precios?
A los grandes propietarios con pisos en las zonas tensionadas. Según Ley de Vivienda, un gran tenedor es aquel con 10 o más viviendas en propiedad. Sin embargo, las comunidades podrán estrechar el cerco en áreas tensionadas, considerando grandes propietarios a aquellos que tengan 5 viviendas o más en propiedad.
Según el Gobierno, alrededor del 5%-15% del parque de vivienda en alquiler está en manos de grandes propietarios o personas jurídicas.
El control de precios también afectará a todos los nuevos contratos de alquiler de viviendas que no hayan sido alquiladas en los últimos 5 años.
¿Y qué pasa con los pequeños propietarios?
Los pequeños propietarios con pisos en zonas tensionadas no se verán afectados por el índice de precios. Sin embargo, si su vivienda se encuentra en un área tensionada deberán referenciar el alquiler al precio del último contrato que tuvieran en vigor.
Esto significa que no estarán obligados a rebajar el precio de su piso en alquiler, pero este se verá congelado, pudiendo solo subirlo anualmente conforme al límite del 3% actualmente en vigor.
Teniendo en cuenta que estos propietarios constituyen la mayoría de los tenedores de viviendas en alquiler, es probable que el efecto del control de precios en áreas tensionadas sirva más bien para evitar que suban los precios, no tanto para hacer que estos bajen.
¿Cómo se fijan los precios de referencia del índice?
El nuevo índice de alquileres establece dos rangos de precios: uno superior, para viviendas con mejores características cualitativas (amuebladas, más luminosas, reformadas, bien aisladas...), y otro inferior con precios menores para viviendas con peores características.
Esto significa que 2 viviendas del mismo tamaño en la misma calle podrían tener distinto precio de referencia si, por ejemplo, una de las viviendas estuviera reformada, tuviera buena calificación energética o su edificio fuera nuevo (rango alto de precios) y la otra estuviera en peor estado, mal aislada o en un edificio antiguo (rango bajo de precios).
"Cuando te enfrentas a dos viviendas iguales o muy parecidas, estas pueden compararse con las mejores o las peores de ese entorno. No es lo mismo una vivienda interior que da a un amplio patio de manzana que otra cuya ventana topa con un muro. Los precios serían de rangos diferentes", explican fuentes del Ministerio.
Por ejemplo, actualmente hay alquileres en la Calle Madrazo de Barcelona por 1.172 euros para las que el índice de referencia marca 847 euros en el rango alto. Si la Generalitat declarara esta zona como tensionada, los grandes propietarios con pisos ubicados en ellas tendrían que rebajar el precio hasta el valor marcado por el índice de referencia, en este caso: 325 euros menos.
¿De dónde salen los datos?
Se trata de un sistema de base tributaria, conformado con los datos de contratos de alquiler de la Agencia Tributaria a partir de las declaraciones anuales en el IRPF de los arrendadores. Más de dos millones de datos que se actualizarán anualmente. Eso significa que el índice no recogerá los datos de precio de propietarios que sean personas jurídicas (empresas), aunque el Ejecutivo asegura que estos apenas suponen entre el 5% y el 15% del parque.
La base del índice de precios será la propia estadística oficial de alquileres creada por este ministerio hace unos años, cuando todavía era titular el exministro José Luis Ábalos. A principios de 2020, Ábalos anunció la publicación del primer índice oficial de precios de alquiler (hasta entonces, no había estadísticas públicas al respecto). Este índice, por tanto, aspira a ser una versión mejorada del mismo.
Los únicos territorios para los que Hacienda no dispone de datos fiscales son las diputaciones forales de Navarra y País Vasco, por lo que el Ministerio de Vivienda realizará un trabajo adicional que, según fuentes del mismo, "esperamos que pueda estar lo antes posible".
¿Quién puede consultar el índice?
Cualquier persona. Desde este martes, cualquiera podrá consultar en la página del Ministerio de Vivienda y consultar el precio de referencia al que estaría su propio piso, en todo el territorio nacional (independientemente de que haya control de precios o no en su barrio).
"Aunque haya comunidades que no quieran declarar zonas tensionadas, los arrendatarios pueden disponer de este Índice de Precios de Referencia para ver cuál sería el precio máximo que tendrían que pagar en su alquiler", señalan desde el Ministerio
¿Lo malo? Que los últimos datos disponibles tienen un decalaje de 2 años.
Aunque las personas encargadas de elaborarlo han tratado de confeccionar un índice actualizado, los últimos datos se corresponden con las últimas declaraciones tributarias, correspondientes a 2022. Hasta finales de este año no estarán disponibles los datos de 2023.
El Gobierno insiste en que el índice es un sistema de referencia que tendrá efecto en las áreas tensionadas, no en aquellas comunidades donde no se declaren estas zonas.
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