Cataluña ya puede topar alquileres: el Gobierno da hoy vía libre al control de precios catalán
Reuters
- Desde mañana, la Generalitat podrá controlar los alquileres en 140 municipios de Cataluña.
- El BOE publica hoy dos resoluciones ministeriales: el índice de precios de alquiler y las 140 zonas tensionadas solicitadas por la Generalitat.
Cataluña ya tiene vía libre para controlar los alquileres. El Gobierno da hoy luz verde para que la Generalitat pueda aplicar el control de precios en 140 municipios que ha declarado como zonas tensionadas.
El Boletín Oficial del Estado (BOE) publica hoy dos resoluciones ministeriales que activan esta medida: el índice de precios de referencia de alquiler y las zonas tensionadas solicitadas por la Generalitat de Cataluña. Los dos pilares que hacían falta para empezar a limitar los alquileres.
"Tal y como nos comprometimos el pasado 27 de febrero, desde el Ministerio, hemos trabajado para que hoy, 15 de marzo, se puedan publicar en el BOE estas dos resoluciones", señalan fuentes del Ministerio de Vivienda a Business Insider España.
Esto significa que, con la publicación hoy en el BOE, mañana mismo entraría en vigor el control de precios en Cataluña.
El objetivo será destensar el precio al que han llegado los alquileres, que ha alcanzado máximos históricos en algunos mercados.
Cataluña es la primera comunidad que aplicará el control de precios estatal, pero no es la primera vez que aplica un control de precios en su territorio. A finales de 2020, la Generalitat aprobó una normativa autonómica para limitar alquileres que duró un año y medio, justo antes de que el Tribunal Constitucional dictaminara que invadía competencias. Hacía falta una ley estatal para que Cataluña pudiera topar alquileres. Dicho y hecho.
"Cumplimos con el mandato de la ley de vivienda, avanzamos en evitar la escalada de precios y los movimientos especulativos del mercado del alquiler", añaden desde el Ministerio.
Ahora, la Generalitat podrá limitar los alquileres en 140 municipios que serán declarados como zonas tensionadas.
Para poder aprobar la medida a tiempo ha hecho falta que la Generalitat subsanara ayer en su boletín oficial una serie de errores en la declaración de áreas tensionadas presentada en agosto. Sin esa rectificación, no habría sido posible activar el procedimiento.
Por el momento, no hay más territorios que hayan activado la medida. Sin embargo, fuentes del Ministerio adelantan que hay otras comunidades que han manifestado verbalmente su interés en topar precios: Se trata de Navarra y Asturias, y también algunos municipios en el País Vasco podrían manifestarse en la misma línea.
"Vamos a continuar con nuestro objetivo principal: garantizar el derecho constitucional a una vivienda digna a precio asequible", afirman.
Además de la declaración de zonas tensionadas en Cataluña, el BOE activa hoy el índice de precios de referencia, que constituirá la base a partir de la cual la Generalitat podrá servirse para limitar alquileres.
¿Qué es el índice de precios?
El índice será la herramienta de la que podrán valerse las comunidades para poder aplicar el control de alquileres. Por sí mismo solo funciona a título informativo (cualquiera puede consultarlo sin que ello implique ningún cambio). Para limitar alquileres hará falta que la comunidad declare la zona en cuestión como tensionada.
Según fuentes del Ministerio, el índice ha recibido un total de 6 alegaciones, pero ninguna ha sido aceptada.
El control que topará los alquileres, sin embargo, solo se aplicará en aquellas áreas declaradas como tensionadas, previa solicitud de la comunidad autónoma. Por lo pronto, la única autonomía que ha solicitado esta declaración ha sido la Generalitat de Cataluña.
¿Cómo se declara una zona tensionada?
Para poder aplicar el control, la zona a declarar como tensionada tendrá que cumplir una de las siguientes condiciones: que el pago de la vivienda suponga un esfuerzo de más del 30% sobre los ingresos de los hogares de la zona, o que los precios hayan subido más de 3 puntos porcentuales por encima del IPC, en los últimos 5 años.
Si el área en cuestión cumple uno de esos 2 requisitos, la comunidad tendrá que demostrar mediante un informe presentado al Ministerio el problema de abastecimiento de vivienda en alquiler o presión de precios en una zona. Por lo pronto, solo Cataluña ha solicitado este procedimiento para 140 municipios.
¿Qué pasará en las zonas tensionadas?
Aquellos grandes propietarios que tengan viviendas de alquiler en la zona tensionada tendrán que rebajar los precios de las mismas hasta el tope de referencia marcado por el índice. El control de precios también afectará a todos los nuevos contratos de alquiler de viviendas que no hayan sido alquiladas en los últimos 5 años.
Lo que no está muy claro es cómo se asegurará el cumplimiento del control de precios por parte de los propietarios, o cómo se pretende controlar si el propietario es un gran o un pequeño tenedor.
¿A quién afectará el control de precios?
A los grandes propietarios con pisos en las zonas tensionadas. Según la ley de vivienda, un gran tenedor es aquel con 10 o más viviendas en propiedad. Sin embargo, las comunidades podrán estrechar el cerco en áreas tensionadas, considerando grandes propietarios a aquellos que tengan 5 viviendas o más en propiedad.
Según el Gobierno, alrededor del 5%-15% del parque de vivienda en alquiler está en manos de grandes propietarios o personas jurídicas.
El control de precios también afectará a todos los nuevos contratos de alquiler de viviendas que no hayan sido alquiladas en los últimos 5 años.
¿Afecta a los contratos ya en vigor?
No, el nuevo control de precios no afecta a los contratos vigentes. Sí que afectará a las renovaciones de contratos de arrendamiento o a aquellos nuevos que se firmen.
¿Y qué pasa con los pequeños propietarios?
Los pequeños propietarios con pisos en zonas tensionadas no se verán afectados por el índice de precios. Sin embargo, si su vivienda se encuentra en un área tensionada deberán referenciar el alquiler al precio del último contrato que tuvieran en vigor.
Esto significa que no estarán obligados a rebajar el precio de su piso en alquiler, pero este se verá congelado, pudiendo solo subirlo anualmente conforme al límite del 3% actualmente en vigor.
Teniendo en cuenta que estos propietarios constituyen la mayoría de los tenedores de viviendas en alquiler, es probable que el efecto del control de precios en áreas tensionadas sirva más bien para evitar que suban los precios, no tanto para hacer que estos bajen.
¿El control de precios es malo?
Aunque el efecto más inmediato de un control de alquileres es que, obviamente, logra topar precios, a largo plazo puede provocar una serie de efectos secundarios que deterioren el mercado, entre ellos, que los propietarios (que ahora mismo son los que proporcionan oferta, ya que apenas hay vivienda de alquiler social) saquen sus viviendas del mercado.
Esta es la gran crítica del sector privado: la inseguridad jurídica que puede provocar la nueva regulación podría hacer que muchos propietarios opten por retirar sus viviendas del mercado. Esto reduciría la oferta, lo que, a su vez, provocaría el efecto contrario al deseado: el encarecimiento de los alquileres.
La mala noticia es que eso es cierto, al menos según los expertos, la literatura científica, y los estudios del Banco de España, la Comisión Europea, Fedea o Esade.
Todos estos informes advierten de que un control de precios donde se castigue al propietario que suba el alquiler o se le imponga un precio máximo so pena de castigo provocará una reacción en cadena de efectos adversos que dificultarán todavía más el acceso a la vivienda de los inquilinos.
Apoyados en la teoría económica y también en la experiencia fallida del control de precios en países como Alemania, Francia y estados de EEUU, estos informes vienen a argumentar que si el propietario no logra rentabilizar el piso que alquila porque se le obliga a ofrecerlo a un precio inferior, terminará vendiéndolo, a corto plazo y, a largo plazo, dejará de construir o invertir en nuevas viviendas destinadas al alquiler.
¿Cómo se fijan los precios de referencia del índice?
El nuevo índice de alquileres establece dos rangos de precios: uno superior, para viviendas con mejores características cualitativas (amuebladas, más luminosas, reformadas, bien aisladas...), y otro inferior con precios menores para viviendas con peores características.
Esto significa que 2 viviendas del mismo tamaño en la misma calle podrían tener distinto precio de referencia si, por ejemplo, una de las viviendas estuviera reformada, tuviera buena calificación energética o su edificio fuera nuevo (rango alto de precios) y la otra estuviera en peor estado, mal aislada o en un edificio antiguo (rango bajo de precios).
"Cuando te enfrentas a dos viviendas iguales o muy parecidas, estas pueden compararse con las mejores o las peores de ese entorno. No es lo mismo una vivienda interior que da a un amplio patio de manzana que otra cuya ventana topa con un muro. Los precios serían de rangos diferentes", explican fuentes del Ministerio.
Por ejemplo, actualmente hay alquileres en la calle Madrazo de Barcelona por 1.172 euros para las que el índice de referencia marca 847 euros en el rango alto. Si la Generalitat declarara esta zona como tensionada, los grandes propietarios con pisos ubicados en ellas tendrían que rebajar el precio hasta el valor marcado por el índice de referencia, en este caso: 325 euros menos.
¿De dónde salen los datos?
Se trata de un sistema de base tributaria, conformado con los datos de contratos de alquiler de la Agencia Tributaria a partir de las declaraciones anuales en el IRPF de los arrendadores. Más de dos millones de datos que se actualizarán anualmente. Eso significa que el índice no recogerá los datos de precio de propietarios que sean personas jurídicas (empresas), aunque el Ejecutivo asegura que estos apenas suponen entre el 5% y el 15% del parque.
La base del índice de precios será la propia estadística oficial de alquileres creada por este ministerio hace unos años, cuando todavía era titular el exministro José Luis Ábalos. A principios de 2020, Ábalos anunció la publicación del primer índice oficial de precios de alquiler (hasta entonces, no había estadísticas públicas al respecto). Este índice, por tanto, aspira a ser una versión mejorada del mismo.
Los únicos territorios para los que Hacienda no dispone de datos fiscales son las diputaciones forales de Navarra y País Vasco, por lo que el Ministerio de Vivienda realizará un trabajo adicional que, según fuentes del mismo, "esperamos que pueda estar lo antes posible".
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