Qué es una zona tensionada según la nueva Ley de Vivienda

Uno de los aspectos más polémicos de la Ley de Vivienda (que entró en vigor el 26 de mayo de 2023) es la denominada zona tensionada. Compete a las comunidades autónomas declarar estos espacios en las ciudades, y eso está provocando un enfrentamiento entre las autonomías gobernadas por el PP y el Gobierno central.

La definición de zona tensionada en la Ley de Vivienda se da en el artículo 18. En concreto, señalan que "las Administraciones competentes en materia de vivienda podrán declarar, de acuerdo con los criterios y procedimientos establecidos en su normativa reguladora y en el ámbito de sus respectivas competencias, zonas de mercado residencial tensionado a los efectos de orientar las actuaciones públicas en materia de vivienda en aquellos ámbitos territoriales en los que exista un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población, en condiciones que la hagan asequible para su acceso en el mercado, de acuerdo con las diferentes necesidades territoriales".

Características de las zonas tensionadas en la Ley de Vivienda

La declaración de zona tensionada, agregan en la ley, "requerirá la elaboración de una memoria que justifique, a través de datos objetivos y fundamentada en la existencia de un especial riesgo de abastecimiento insuficiente de vivienda para la población residente, incluyendo las dinámicas de formación de nuevos hogares, en condiciones que la hagan asequible, por producirse una de las circunstancias siguientes":

• Que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos, supere el 30% de los ingresos medios o de la renta media de los hogares.
• Que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya experimentado en los 5 años anteriores a la declaración como área de mercado de vivienda tensionado, un porcentaje de crecimiento acumulado al menos 3 puntos porcentuales superior al porcentaje de crecimiento acumulado del índice de precios de consumo de la comunidad autónoma correspondiente.

Qué es un gran tenedor

Otro elemento importante de la Ley de Vivienda, y que tiene una relación directa con la zona tensionada, es el concepto de gran tenedor. 

El artículo 3.k lo define así: "La persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m² de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros". 

También se considerará gran tenedor a las personas que tengan 5 o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en los denominados entornos de mercado residencial tensionado (zonas tensionadas), cuando así sea motivado por la Comunidad Autónoma en la correspondiente memoria justificativa.