Qué es un gran tenedor en la Ley de Vivienda

El 26 de mayo de 2023 entró en vigor la primera Ley de Vivienda de la democracia española. Normativa que nació (y sigue) rodeada de polémica, por la negativa de los gobiernos autonómicos del PP a poner en marcha las medidas incluidas en la misma que son de su competencia. Y precisamente una de las bases de esa controversia era el concepto de gran tenedor. 

Lejos de entrar en cuestiones políticas, el objetivo de este artículo es explicar a qué se refiere esta ley cuando habla de grandes tenedores. Vamos allá. 

Ley de Vivienda: gran tenedor

El artículo 3.k de la Ley de Vivienda define así lo que es un gran tenedor: 

"La persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m² de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros". 

También se considerará gran tenedor a las personas que tengan 5 o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en los denominados entornos de mercado residencial tensionado (zonas tensionadas), cuando así sea motivado por la Comunidad Autónoma en la correspondiente memoria justificativa.

¿Qué es una zona tensionada?

Ahora ya sólo falta saber qué es una zona tensionada en la Ley de Vivienda. En este caso no es tan sencillo definirla, sobre todo, porque las Comunidades Autónomas tienen potestad para delimitarlas. 

Tal y como apunta el artículo 18 de la ley mencionada, "las Administraciones competentes en materia de vivienda podrán declarar, de acuerdo con los criterios y procedimientos establecidos en su normativa reguladora y en el ámbito de sus respectivas competencias, zonas de mercado residencial tensionado a los efectos de orientar las actuaciones públicas en materia de vivienda en aquellos ámbitos territoriales en los que exista un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población, en condiciones que la hagan asequible para su acceso en el mercado, de acuerdo con las diferentes necesidades territoriales".

La declaración de zonas tensionadas, agregan, requerirá la elaboración de una memoria que justifique, a través de datos objetivos y fundamentada en la existencia de un especial riesgo de abastecimiento insuficiente de vivienda para la población residente, incluyendo las dinámicas de formación de nuevos hogares, en condiciones que la hagan asequible, por producirse una de las circunstancias siguientes:

• Que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos, supere el 30% de los ingresos medios o de la renta media de los hogares.
• Que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya experimentado en los 5 años anteriores a la declaración como área de mercado de vivienda tensionado, un porcentaje de crecimiento acumulado al menos 3 puntos porcentuales superior al porcentaje de crecimiento acumulado del índice de precios de consumo de la comunidad autónoma correspondiente.