Madrid y Barcelona concentrarán el 50% de la demanda de vivienda en España, pero no habrá pisos para todos

En unos años, la mitad de viviendas en España se venderá en solo dos capitales, Madrid y Barcelona.

"En 15 años, Madrid y Barcelona concentrarán el 50% de la demanda de vivienda", avisa Consuelo Villanueva, directora de Instituciones y Grandes Cuentas en Sociedad de Tasación. 

Ahora mismo, el 40% de las viviendas en España se venden en 5 capitales: Madrid, Barcelona, Alicante, Málaga y Valencia. La concentración de la mitad de la demanda en España en solo dos polos revela que el futuro será de las ciudades o no será, pero también que en esas ciudades no hay pisos para todos.

"Tenemos un problema muy serio, porque no somos capaces de producir más vivienda nueva", explica Villanueva. 

Según el último análisis del mercado residencial publicado por Sociedad de Tasación, el 50% de la nueva demanda de vivienda en los próximos 15 años se concentrará entre Cataluña y Madrid: "Solo en estas dos comunidades harían falta 800.000 nuevas viviendas. Al mismo tiempo, zonas como Castilla y León o Asturias se verán condicionadas en este sentido por el fenómeno de la despoblación".

El INE calcula que en España se formarán unos 217.000 nuevos hogares cada año hasta 2027. Eso significa un millón más de hogares en los próximos 5 años. 

Al ritmo al que crece la población, en los próximos años Madrid y Barcelona necesitarán 800.000 nuevas viviendas para los nuevos hogares que se formen. Una tarea complicada si se tiene en cuenta que cada año se construyen la mitad de viviendas en toda España, en torno a 100.000. 

¿Sin pisos para todos? El gran drama que llegará en los próximos 5 años: "Faltan cientos de miles de viviendas"

En 2022, por ejemplo, el número de visados de obra nueva (unas 110.000 viviendas) fue inferior a la creación neta de hogares (210.000, según la EPA). Y la postal se repite: entre 2020 y 2022 se crearon 420.000 nuevos hogares, frente a unas 300.000 viviendas iniciadas, el nivel más reducido desde 1990 si se exceptúa la etapa de la crisis financiera iniciada en 2008, según datos del Servicio de Estudios de CaixaBank.

"En la última década se evidencia un desequilibrio entre la oferta y la demanda de vivienda en España. Esta tendencia podría intensificarse en los próximos 20 años, de mantenerse los actuales niveles de construcción de vivienda nueva", estiman desde Sociedad de Tasación. Para poder hacer frente a esa demanda haría falta el doble, en torno a 200.000 nuevas viviendas al año.

Por lo pronto, es básicamente la segunda mano la que está haciendo frente a las necesidades de vivienda de la demanda. "La segunda mano ha ocupado ese papel porque no hay vivienda nueva, pero esa no es la solución", añade Villanueva.

Entre otras cosas porque la oferta de vivienda usada es limitada, y la combinación de oferta limitada con escasez de obra nueva explica las presiones de precios. Una tensión que ni la pandemia, ni la inflación, ni las subidas de tipos de interés han logrado enfriar, por mucho que las ventas y las hipotecas cerraran un 2023 en caída libre.

La demanda de vivienda salió en tromba tras la pandemia, pero la oferta no está creciendo al mismo ritmo e, incluso, se ha frenado, afectada por el encarecimiento de los materiales de construcción por la crisis de Ucrania. Del total de viviendas que se vendieron en 2022, sólo un 13% provenían de obra nueva. 

En los últimos 3 años, el 51% de los visados de obra nueva se concedieron en municipios con escasez de vivienda. Pero estos municipios concentran un 61% de la población española y el 96% de los nuevos hogares creados en España entre 2020 y 2022. 

Es el caso de Madrid y Barcelona, pero también de muchos municipios de la periferia, como Santa Coloma de Gramenet o Sant Just Desvern, donde las presiones de demanda son muy superiores a las de la ciudad condal, según el análisis de CaixaBank Research.

En 2024, sin embargo, sí que podría haber cierta relajación en el precio de la vivienda. "En general, el precio de la vivienda se aproxima a un nuevo punto de inflexión: la tendencia para los próximos trimestres continúa siendo alcista, pero se prevé una ralentización del crecimiento de los unitarios medios cada vez más evidente", señala el análisis de Sociedad de Tasación.

Por lo pronto, el Gobierno ha anunciado una movilización histórica de suelo y activos de la administración, para al menos asegurarse un parque de vivienda pública decente. 

El presidente Pedro Sánchez anunció ayer la construcción de 20.000 viviendas públicas en suelos del Ministerio de Defensa, a través de SEPES (Sociedad Pública Empresarial de Suelo), que se suman a los 50.000 pisos de alquiler social de la Sareb y 43.000 financiados con créditos del ICO. 

Pero ni siquiera los esfuerzos del Gobierno son suficientes para solucionar este problema. En total, los 183.000 inmuebles anunciados apenas cubrirían el 17% de la formación de nuevos hogares de aquí a 2027.