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Inversión en Socimis: qué son y cómo funcionan, ¿son realmente rentables?

Qué es una Socimi
Getty Images
  • En 2009 se aprobó la ley que regulaba las SOCIMI, el equivalente español a las REIT de Estados Unidos.
  • En la actualidad se han convertido en uno de los vehículos de inversión más populares en España para invertir en el mercado inmobiliario.
  • Su rentabilidad y la solidez de sus cuentas han captado la atención de muchos inversores.
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Uno de los vehículos de inversión más interesantes y populares en el sector financiero español son, sin duda, las SOCIMI, un vehículo de inversión relativamente reciente en nuestro país para invertir en el mercado inmobiliario.

Son el acrónimo de Sociedades Cotizadas Anónimas de Inversión en el Mercado Inmobiliario, la versión española de las estadounidenses REIT (Real State Investment Trusts), un producto que nació en los años 60 y que posteriormente se trasladó a Europa.

Qué es una SOCIMI

Las SOCIMI no son más que un vehículo de inversión cuyo objetivo es la compra, promoción y rehabilitación de activos inmobiliarios, que engloban pisos, locales comerciales, oficinas de logística, etc.

En España, se trata de un vehículo de inversión bastante reciente. Las SOCIMI fueron reguladas hace tan solo 10 años a través de la ley 11/2009 con el objetivo de proporcionar liquidez a las inversiones inmobiliarias después del estallido de la famosa burbuja de 2008.

Qué requisitos tienen las SOCIMI para funcionar

La ley establece una serie de requisitos para que las SOCIMI puedan operar en España. Los más importantes son los siguientes:

El grueso de la inversión se destina al alquiler

La principal característica de las SOCIMI es que al menos el 80% de los inmuebles de naturaleza urbana que forman parte de la cartera debe destinarse al alquiler.

Los inmuebles podrán estar en España o en el extranjero, y puede ser cualquier tipo de inmueble, pero el grueso de la inversión debe destinarse al alquiler. Por tanto, la SOCIMI debe obtener la mayoría de sus ingresos a través de esta fuente.

Están obligadas a repartir dividendos

A diferencia de otros productos y fondos de inversión, las SOCIMI están obligadas a distribuir parte del beneficio de la sociedad entre sus partícipes a través de dividendos.

Así, la ley establece que deben repartirse los siguientes dividendos en función del tipo de negocio:

• El 80% de los beneficios obtenidos por el alquiler. • El 50% de las ganancias por venta de activos. • La totalidad de los beneficios obtenidos por la participación en otras SOCIMI (u otro vehículo equivalente como las REIT).

Tienen un régimen fiscal especial

Las SOCIMI están exentas de pago en el Impuesto sobre Sociedades y gozan de una bonificación del 95% de la cuota en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

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Capital social mínimo

Las SOCIMI deberán tener un capital social mínimo inicial de 5 millones de euros.

Requisitos para su cotización

Las SOCIMI cotizan en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB), en el Mercado Continuo e incluso en el IBEX 35. Para incorporarse a cualquiera de estos mercados y comenzar a cotizar, las SOCIMI deberán ser valoradas por un experto independiente designado por el Registro Mercantil y contratar a un asesor registrado.

Además, el free float mínimo será de 2 millones de euros o el 25% de su capital social, y las compañías deberán presentar resultados de manera semestral.

Las SOCIMI en España

En la actualidad, hay más de 70 SOCIMI cotizando en cualquiera de los mercados organizados de España, y su crecimiento ha sido imparable desde 2013, cuando solo había 2 SOCIMI registradas. Su peso en el MAB no ha parado de crecer desde el 7% del total de la capitalización de este índice de 2013 hasta el casi 90% de 2018.

Las dos SOCIMI más grandes son, con bastante diferencia, Merlin Properties y Colonial, ambas cotizan en el IBEX 35. Su capitalización bursátil supera ampliamente los 5.000 millones de euros.

También son importantes otras como Hispania, Lar España Real Estate y Árima Real Estate, que cotizan en el Mercado Continuo.

¿Por qué invertir en una SOCIMI?

La inversión en una SOCIMI es una alternativa muy interesante para todas aquellas personas que quieran invertir en el mercado inmobiliario sin tener que desembolsar grandes cantidades de dinero y, por supuesto, sin los dolores de cabeza que conlleva poner un inmueble en alquiler o su reforma. El inversor tan solo compra las acciones y se olvida.

Además, las SOCIMI, al cotizar en mercados organizados y negociados, tienen una gran liquidez. Por supuesto, muy superior a la liquidez que proporciona la inversión en bienes inmuebles.

A ello hay que sumarle su beneficioso tratamiento fiscal, que ya hemos explicado en el apartado anterior.

La rentabilidad de las SOCIMI

En realidad, lo que interesa a cualquier inversor es la rentabilidad de estos vehículos de inversión. Y en esto, las SOCIMI también salen ganando.

De hecho, según el consejo de analistas de Bloomberg, el rendimiento según los pagos previstos a los accionistas de Merlin Properties para 2020 es del 4,5%; para Colonial, del 2,3% y para Lar, del 7,16%. Por poner una referencia, la rentabilidad media por dividendo del Ibex 35 roza el 4,7%, por lo que se sitúa en línea con los principales valores del selectivo español.

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Pero a la rentabilidad por dividendo hay que sumarle también la propia revalorización del valor. Merlin Properties ha avanzado más de un 18% este año, Colonial suma un 34% y Lar, un 8,5%, por poner algunos ejemplos. Hay que recordar que la rentabilidad del IBEX en 2019 es de un 6,3%.

¿Cómo invertir en una SOCIMI?

Cualquier persona puede participar en los beneficios de una SOCIMI. Basta con acudir al MAB o al Mercado Continuo y comprar los títulos de estas sociedades como si de una acción normal se tratase.

Una opción cada vez más interesante y sencilla para beneficiarnos de todo el dinamismo del sector inmobiliario español.

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