El coronavirus ha disparado el comercio online y la escasez de almacenes urbanos hace que surjan oportunidades de inversión

• El coronavirus ha desatado las compras online.
• El mercado logístico español ya creció un 44% en 2019 y ha empezado 2020 con fuerza.
• El aumento del ecommerce abre nuevas oportunidades de inversión en centros logísticos y almacenes no tradicionales.
• Servicios como Amazon Prime Now precisan de centros de almacenaje urbano que ahora mismo no existen.
• Una alternativa para estos son las tiendas tradicionales que hoy en día no tienen buenos resultados.
• Identificar estos locales supondrá una buena alternativa de inversión en inmobiliaria para logística.
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El coronavirus ha cambiado la forma de relacionarnos y de consumir. El mejor ejemplo es el aumento de las compras online durante la pandemia, que ha servido como acelerador para todo el sector del ecommerce.

Antes de la pandemia, un 20% de las compras nacionales se hacían online: Así lo atestiguan los últimos datos de la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC) correspondientes segundo trimestre de 2019. Ese porcentaje se ha triplicado durante el confinamiento. Según el último estudio de consumo de Mastercard, las compras online han superado a cualquier otra forma de gasto y un 62% compra por internet más que nunca.

Una parte del gasto volverá a sus cauces habituales con la nueva normalidad, pero otra permanecerá y con ella surgirán oportunidades de inversión en los sectores que acompañan esa actividad. Uno de ellos es el de logística y más concretamente en inmobiliario dedicado a la logística. “La pandemia hace que sean necesarios más almacenes logísticos”, explica Diego Bestard, fundador y CEO de Urbanitae. De hecho, la plataforma de crowdfunding inmobiliario que dirige ya está estudiando proyectos en este área, que ya en 2019 atrajo el interés de los inversores.

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El mercado logístico español ya atrajo inversiones por valor de 1.800 millones de euros en 2019, un 44% más que en 2018, con Madrid a la cabeza según un informe de la consultora inmobiliaria Knight Frank.

Este auge se ha mantenido en la primera mitad del año pese a la pandemia. Tanto es así que el volumen de inversión de fondos en activos logísticos solo en Madrid creció un 26% en el primer trimestre del año según datos de la consultora que publica Vozpópuli.

Al final, “la pandemia es un acelerador brutal” para todo el ecommerce, explica Bestard. “Estamos viendo mucho interés por parte de los inversores”, añade.

Almacenes logísticos y también puntos urbanos

¿En qué se está centrando el apetito del inversor inmobiliario en logística? Bestard distingue claramente dos tipos de activos. Por un lado, están las grandes plataformas logísticas, que “serían los grandes almacenes afuera de las ciudades, como ha habido siempre”. Este tipo de centros van a seguir siendo necesarios como puntos de suministro de la cadena básica.

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Por otro lado, empiezan a surgir otro tipo de centros logísticos en zonas más urbanas al amparo de los grandes ecommerce internacionales. El servicio de Amazon Prime Now de entregas ultrarrápidas es un buen ejemplo. Para poder hacer entregas de comidas frescas, Amazon ya cuenta con puestos en mercados tradicionales de Madrid. “Sirven como último punto de entrega” y, por lo tanto, las necesidades cambian frente a un almacén al uso, certifica Bestard, para quien “es un sector que puede seguir creciendo y ganando interés”.

La clave está en saber identificar estas oportunidades. “Vemos que hay locales de toda la vida que no funcionan bien y que pueden adaptarse a esta nueva función”. Al final, es algo parecido a lo que lleva ocurriendo desde 2017 con la tendencia de convertir bajos de oficinas en viviendas o con garajes en determinadas zonas. A modo de ejemplo, “en Urbanitae hemos reconvertido espacios comerciales como garajes en trasteros dentro de la zona de Chamberí”, indica Bestard. “Este tipo de conversión de local tradiciona se va a acelerar”.

En el caso de las tiendas a pie de calle, se enfrentan al dilema de que hacer negocio, necesitan estar en centros y calles concurridas, lo que se traduce en alquileres prohibitivos o muy elevados. En otras palabras, sus costes fijos de negocio son altos vendan o no venda. A esto se suma que “cada vez más consumidores entran en la tienda a mirar y después buscan el producto en Amazon o en una gran superficie”.

“Donde antes había una tienda de libros, ese negocio cerrará y será un punto de logística para Amazon Prime Now” u otro gran distribuidor de ecommerce, resume Bestard. El inversor que sepa identificar esos locales, tendrá una buena oportunidad.