La última sentencia europea sobre hipotecas apoya que no se puedan cobrar intereses "abusivos" en caso de impagos

Las hipotecas han generado numerosos casos de conflicto entre clientes y bancos desde que estalló la crisis. Aunque esto no ha evitado que la pelea por captar nuevas hipotecas vuelva a reactivarse. Varios de los casos han llegado hasta los tribunales, como las cláusulas suelo, gastos hipotecarios o el IRPH, teniendo que ser en última instancia el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) el que decidiera.

El último caso sobre el que ha fallado el máximo tribunal europeo ha sido sobre los intereses en caso de impago y la cesión de las hipotecas a un tercero sin ponerlo en conocimiento de hipotecado. 

El TJUE ha determinado que los bancos no podrán cobrar un interés de demora "abusivo" en caso de impago de un préstamo mientras que sí que pueden transmitir estos préstamos a un tercero sin consentimiento del hipotecado. 

Esta decisión llega tras una petición del juzgado de primera instancia número 38 de Barcelona para que el TJUE se pronunciase sobre estos dos puntos dado que el tribunal barcelonés tenía dudas sobre si la directiva europea de cláusulas abusivas iba en contra de la doctrina del Tribunal Supremo de España. 

Por un lado, el TJUE afirma que la directiva europea sobre cláusulas abusivas en contratos de consumidores "no es aplicable a la mencionada práctica de cesión o compra de créditos frente a un consumidor" y que tampoco es aplicable "a disposiciones nacionales, como las españolas, que regulan la transmisión de créditos y la sustitución del cedente por el cesionario en los procedimientos en curso". Es decir, que la transmisión a un tercero de un préstamo es posible sin que sea informado el hipotecado. 

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Respecto a los tipos de interés de los impagos, el TJUE también considera que la jurisprudencia del Tribunal Supremo no va contra la directiva. En este sentido, corrobora las sentencias del Supremo en la que se limita el aumento de interés en caso de impago hipotecario estableciendo que un interés "abusivo" sería aquel que supera en dos puntos el interés del contrato hipotecario. 

Otro de los puntos que señala el TJUE en la sentencia es que la consecuencia del carácter abusivo de una cláusula no negociada de un contrato de préstamo celebrado con un consumidor que establece el tipo de interés de demora consiste en la supresión total de los intereses de demora, sin que dejen de devengarse los intereses "remuneratorios" pactados en el contrato.

El Tribunal de Justicia recuerda que, según la Directiva, cuando el juez nacional detecta una cláusula contractual abusiva únicamente está obligado a dejarla sin aplicación para que no surta efectos vinculantes frente al consumidor, pero no está facultado para variar su contenido. El contrato debe subsistir, en principio, sin otra modificación que la resultante de la supresión de la cláusula abusiva, en la medida en que ello sea jurídicamente posible en virtud del Derecho interno.

Los casos que generaron la duda

La sentencia de este martes se genera tras la consulta del tribunal barcelonés por dos casos diferentes. El primero de ellos es un caso donde dos consumidores firmaron dos contratos de préstamos con el Banco Santander. En uno de esos préstamos, el tipo de interés ordinario era del 8,5% y el de demora era del 18,5% mientras que en el segundo caso el coste de la hipoteca era del 11,2% elevándose hasta el 23,7% en caso de mora.

Ante el impago de varios cuotas, Santander solicitó el vencimiento anticipado de los contratos e inició procedimientos de vencimiento anticipado e inició un procedimiento de ejecución de los créditos.

Asimismo, el Banco Santander cedió los créditos a un tercero que solicitó tomar el relevo al banco en el proceso de ejecución hipotecaria. El juez de Barcelona alberga dudas sobre si los consumidores tienen derecho a recomprar su deuda y a extinguirla abonando al tercero el importe que este pagó por la cesión en cuestión, más los intereses y las costas y los gastos aplicables. Aunque el magistrado tenía dudas sobre si en el pago de intereses habría que tener en cuenta que los intereses de demora marcados eran abusivos según los criterios de la jurisprudencia del Supremo.

El otro caso que ha generado las dudas del tribunal de Barcelona, es el caso de un préstamo hipotecario de la antigua CAM que ahora pertenece al Banco Sabadell. El préstamo tenía un interés ordinario del 5,5% a tipo variable desde el primer año.

Cuando se produjo el impago, el interés ordinario estaba en el 4,75% mientras que el interés de demora se mantenía en el 25%. El hipotecado demandó al Sabadell solicitando que la cláusula del interés de demora se declarara nula por entender que era abusiva.