XV Smart Business Meeting: el desafío de la transformación del mercado inmobiliario en la era post COVID

Corren tiempos de cambio para el mercado inmobiliario.

El sector, que quedó prácticamente paralizado durante los primeros meses de la pandemia debido al impacto de las medidas de confinamiento, ya ha despertado de su letargo y comienza a dibujar los retos que tendrá que afrontar a partir de ahora, en un escenario cambiante debido al impacto del coronavirus en los distintos segmentos y actores del mercado inmobiliario.

De este modo, el sector del real estate está teniendo que lidiar con el impacto de una transformación digital acelerada por el coronavirus, el impulso a la sostenibilidad y la regeneración urbana a través de los planes de recuperación, los nuevos gustos y necesidades de los consumidores privados y corporativos, los vaivenes a los que están sometidos los mercados de compraventa y alquiler y las nuevas realidades laborales y de vivienda que fomenta el auge del teletrabajo.

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En este contexto, Business Insider España ha celebrado su XV Smart Business Meeting, que ha reunido a destacados directivos del sector para analizar los retos y la transformación del mercado inmobiliario a todos los niveles, desde la promoción de vivienda nueva a la comercialización, pasando por el negocio de de oficinas y espacios corporativos o por las plataformas digitales.

El XV Smart Business Meeting contó con el patrocinio de Havas Media Group y el agregador de noticias Upday y con la presencia de 5 destacados expertos:

• David Martínez, CEO de Aedas Homes
• Jesús Gil Marín, cofundador y CEO de Gilmar
• Leticia Ponz, vicepresidenta de Wires y responsable de Union Investment en España, Portugal y México
• Guillermo Llibre, CEO de Housell
• Antonio Núñez,senior partner en Paragon Partners

El evento fue moderado por Manuel del Campo, CEO de Axel Springer España, editora de Business Insider España. Del Campo abrió el foro destacando al sector inmobiliario como "uno de los grandes motores de nuestra economía", aportando casi 19% del PIB español y generando 1,3 millones de empleos directos, y afirmando que la vivienda "siempre está de actualidad", dado que es la mayor inversión que afrontan a lo largo de su vida la mayoría de las personas.

Un impacto y una recuperación desigual en los distintos segmentos del mercado inmobiliario

"En enero seguimos incrementando las ventas, en febrero, en marzo y en abril también, y en el caso de Aedas Homes llevamos 4 meses batiendo récords, estamos muy por encima de las ventas precovid", afirmó David Martínez, CEO de Aedas Homes, que resaltó que esta tendencia confirma que, para muchas familias, la pandemia ha significado que la vivienda ha pasado a ser "prioridad 1, máxima", fomentando cambios hacia espacios con más prestaciones o más adaptados a la nueva realidad.

No obstante, el CEO de Aedas Homes ha destacado que el mercado español está aún lejos de su demanda estructural y de las cifras de países como Francia, Alemania y Reino Unido, un fenómeno que atribuyó a que la gente joven no ha tenido la oportunidad de ahorrar para una vivienda. "Estamos vendiendo a quien ya tiene vivienda, no a nuevas generaciones; ese es el gran déficit", añadió.

Por su parte, Jesús Gil Marín, cofundador y CEO de Gilmar, pidió no generalizar respecto al mercado inmobiliario, resaltando que "el termómetro de vivienda nueva no es el mismo que para la usada", así como la fragmentación del mercado incluso por barrios o calles de una misma ciudad. Gil Marín señaló que su compañía mide el apetito del mercado extranjero de rango medio-alto principalmente en la costa, a pesar del atractivo que ha tenido Madrid en épocas anteriores.

"La vivienda, sencillamente, es la mejor inversión", recalcó el cofundador de Gilmar, asegurando que inversiones tradicionales como la bolsa, productos a plazo fijo o los productos bancarios han aumentado su riesgo frente al rendimiento que puede dar una vivienda, ya sea en alquiler, para hipotecar o donar, por lo que reiteró que es "la mejor inversión, la más tangible y con más posibilidades de futuro".

En cuanto al segmento de oficinas, Leticia Ponz, vicepresidenta de Wires (Women in Real Estate) y responsable del fondo alemán Union Investment en España, Portugal y México, reconoció que, al inicio de la pandemia, no pensaba que el mercado fuese a verse tan perjudicado, señalando que llevan desde marzo del año pasado preparando la vuelta segura a las oficinas: "Pero la pandemia continuó y las oficinas pasaron a ser un sector afectado por el coronavirus, como comercio, restauración u hoteles".

Ponz auguró que después de la pandemia no volverán a las oficinas el 100% de los trabajadores, señalando que dependerá de cada actividad y que alguno de sus clientes incluso ha reservado una planta más de oficinas de cara a septiembre. Además, destacó que la relación entre las oficinas, las ciudades y el comercio de calle, precisando que el impacto de no volver a los centros de trabajo repercute también en el transporte y los servicios, al tiempo que se mostró "optimista" respecto a Madrid.

Mientras, Guillermo Llibre, CEO de Housell, puso el acento en el cambio de comportamiento en compradores y vendedores, destacando que "el comprador durante los meses de confinamiento y verano intentó abusar de la situación con ofertas un 15% a la baja", en un intento de aprovechar oportunidades. Desde el verano pasado ha tomado fuerza la tendencia hacia viviendas en la periferia y el entorno rural.

"En casas en la periferia, transaccionamos más que históricamente", aseguró Guillermo Llibre, precisando que ese fenómeno está siendo visible en todos los portales de vivienda y que la gente "se está animando a transaccionar y apunta en esa dirección". No obstante, el CEO de Housell apuntó que habrá que seguir de cerca esta tendencia para comprobar si tiene seguimiento "cuando las vacunas den la señal de volver a oficinas".

Alquiler, vivienda social y regulaciones: ¿cómo mejorar el acceso a la vivienda?

Jesús Gil Marín afirmó que "el problema de la gente joven no se resuelve obligando a darles viviendas baratas, un matrimonio de mileuristas aunque les regales la vivienda no puede vivir en Madrid con sus gastos". Por ello, apostó por una gestión urbanística más flexible y una administración más ágil para seguir los cambios del mercado, al tiempo que aseguró que muchos fondos hubiesen salido de Madrid si las elecciones autonómicas hubiesen arrojado un resultado diferente.

Gil Marín criticó que algunos planes urbanísticos tienen más de 2 décadas y que la Administración puede tardar demasiado en conceder licencias, por lo que abogó por que impere la ley del mercado y que se eliminen trabas a los desarrollos: "Las condiciones para acceder a una hipoteca son las mejores de la historia, pero la gente joven necesita garantías para pagar, no hay empleo y regalar vivienda no es la solución, es que tengan empleo, puedan tener una nómina y financiarse".

"El problema existe, las rentas han subido y la solución es poner más vivienda en el mercado, llevamos desde 2008 sin fabricar vivienda de forma significativa, y hay vivienda, pero está donde la gente no quiere ir", precisó por su parte el CEO de Aedas Homes, que recalcó la atracción laboral y demográfica de Madrid pese a sus problemas de acceso. "Vivir en pueblo está bien, pero la realidad no va por ahí", señaló.

"Nadie tiene dudas de que las rentas en alquiler y los precios de vivienda han subido de forma significativa, por encima de lo deseable", aseguró David Martínez, apuntando a que la demanda supera a la oferta como causa principal: "Ningún promotor tiene interés en subir precios de forma desaforada; para frenarlo hay que aumentar la oferta en venta y alquiler". Y destacó que el porcentaje de vivienda pública es muy bajo respecto a Europa, por lo que ha pedido más suelo. 

Por su parte, Leticia Ponz resaltó que se considera que hay oportunidades en España "porque apenas hay propietarios institucionales" y subrayó que, pese a la mala prensa que tienen los fondos, su presencia aporta oferta y racionalización. La responsable de Union Investment en España apuntó además que en el país hay retos pendientes, como las carencias en la gestión profesional del arrendamiento o los distintos modelos de contrato.

"La vivienda es rentable, pero no lo más rentable para un fondo", señaló Ponz, resaltando además la incertidumbre por las limitaciones al precio del alquiler o el futuro de la vivienda social, aunque precisó que su compañía tiene experiencia en el mercado de Viena, donde el tope a las alzas del arrendamiento ha producido resultados más positivos que en Berlín, pese a que consideró que estos casos son muy diferentes del panorama español.

Mientras, el CEO de Housell destacó que las altas cifras de paro juvenil son preocupantes y que debe ser la banca la que canalice las ayudas europeas al sector inmobiliario, aunque destacando que "subyace la precariedad", por lo que señaló que la tecnología podría permitir un nuevo modelo de hipoteca que se base en los skills de quien la solicita en lugar de la situación puntual de empleo en la que se encuentre.

"Falta oferta, pero si construimos vivienda pequeña, estamos mandando un mensaje cruzado", aseguró Guillermo Llibre, apuntando que es complicado por motivos culturales que triunfen de forma inmediata soluciones como el coliving, en el que varias personas comparten vivienda. Y anticipó que "viene tecnología que lo facilitará todo y abrirá un debate diferente a 3 años o a 15 años".

Las transformaciones que ya están aquí: digitalización, teletrabajo y diversidad

En cuanto a las nuevas tendencias de trabajo aceleradas por el coronavirus, David Martínez destacó que en Aedas Homes se reincorporaron 4 días a la semana en octubre, señalando que no prevé cambios significativos en el uso de las oficinas, salvo por la contratación de espacios más amplios al igual que la apuesta por casas más grandes, dado que consideró que las viviendas actuales no hay espacio para trabajar cómodamente, aunque esa búsqueda de más espacio "va en contra del precio".

Leticia Ponz coincidió con Martínez en que no hay espacio en las viviendas para trabajar y pronosticó que las oficinas serán diferentes, sin puestos de trabajo personales, aunque afirmó que debe cambiar la mentalidad presentista en los directivos: "La gente ha demostrado que puede trabajar en casa". Y precisó que el retorno a las oficinas dependerá de la actividad de cada empresa y que, en el caso de la mujer, el teletrabajo le resta visibilidad y le suma cargas domésticas.

En cuanto a los cambios en la rentabilidad, la responsable de Union Investment destacó que en oficinas está en el 4,5% o 5%, precisando que en hoteles es diferente y que en residencial finalista "un 3,5% ya es mucho", mientras que el CEO de Aedas Homes reconoció que su rentabilidad como promotora es menor del 4% pero consideró que es justa y acorde al riesgo. "La era del pelotazo se acabó", aseguró, destacando que la industria es hoy más sana, lo que revierte en el comprador.

Guillermo Llibre se centró en el impacto de la digitalización en el sector, señalando la importancia de la inteligencia artificial y el blockchain para la gestión hipotecaria. Jesús Gil Marín, por su parte, explicó la inversión en tecnología en su grupo, con realidad virtual, proyectos online y firma electrónica, aunque resaltando que su principal inversión es en su equipo humano. "Es lo mejor que tenemos", aseguró.

En cuanto a la gestión de talento, Antonio Núñez, senior partner de Parangon Partners, presentó un decálogo de competencias directivas en real estate que pasa por la capacidad de ilusionar, la flexibilidad, la resiliencia o la visión estratégica, entre otros factores. Además, pronosticó que viviremos "una batalla por el talento", además de señalar la necesidad de formar a los equipos en innovación, liderazgo y colaboración y mejorar el gobierno corporativo para ganar esa batalla.

Leticia Ponz resaltó la necesidad de impulsar la diversidad y la presencia de la mujer a nivel directivo dentro del sector. Sobre Wires, precisó que no es una asociación de género, sino que reclaman igualdad de condiciones y el reconocimiento del talento femenino, afirmando que los eventos recurren a ellos en busca de moderadoras y que han desarrollado iniciativas para aumentar la presencia femenina en este tipo de eventos.

Además, Ponz señaló que la sostenibilidad y la eficiencia energética son prioritarias para el sector inmobiliario. "Creemos firmemente en ello", subrayó. En su opinión, aunque haya poco beneficio respecto al coste y el retorno de la inversión no lo disfrute el propietario, es necesario comprometerse con los objetivos ambientales de cara a 2030 y 2050.

Por último, David Martínez destacó la tendencia de industrialización de la construcción ante la carencia de personal cualificado, el escaso valor añadido y la reducción de márgenes. "Seguimos construyendo como hace 100 años", afirmó, animando a las promotoras a incorporarse a nuevos métodos como la construcción de viviendas por módulos ensamblables, que reconoció que les permitirán instalar 1.800 baños industrializados este año "sin errores de construcción y reduciendo plazos".

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