3 pasos para generar ingresos pasivos de bienes inmuebles, según un joven de 29 años que ya lo ha conseguido

Según C.J. McGlown, tienes dos opciones cuando entras en el sector inmobiliario: "ser un inversor o convertirlo en tu nuevo trabajo".

McGlown, ingeniero de software y millonario hecho a sí mismo, quería entrar en la inversión inmobiliaria para obtener ingresos pasivos. De ese modo, podría concentrar su energía en los proyectos que le apasionan y en su negocio, en vez de preocuparse por los ingresos que consigue.

Cuando compró su primera propiedad de inversión en 2019, sabía que estaba buscando específicamente hacer crecer su riqueza, y no hacer de esto un nuevo trabajo. Por eso insiste tanto en el término "pasivo".

"Mi verdadera pasión es la tecnología", dice. "Uso los bienes raíces sólo como una estrategia de generación de riqueza".

Actualmente, McGlown sólo dedica unas tres horas al mes a gestionar su propiedad de alquiler, pero le reporta miles de euros cada año. Y para hacer de esto una realidad, siguió tres pasos estratégicos.

1. Hizo cambios en su estilo de vida para ahorrar para la propiedad

Cuando McGlown empezó a ahorrar para la inversión inmobiliaria, no estaba seguro de si quería financiarla o comprarla al contado.

Sabía que, en cualquier caso, necesitaría una buena cantidad de dinero. Así que empezó a ahorrar de forma agresiva. Así, si acababa financiándolo, el riesgo sería mucho menor, pero si decidía comprarlo al contado, tendría el dinero listo para hacerlo.

"Tiendo a elegir lo que va a ser más difícil porque es con lo que seré más disciplinado", cuenta.

Ahorrar para hacer la inversión no fue fácil, pero tampoco era nuevo para él. Había pasado los dos primeros años de su vida profesional pagando préstamos estudiantiles por valor de 200.000 dólares (más de 185.000 euros) y ya sabía cómo vivir frugalmente.

Así que empleó las mismas estrategias que utilizó entonces para ahorrar para su inversión inmobiliaria.

2. Estudió varias opciones de financiación a través de recursos gratuitos y de bajo coste

"Empecé investigando una plataforma llamada Bigger Pockets", cuenta McGlown. "Aprendí las cosas básicas sobre cómo se gana dinero realmente con los bienes raíces".

Gracias a esta formación, la opción de apalancarse no dejaba de surgir conversación tras conversación. "Escuchaba a la gente decir cosas como 'el apalancamiento es lo mejor' y 'puedes llegar más lejos con el apalancamiento'", recuerda McGlown.

Sin embargo, la idea de volver a endeudarse le asustaba. Cuando terminó de pagar sus préstamos estudiantiles, la idea de firmar nuevos préstamos no era algo que le entusiasmara. Por esta misma razón, se planteaba pagar la totalidad de la vivienda —algo que no hacen la mayoría de los compradores—.

Sus padres le habían enseñado la idea de que "el dinero en efectivo es el rey", y había una parte de él que aún se aferraba a la idea de que pedir una hipoteca para una casa sería asumir demasiado riesgo.

Sin embargo, se dio cuenta de que estaba equivocado después de hacer los números: si sólo invertía en el pago inicial, los pagos mensuales del alquiler serían más que suficientes para cubrir la hipoteca. Con el tiempo, la propiedad se amortizaría sola.

"Me di cuenta de que si la alquilas el tiempo suficiente, es como si nunca la hubieras comprado", dice. "Te lo dan gratis".

Financiar la inversión también significaba que podría empezar antes y no tendría que ahorrar cientos de miles de dólares para ello. Para entonces, ya había ahorrado 75.000 dólares (cerca de 70.000 euros), que fue lo que utilizó para el pago inicial.

"Empecé a ver cómo podía crear riqueza y hacer crecer mi dinero gracias al apalancamiento", reconoce.

3. Pagó más por adelantado para ahorrar tiempo y energía

El objetivo de McGlown era tener un flujo de ingresos lo más pasivo posible. Para conseguirlo, sabía que sería más costoso. Y se dio cuenta en cuanto se puso a buscar prestamistas hipotecarios.

"Empecé a buscar diferentes tipos de interés, a ver qué podía conseguir", dice, pero nada parecía del todo la opción correcta. Finalmente, decidió trabajar con un agente inmobiliario, que le ayudó a encontrar un tipo de interés mucho mejor en menos tiempo.

"Volvieron con oportunidades sustancialmente mejores que las que yo había encontrado", reconoce. "Sin duda, contratar a un asesor merece la pena".

Cuando empezó a buscar la propiedad que quería comprar, también estaba dispuesto a pagar un poco más por una propiedad 'llave en mano' —que ya estuviese lista para ser alquilada— en un lugar conocido en el que estaba seguro que se alquilaría enseguida. De ese modo, no tenía que preocuparse tanto por el riesgo que conlleva la financiación.

"Prefiero pagar un poco más por una propiedad que esté en la ubicación adecuada que conseguir una buena oferta por la propiedad", dice. "Incluso si consigues un mal acuerdo, la ubicación [lo compensa] por la revalorización [del valor de la propiedad]".

En un esfuerzo continuo por mantener la inversión pasiva, contrató a un administrador de fincas para que se ocupara de cualquier problema que tuvieran sus inquilinos. Para ello, les paga un porcentaje del precio del alquiler.

Entre los pagos de la hipoteca, los honorarios del administrador de la propiedad y el seguro, debe unos 1.600 dólares (1.400 euros) al mes. Sin embargo, alquila la casa por unos 2.600 dólares al mes (que sería, al cambio actual, 2.300 euros). Es decir, gana 12.000 dólares u 11.000 euros al año con esta inversión. Además, su patrimonio en la propiedad crece con el tiempo.

Para McGlown, esta estrategia es exactamente lo que quería: ingresos mensuales recurrentes con poca implicación por su parte.

"Si quieres, puedes pellizcar un céntimo y obtener el máximo valor posible. Pero entonces has creado un puesto de trabajo", advierte.