El 'efecto rotación': la causa detrás de la desaparición de pisos en alquiler tiene nombre, y se llama pánico

Marta tiene 31 años, y lleva varios meses buscando piso en Madrid. Al principio, miraba solo anuncios en el centro: "como máximo, 850 euros al mes". Pero pronto tuvo que ampliar el radio de búsqueda más allá de la M-30, y también el presupuesto, hasta los 1.000 euros: "aunque suponga la mitad de mis ingresos", cuenta.  

Ahora mismo hay poco más de 7.700 pisos en alquiler en todo Madrid, de los que solo 1.000 cuestan menos de 1.000 euros al mes. Hace un año, había un 25% más, es decir: cerca de 10.000 pisos, según datos de Idealista. 

La desaparición de viviendas en alquiler se ha convertido en un fenómeno imparable que ha paralizado el mercado, y afecta tanto a los precios, que no dejan de subir, como a la propia búsqueda de piso, que se antoja una misión imposible.

"No hay oferta. Se la han cargado, y el exceso de demanda es bestial... imagínate la que se ha armado", comenta Gonzalo Bernardos, profesor Titular de Economía y director del Máster Inmobiliario de la Universidad de Barcelona.

"En los últimos años la oferta de vivienda ha disminuido cerca de un 20% a nivel nacional. En el caso de Madrid y Barcelona estamos hablando de un 30% menos de oferta", calcula María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa.

Una parte de esta suerte de volatilización se explica por el trasvase de viviendas al alquiler de temporada, modalidad que algunos propietarios usan para burlar la ley de Vivienda. La otra, por el efecto rotación.

Pero, ¿qué es eso del efecto rotación? Para que un mercado de alquiler funcione, explica Bernardos, "hace falta una gran rotación. Pero ahora mismo hay pánico total a cambiarse de vivienda".

En los mercados tensionados empieza a cundir una sensación de pánico entre los inquilinos: "si te cambias de vivienda vas a terminar pagando más o en una vivienda peor. Ves que no hay oferta, y que a todos tus amigos les cuesta mucho conseguir un piso en alquiler, así que optas por aguantar donde estás hasta que te echen", añade.

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Antes, ese margen de resistencia se traducía en 3 años (más 2 de prórroga). Pero desde 2019 el real decreto de medidas en materia de alquiler amplió el límite para los contratos de arrendamientos de 3 a 5 años (si el propietario era persona física) y a 7 años si era empresa, más 3 años de prórroga.

Eso hace que un mismo contrato de alquiler pueda durar hasta 8 años (si el propietario es persona física) o hasta 10 si es una empresa. Antes, ilustra Bernardos, la estancia media en Barcelona rondaba los 2 años y medio; ahora se acerca a los 5 años: "Si soy una agencia inmobiliaria, ¿cuántas viviendas voy a tener ahora? Pues la mitad".

"La dificultad por encontrar vivienda de alquiler hace que los inquilinos intenten agotar al máximo el contrato que tienen vigente. Cuando se ponen a mirar otros pisos se dan cuenta de las dificultades que hay para alquilar. Y es que el precio y la escasez de oferta son los dos principales problemas con los que se encuentran en estos momentos los inquilinos", coincide Matos.

Los propietarios, por su parte, "prefieren mantener a sus inquilinos actuales y renovarles el contrato que no sacar de nuevo la vivienda al mercado del alquiler para tener a inquilinos que conocen que no enfrentarse a unos nuevos inquilinos. Una de las principales quejas que nos trasladan los propietarios de vivienda en alquiler es la gran inseguridad jurídica a la que se enfrentan en caso de tener problemas con el inquilino. Esto hace que el propietario prefiera inquilinos ya conocidos", matiza Matos.

Según datos de Idealista, el stock de pisos en alquiler convencional está cayendo en todas las grandes capitales, con Bilbao a la cabeza de los descensos (-38%), seguido por San Sebastián (-32%), Sevilla (-32%), Palma (-26%), Madrid (-25%) y Barcelona (-24%). 

"El verdadero origen del problema de acceso al alquiler está en la constante retirada de oferta que venimos observando en los últimos años", observa Francisco Iñareta, portavoz de Idealista.

"La reducción de oferta del mercado del alquiler tiene que ver parcialmente con la inseguridad jurídica existente. Con la volatilidad normativa gubernamental se produce incertidumbre y esta es la antesala de la parálisis de la inversión o directamente de la puesta en alquiler de los activos", coincide Leopoldo Torralba, economista senior de Arcano.

Los datos facilitados por Idealista muestran que una parte muy relevante de los propietarios que disponen de viviendas para alquilar están decantándose por el alquiler de temporada. En el último trimestre de 2023 el peso de este tipo de alquileres llegó hasta el 11% del mercado, con un incremento interanual de la oferta del 58% interanual, mientras que la oferta de alquileres permanentes se redujo un 15% en el mismo periodo.

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 La solución al problema, sin embargo, no pasa por reducir la duración de los contratos.

"Los inquilinos tienen que poder tener seguridad de que van a poder estar en esa vivienda y poder cambiar de vivienda si ellos lo eligen y no porque los contratos sean más cortos. Al final todo gira alrededor de lo mismo: la necesidad de más oferta en el mercado", aclara Matos.

Aumentar la oferta de pisos en alquiler permitiría que el mercado estuviera más equilibrado y se regulasen los precios. "Esto posibilitaría que hubiera más rotación, porque los inquilinos pueden encontrar algo mejor o que se adapte a sus necesidades, y estarían más dispuestos a cambiar".

De nuevo, todo nos devuelve al punto de partida: la falta de oferta.