Esta pareja consigue hasta 25.000 euros al mes en ingresos realquilando casas en Airbnb y Booking: estos son sus consejos para empezar

Esta es una versión editada y traducida de un artículo de Luca Schallenberger en Business Insider Deutschland que apareció originalmente el 30 de mayo de 2022. Business Insider ha verificado los ingresos referidos con documentación.

Saadia Touzri, de 28 años, y Roman Renn, de 30, se conocieron en Stuttgart, Alemania, en 2017.

A principios de 2020, la pareja comenzó a alquilar propiedades y a subarrendarlas como alquileres a corto plazo utilizando Airbnb y Booking. 

Esta estrategia de inversión recibe el nombre rent to rent o alquilar para alquilar. Con ella, básicamente la pareja alquila una propiedad, la amuebla y la hace más atractiva para los veraneantes y luego la alquila a corto plazo a precios más altos.

Touzri y Renn tienen 10 anuncios de alojamientos de alquiler en su web y ganan entre 15.000 y 25.000 euros al mes subarrendándolos. Los gastos mensuales ascienden a unos 7.500 euros.

"Nuestro sueño era poder trabajar desde cualquier parte del mundo si queríamos" cuenta Renn a Business Insider en una entrevista.

Empezaron utilizando sus ahorros para alquilar un único apartamento a principios de 2020 y subarrendarlo mientras ambos conservaban sus respectivos empleos. 

Después, reinvirtieron casi todas las ganancias en alquilar y amueblar cada vez más propiedades. Rápidamente escalaron el negocio.

La parte operativa, la gestión de las propiedades, solo les ocupa de 3 a 5 horas a la semana, dice Renn: "Es un ingreso casi pasivo."

Touzri, su socia, mantiene otro empleo, mientras que Renn se dedica al negocio del alquiler a tiempo completo desde octubre, gestionando propiedades y buscando nuevas inversiones.

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Solo cobran 1.500 euros cada uno como salario mensual. Renn describe el salario como una "miseria" teniendo en cuenta el tamaño de su empresa, StayINZ.

Esto es así porque reinvierten la mayor parte del dinero en la empresa para encontrar y renovar nuevas propiedades para su creciente cartera.

Evitar las grandes ciudades, donde la competencia es feroz

Touzri dice que una de las claves del éxito de la pareja ha sido evitar ciudades clásicas de Airbnb en Alemania como Hamburgo o Berlín, donde la competencia es muy grande.

Comenta que decidieron centrarse en regiones más pequeñas y en desarrollo que los competidores han ignorado, como la Selva Negra, en el oeste de Alemania. La pareja busca alquileres en zonas que atraigan a los turistas: la Selva Negra, por ejemplo, es ideal para quien busca senderismo.

Touzri cuenta además a Business Insider que han podido aventajar en este tipo de zonas a la competencia después de darse cuenta de que las demás casas de vacaciones estaban anticuadas y "pasadas de moda". 

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Ellos amueblan y hacen pequeñas reformas en estas viviendas para que sus alojamientos parezcan modernos.

"Es importante para nosotros que cada propiedad tenga algo que no tengan las demás", subraya Renn. Buscan casas con piscina, terraza en la azotea, sauna o una vista única.

Renn y Touzri aconsejan a quienes quieran empezar un negocio de alquiler vacacional que eviten lugares con mucha competencia. Para ello, sugieren buscar sitios a los que se pueda llegar en coche desde la casa de una gran ciudad en menos de 2 horas.

Negociar un subarriendo puede ser complicado

Explican que una vez que han encontrado una propiedad en la que quieren invertir, negociar el subarriendo con el propietario es la parte más crucial. Muchos propietarios no quieren alquilar su propiedad a personas que quieren subarrendarla como casa de vacaciones.

"Cada propietario reacciona de forma diferente", dice Touzri, que añade que a algunos propietarios y administradores de fincas les preocupa que tener constantemente nuevos huéspedes "provoque el caos en las casas".

La pareja hace hincapié en la necesidad, durante la negociación, de abordar todas las preocupaciones del propietario sobre el subarriendo.

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Touzri afirma que los propietarios más fáciles de tratar son los que tienen las propiedades puramente como inversiones y no viven cerca. "Confían en que cuidaremos la propiedad y la vigilaremos", dice Touzri.

Por eso aconsejan investigar a los propietarios antes de iniciar las negociaciones.

Si se llega a un acuerdo sobre el alquiler, la siguiente fase es renovar y amueblar el apartamento. La pareja sustituye todo lo que esté roto, repinta las paredes, a veces renueva los baños y amuebla el inmueble.

Renn dice que al principio tuvo que instalar él mismo los zócalos  de las casas para mantener los costes bajos.

Tenga en cuenta los gastos para fijar el precio

Una vez reformado el apartamento, la pareja lo ofrece a través de portales de reservas como Airbnb y Booking.com. Renn afirma que tres cuartas partes de sus reservas proceden de Booking.com.

Es importante calcular los costes de fijos de cada apartamento, como la limpieza, el alquiler y los servicios, e incluirlos en el precio del alquiler a corto plazo.

La pareja comenta además que las plataformas de reserva también cobran una comisión que puede llegar al 40% en sitios como Booking.

Por último, aconsejan a las personas que quieran iniciar su propio negocio que empiecen a hacer llamadas: "Incluso si no tienes ninguna referencia todavía, deberías acercarte a la gente y preguntarles si es posible subalquilar una propiedad", comenta Renn.