La venta de viviendas alcanza los niveles del apogeo de la burbuja inmobiliaria: En noviembre se vendieron sólo 6.000 pisos menos que en 2007

España está a 6.000 pisos de superar los niveles del punto álgido de la burbuja inmobiliaria. En 2007, el boom de la vivienda vivía un momento de apogeo. Meses después, llegó el gran pinchazo.

Entonces, en noviembre de 2007 se vendieron 56.188 viviendas. En el mismo mes de 2021, se han vendido 49.895. Esto quiere decir que la venta de vivienda está a sólo 6.293 operaciones de tocar el pico máximo de ventas de la burbuja.

En el caso de la segunda mano, sin embargo, en noviembre ya se venden más pisos que en pleno 2007. Es la obra nueva la que está ralentizando el número de operaciones. Y no porque la demanda no quiera comprar pisos nuevos; sino porque no hay suficiente oferta, y esto está elevando los precios de venta a niveles de alerta.

Hace meses que la compraventa de viviendas dejó atrás los niveles de 2008. Desde principios de verano en España ya se cierran más operaciones que en 2008. En noviembre de 2008 se cerraron 35.774 transacciones, ahora, 14.121 compraventas más, según los últimos datos publicados hoy por el INE.

Se trata del tercer mejor dato de 2021, solo superado por los meses de julio y septiembre. Noviembre se queda así, a las puertas de las 50.000 compraventas por escasas 15 operaciones. 

“Esta cifra supone un cambio con respecto al mes anterior, un gran incremento, debido a que a finales de año la tendencia es que se incrementen las transacciones para evitar dejarlas para el año siguiente”, explica María Matos, directora de Estudios de Fotocasa.

En octubre de 2007, España estaba sumida en plena burbuja inmobiliaria. Entre enero y noviembre se vendieron casi 731.000 pisos al año y se concedieron más de un millón de hipotecas. 

Catorce años después, la venta de vivienda roza máximos. En los primeros 11 meses de 2021 se han vendido en total 517.4040 pisos, a sólo 214.236 de las cotas de 2007, y a todavía menos del nivel de 2008. Entre enero y noviembre de 2008 se cerraron 519.824 operaciones, sólo 2.420 más que ahora.

Ya se venden más pisos de segunda mano que en 2007

En el caso de la segunda mano, sin embargo, en noviembre ya se venden más pisos que en pleno 2007. En noviembre de 2007 se cerraron 31.943 operaciones, ahora, 39.554. 

Si la vivienda aún no ha alcanzado los niveles de ventas de 2007, de hecho, no es por la vivienda de segunda mano, sino porque se venden muchos menos pisos de obra nueva. En el mismo mes de 2021 se cerraron casi 14.000 transacciones menos que en el mismo mes de 2007. 

Pero si no se venden más viviendas de obra nueva no es porque no haya demanda, sino porque no hay suficiente oferta. 

La realidad del mercado de obra nueva es que no se construyen ni de lejos la cantidad de viviendas que se iniciaban en los años del boom. Y si no aumenta la oferta, por mucha demanda que haya, las ventas no pueden subir.

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En los años del boom se construían unas 600.000 viviendas al año. Del total de terminadas, se vendían alrededor de la mitad (326.000 en 2007, por ejemplo). 

Ahora, en cambio, apenas se llega a construir una sexta parte que entonces (alrededor de 100.000 unidades), y se venden entre 80.000 y 90.000, casi la totalidad, en proporción a las iniciadas.

El riesgo de que no haya más oferta de obra nueva es que esto está tensando el precio de los pisos.

En el tercer trimestre de 2021, el precio de la obra nueva se ha disparado y ya supera en un 10% lo que costaba en 2019, antes de la pandemia. Mientras tanto, el precio de la vivienda usada sube la mitad, un 4,8%, según los datos del INE.

Lo que ocurre es que la demanda de obra nueva no deja de aumentar, pero la oferta no crece al mismo ritmo. Tras el confinamiento nació un nuevo tipo de demanda que busca viviendas más grandes, más luminosas y con terraza o jardín. Estas viviendas, en el centro de las ciudades, son difíciles de encontrar y muy caras. En la periferia, en cambio, abunda este tipo de viviendas, y son de obra nueva.