2 errores que cometió un inversor inmobiliario de 34 años que ya es financieramente independiente

A sus 34 años, James Berkley tiene suficiente dinero como para no tener que trabajar ni un día más en su vida. 

Tiene unos ingresos mensuales de 45.000 dólares (más de 41.000 euros) después de impuestos por sus inversiones inmobiliarias y sus propiedades valoradas en más de 7 millones de dólares. Business Insider ha verificado sus ingresos y la propiedad de sus bienes. 

Hace tan sólo 10 años no tenía nada. Debía más de 100.000 dólares (más de 92.000 euros) en préstamos estudiantiles y con su primer trabajo al salir de la universidad ganaba 65.000 dólares (casi 60.000 euros).

La inversión inmobiliaria, que empezó a hacer en 2013 de forma paralela mientras trabajaba a tiempo completo en el sector financiero, es lo que realmente le hizo rico. 

"Aprendí pronto que los bienes raíces eran un camino hacia la libertad, y me costó unos 8 o 9 años llegar a ella", cuenta a Business Insider.

Por el camino, su estrategia ha cambiado —empezó comprando y alquilando edificios plurifamiliares, acabó vendiéndolos para comprar edificios de uso sanitario y ahora está más interesado en adquirir edificios comerciales— y ha aprendido de toda una serie de errores.

"Con cada propiedad he aprendido una lección", dice Berkley, que tiene 8 propiedades y gestiona 2 fondos que invierten en inmuebles comerciales —de los que posee una parte—.

Para tener éxito en el sector inmobiliario, "hay que ser humilde, corregir los errores y volver a intentarlo". "Cuantos más fracasos y estrés puedas soportar, más éxito tendrás al final".

Berkley ha compartido 2 de los peores errores que cometió al principio de su carrera de inversión inmobiliaria.

1. Comprar una propiedad que no genera flujo de caja positivo 

La primera propiedad que Berkley compró fue un condominio de 466.000 dólares (casi 430.000 euros) con 2 dormitorios y 2 baños en Boston, Estados Unidos. Se mudó y buscó un compañero de piso para compensar la hipoteca, pero sólo vivió allí un mes antes de que su trabajo le obligara a mudarse a Nueva York. 

Encontró un segundo inquilino para ocupar la habitación en la que había estado viviendo, pero los ingresos totales del alquiler no cubrían todos los gastos de vivienda.

"Me dejaba unos 1.000 dólares al mes", cuenta. 

Esto le enseñó la importancia de tener un buen flujo de caja. El flujo de caja es el dinero que queda después de restar los gastos —desde el pago de la hipoteca y los suministros hasta los impuestos sobre la propiedad y el seguro— de los ingresos por alquiler. 

Puede ser positivo o negativo. Como Berkley aprendió por las malas, lo mejor es que sea positivo. De lo contrario, podrías encontrarte en una situación financiera complicada si no tienes suficientes reservas para cubrir el resto de los gastos mensuales de la vivienda. 

Desde que cometió ese primer error con el piso de Boston, lo primero que valora al mirar cualquier propiedad es el rendimiento del flujo de caja. Y ahora no compra nada a menos que esté seguro de que generará efectivo. 

Al evaluar las operaciones para saber si pueden generar un buen flujo de caja, hay que tener en cuenta los gastos mensuales totales y el precio realista por el que se puede alquilar el inmueble.

Berkley sigue la "regla del 1%", según la cual el alquiler mensual debe representar al menos el 1% del precio de compra. Por ejemplo, si compras una propiedad de 300.000 dólares (más de 270.000 euros), deberías poder alquilarla por al menos 3.000 dólares (unos 2.700 euros) al mes. 

"Si sigues esa regla, harás caja y obtendrás un rendimiento decente", dice.

2. Pagar de más por una construcción a estrenar que no daba margen para añadir valor

Berkley seguía sin generar flujo de caja de su piso un año después de comprarlo, así que decidió venderlo. Consiguió venderlo por 70.000 dólares (64.000 euros) más de lo que lo compró y utilizó los beneficios para comprar una propiedad plurifamiliar en Worcester (Massachusetts, también EEUU), donde siguió comprando plurifamiliares durante los 5 años siguientes.

La primera propiedad plurifamiliar que compró Berkley era única, porque era de nueva construcción. "En Worcester no se puede construir a estrenar a menos que se haya quemado hasta los cimientos por un incendio". Eso es exactamente lo que había ocurrido, y Berkley aprovechó y compró directamente un edificio nuevo de 3 viviendas al constructor por 342.000 dólares (315.000 euros).

Comprar a estrenar tiene sus ventajas —no hay que preocuparse por posibles infracciones del código de la vivienda, por ejemplo, y es probable que los gastos de mantenimiento sean menores—, pero la principal desventaja es que no se puede añadir mucho (o ningún) valor. 

"Tengo un edificio estupendo y nuevo, pero pagué mucho dinero por él. Tenía algo de flujo de caja, pero no había ninguna ventaja. No podía crear valor en él", lo que en última instancia significaba que se revalorizaba mucho menos que otros edificios de la zona, explica. "Me di cuenta de que podía ganar más dinero si compraba un edificio deteriorado, pagaba para arreglarlo y luego lo alquilaba".

A partir de ahí, empezó a comprar propiedades con margen de mejora, edificios antiguos o en ruinas, y a añadirles valor mediante reformas. Las reformas requieren tiempo, dinero y creatividad, pero la idea es que el producto final valga más que el precio de compra original y las reparaciones.

Por ejemplo, el siguiente edificio plurifamiliar que compró en Worcester era de 3 viviendas y necesitaba muchas reformas. Lo compró por 260.000 dólares (234.000 euros) e invirtió inmediatamente 30.000 dólares (unos 27.000 euros) en un tejado nuevo, instalaciones eléctricas y suelos renovados. 

5 años después, invirtió otros 100.000 dólares o 92.000 euros —lo que supone una inversión total de 390.000 dólares o casi 360.000 euros— y lo vendió por 707.000 dólares o más de 650.000 euros. Eso supone un beneficio de 317.000 dólares (292.000 euros), por no mencionar el flujo de caja que generó durante los 5 años que estuvo alquilado. 

"Si quieres crear riqueza, tienes que añadir valor a la vida de los demás", recomienda Berkley. "Yo lo hice comprando casas de 3 familias y arreglándolas para que la gente viviera mejor".