Si no entiendes esta frase, no deberías comprar casa para alquilar

Comprar casa para alquilar tiene un atractivo innegable para los españoles. Sin embargo, no es una inversión para todos bolsillos ni para todos los perfiles. 

Como con cualquier inversión, es fácil cometer errores que lastren la rentabilidad o que se traduzcan directamente en pérdidas. De hecho, es incluso más fácil caer en las trampas de los sesgos cognitivos que al invertir en bolsa. 

Como explicaCarlos Galán, autor del libro “Independízate de Papá Estado” y del curso “Libertad Inmobiliaria”, lo que ocurre es que “Todo el mundo opina sobre una vivienda. Como todos vivimos en una, todos pensamos tener criterio. Pero no”.

Y eso se traduce en un error muy concreto que el usuario de twitter Marvi Real Estate, inversor particular, resume en una sola frase: “invertir en una vivienda en la que vivirían ellos”.

Como recalca Marvi, “las gafas de vivienda para vivir no sirven para buscar vivienda para invertir. Tenemos que cambiarlas”. La razón es que las viviendas más bonitas no son las más rentables y la rentabilidad debe ser el foco de la inversión en inmuebles. “La rentabilidad es lo primero” resume.

Y esa búsqueda del beneficio se traduce en salirse de la zona de confort. “Tendemos a elegir viviendas que nos gustan y eso suele significar un mayor precio de compra, pero no en un mayor precio de alquiler. Ahí está la clave: la demanda de alquiler es mucho más plana”, explica Carlos Galán. 

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En otras palabras, las casas más caras no siempre se alquilan por más dinero. No hay una proporcionalidad entre el precio de compra y el del alquiler y eso tendrá un efecto directo en la rentabilidad. Y es que, según Marvi, “el negocio se hace en la compra. Si compras con buen margen, podrás hacer frente a imprevistos sin que la rentabilidad se resienta mucho”.

Uno de estos imprevistos suele tener que ver con las reformas, descubre Pau Antó, inversor particular y formador en inversión inmobiliaria. “Gastan más dinero del que deberían para que el inmueble quede muy bonito, que se convierta en un lugar donde ellos mismos vivirían. La pregunta que hay que hacerse es: ¿Esos 3.000 euros más de inversión en cuánto van a hacer subir el precio del alquiler o de la reventa del inmueble? En función de la respuesta verás si es rentable o no”, aclara.

Qué buscar en una casa para alquilar

“Hay muchos inmuebles y no en todos vivirías” asegura Pau Antó. Así, “hay personas que no compran inmuebles porque no les gusta la zona o no vivirían allí. Como inversores tenemos que entender que todo tiene una oferta y una demanda y todo tiene un precio”. 

Es decir, esa vivienda que en las afueras puede ser más asequible y tener una alta demanda, por más que tú no vivirías en ella. La ubicación es precisamente uno de los elementos clave para los tres expertos y los barrios alejados o de clase obrera tienden a ofrecer precios más reducidos y, por lo tanto, mejores rentabilidades.

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Además, es importante que esté bien situada dentro del barrio, cerca del transporte público, de vías de comunicación o supermercados. “Una vivienda bien ubicada reducirá la rotación. Vivir a 12-15 minutos andando del metro es un tostón” señala Marvi.

También es relevante la comunidad de vecinos y, sobre todo, no caer en una comunidad conflictiva. La forma de evitarlo es con “conocimiento de la zona, trabajo de campo y preguntar a la gente (vecinos, presidente, administrador, comercios…)”.

Y por supuesto, la propia casa “viviendas menos bonitas, pero más rentables”, lo que pasa por pisos más pequeños o sin ascensor, por poner dos ejemplos, según Carlos Galán.