Una pareja que gana más de 100.000 euros al mes con su cartera inmobiliaria comparte los 3 mayores errores que cometieron cuando empezaron a invertir en ladrillo

Michael y Olivia Zuber y su hija.
Michael y Olivia Zuber y su hija.

Olivia Zuber

En las últimas dos décadas, Michael y Olivia Zuber han construido un imperio inmobiliario en Fresno, en el estado de California, en la costa oeste de EEUU. 

Compraron su primera propiedad de alquiler, una casa unifamiliar de 107.000 dólares, en 2002, y desde entonces han ido ampliando su cartera. 

Hoy en día, son propietarios de más de 100 unidades y ganan más de 100.000 dólares al mes en ingresos por alquiler, tal y como lo muestran los resúmenes de sus carteras inmobiliarias revisadas por Business Insider.

Los Zuber, que se jubilaron a los 40 años, destacan que su éxito no se produjo de la noche a la mañana ni estuvo exento de obstáculos.

He aquí tres de los mayores errores que cometieron a lo largo de su trayectoria de inversión inmobiliaria. 

Asumir que tenían que comprar en su barrio

Los Zuber viven cerca del área de la Bahía de San Francisco, uno de los mercados inmobiliarios más caros de EEUU. 

En 2001, cuando empezaron a buscar propiedades de alquiler, se pasaron un año buscando en un radio de 30 minutos de su casa porque asumieron que había que vivir cerca de las inversiones.

Para complicar aún más el proceso de búsqueda, seguían la "regla del 1%" del sector inmobiliario de la época.

"Esta regla afirmaba que si comprabas una casa por 100.000 dólares o menos y luego la alquilabas por 1.000 dólares o más al mes, ahí habías hecho un buen negocio", cuenta Michael Zuber en su libro One Rental at a Time

Después de un año de búsqueda de una propiedad, se dieron cuenta de que si querían cumplir la regla del 1%, iban a tener que buscar fuera de dónde lo estaban haciendo. 

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Les hubiera gustado saber antes que era posible invertir fuera de su ciudad. De ese modo, habrían podido comprar su primera propiedad antes en lugar de invertir tanto tiempo y energía en buscar en un mercado que no era para ellos.

La inversión fuera de la ciudad puede requerir que los compradores dediquen más tiempo a ciertas debidas diligencias, ya que es probable que no conozcan la zona tan bien como su ciudad natal. 

Los Zuber, que decidieron invertir en Fresno, pasaron horas conduciendo por distintos barrios, acudiendo a jornadas de puertas abiertas y mirando listados de alquileres antes de comprar su primera propiedad de alquiler.

También se necesita un administrador de la propiedad sobre el terreno en el que se confíe, cuenta Zuber a Business Insider.

"Nuestro mercado estaba a dos horas y media de distancia", dice. "No conocíamos a nadie allí. Habríamos fracasado estrepitosamente sin un gestor inmobiliario". 

Ahora que conocen bien su mercado en Fresno y emplean a administradores de propiedades, casi ni las visitan.

"La mayoría de la gente se sorprendería de lo poco que pasamos en nuestra cartera", explica Zuber. "Probablemente, dedicamos entre cinco y ocho horas al mes, y la mayor parte se hace por teléfono o por correo electrónico".

No anticiparse a los grandes retos como el impago del alquiler

La inversión inmobiliaria viene con un puñado de desafíos, detalla Zuber, incluyendo el trato con los inquilinos que no pagan el alquiler. 

Sus primeros inquilinos en la primera propiedad de alquiler que compraron no pagaron después del primer mes, y los Zuber no tuvieron más remedio que desalojarlos. Les costó tiempo y dinero. Perdieron tres meses de alquiler y tuvieron que pagar los honorarios de los abogados para el desalojo, dijo Zuber.

"Cuando eres propietario durante 20 años, ves de todo", cuenta Zuber, quien añade que aprendió a desarrollar con los años una política de cero tolerancia con los alquileres atrasados.

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"La primera vez siempre da miedo: la primera vez que tienes que desahuciar, la primera vez que sustituyes un calentador de agua, la primera vez que hay una gotera en el tejado. Pero hay que aprender de ello y seguir adelante", explica.

El sector inmobiliario siempre te va a poner a prueba, añade. 

Con paciencia y tiempo, puede conducir a la libertad financiera, pero hay que prepararse para las situaciones estresantes en la medida de lo posible creando una reserva de efectivo para hacer frente a cosas como el mantenimiento, las renovaciones y la falta de alquiler. 

Centrarse en un objetivo final, en lugar de establecer objetivos más pequeños y celebrar a lo largo del camino 

Es importante tener un objetivo final y tener claro en primer lugar por qué se invierte en bienes raíces en primer lugar. 

Al principio, la inversión inmobiliaria era una forma de que él y Olivia volvieran a la senda financiera después de perder la mayor parte de sus ahorros en la burbuja de las puntocom de finales de los 90. Con el tiempo, se convirtió en un camino hacia la libertad financiera.

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Una vez que se fijaron el objetivo de alcanzar la independencia financiera y jubilarse pronto gracias a su cartera inmobiliaria, se centraron en ello. "Siempre estábamos mirando hacia delante", recuerda Zuber. "Deberíamos habernos tomado algo más de tiempo para disfrutar un poco del proceso".

Si pudieran volver atrás, se pondrían metas más pequeñas y celebrarían cada vez que alcanzaran una.

"Nadie debería fijarse una meta que lleve décadas alcanzar y escalar sin parar", relata este inversor. "En vez de eso, establece pequeñas metas que te lleven al objetivo final".

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