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Las 3 cosas que debes saber si compras casa con inquilino

Comparar casa con inquilino, lo que debes saber
Gettyimages

  • La Ley de Arrendamiento Urbano permite comprar una casa alquilada con un inquilino dentro.
  • El inquilino tiene siempre derecho de retracto y tanteo: puede quedarse con la casa si iguala tu oferta de compra.
  • Al comprar la casa con inquilino te subrogarás al contrato de alquiler y deberás respetar sus términos.
  • La fecha del contrato de alquiler es clave para saber cuándo puedes disponer para vivir en ella.
  • Antes de comprar es imprescindible pedir una nota simple de la vivienda en el Registro de la Propiedad. 
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Comprar un piso como inversión normalmente es sinónimo de comprar para alquilar. En otras palabras, primero se busca una buena vivienda, después se hacen los cambios necesarios y finalmente se alquila. 

De hecho, ese arrendamiento es de donde llegará la rentabilidad de la inversión, el que servirá para recuperar el precio de la casa y obtener después beneficios. Uno de los hándicap en este punto es encontrar un buen inquilino para la vivienda. ¿Y si fuese posible hacerlo desde el principio? En eso consiste básicamente la compra de vivienda con inquilino.

Esta fórmula consiste en adquirir una vivienda que ya está alquilada y subrogarse a ese contrato. Es decir, convertirse en el nuevo casero de un inquilino que ya habita la casa y que normalmente llevará algún tiempo haciéndolo. 

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Las 3 ventajas de comprar piso con inquilino son:

  • Se acorta el tiempo para empezar a rentabilizar la inversión, ya que no hace falta buscar inquilino, entre otras cosas. Con esta fórmula obtienes ingresos desde el primer mes.
  • Se reduce la inversión inicial porque no hay que acondicionar la vivienda antes de alquilarla ni invertir en anuncios o agencia inmobiliaria.
  • Se reduce el riesgo de la inversión porque ya cuentas con un inquilino solvente que paga su alquiler cada mes y que seguirá haciéndolo.

Que la operación tenga sus ventajas no quiere decir que no existan riesgos. Hay tres aspectos clave que debes conocer antes de comprar un piso con inquilino.

Es importante saber quién será tu inquilino

Una de las ventajas de comprar casa con inquilino o con bicho, como se dice dentro del sector, es que se reduce el riesgo de morosidad. Sin embargo, eso no quiere decir que puedas olvidarte de hacer tu due diligence sobre la persona que vive en tu casa.

Antes de firmar la compra de la vivienda, hay que pedir al vendedor el historial del pago del alquiler, preguntar si ha habido retrasos o impagos en el alquiler, a cuánto asciende la fianza o si existe algún tipo de aval.

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Además, también debes pedir el contrato de alquiler vigente para conocer las condiciones concretas. Y es que como nuevo casero, deberás respetarlas hasta el vencimiento.

Hay que mantener las condiciones del contrato

El artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece qué sucede con el contrato de alquiler cuando se vende al piso a una tercera persona. Pese a los diferentes cambios en esta ley y otras que le afectan directamente como la Ley Hipotecaria, hay una cosa que no ha cambiado: el comprador de una vivienda arrendada queda subrogado al contrato de alquiler vigente.  

En resumen, como nuevo propietario de la vivienda deberás respetar todo lo que esté previsto en el contrato de alquiler que haya firmado. Esto quiere decir que hay que mantener las condiciones de pago, tanto en el precio del alquiler, como en su revisión y, por supuesto, la duración del mismo.

¿Y si quieres echar antes al inquilino? Esta es una de las preguntas más recurrentes: si al comprar un piso que ya está alquilado puedes finalizar el contrato de arrendamiento. 

La respuesta dependerá primero de la fecha del contrato de alquiler y después de otras cuestiones como si el contrato estaba inscrito en el registro o si conocías su existencia. Así funciona en cada caso:

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Alquileres desde el 6 de marzo de 2019

La nueva Ley Hipotecaria cambió la norma para los alquileres y también para la venta de viviendas arrendadas

Bajo su nueva redacción, el artículo 14 de la LAU establece que “el adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria”.

La traducción es que el contrato se mantendrá, por lo menos, por su duración inicial. Si el contrato tiene más de cinco años de duración, también habrá que respetarlo, salvo que el comprador desconociese la existencia del alquiler. Esto es lo que se conoce como un comprador de buena fe, que adquiere la casa sin saber que está alquilada y además lo hace mediante compra (las donaciones de vivienda quedarían excluidas).

En este último caso, el comprador deberá respetar siempre el alquiler durante el periodo inicial de cinco o siete años, según el caso. Si compra antes del quinto año, no podrá echar al inquilino hasta alcanzar ese plazo, pero si lo hace después y es un comprador de buena fe, sí que podría extinguir ese contrato de arrendamiento. Hacerlo implica el pago de una indemnización al inquilino de un mes de alquiler por cada año de contrato que reste por cumplirse. 

Leer más: ¿Obras de mejora o conservación? La pequeña diferencia que te interesa conocer si alquilas tu piso

Alquileres entre el 6 de junio de 2013 y el 6 de marzo de 2019

La reforma del alquiler de 2013 cambió la LAU, reduciendo la duración obligatoria de los contratos de alquiler y estableciendo la obligación de inscribir los alquileres en el Registro Civil para que tuviesen validez antes terceras personas.

A efectos prácticos, esto implica que hay que diferenciar entre los contratos de alquiler inscritos en el Registro Civil y los que no, resalta Eduardo Fernández-Fígares, abogado y autor del blog abogadosparatodos.net. 

Cuando el contrato está inscrito el Registro, el comprador deberá respetarlo. ¿Qué ocurre cuando no lo está? Si no conocía la existencia del mismo y se trata de un comprador de buena fe, no está obligado a respetarlo y podría exigir el desalojo del inquilino en un plazo de 3 meses. Sin embargo, como recuerda Fernández-Figrares, “el artículo 25 LAU obliga a mencionar en la escritura de compraventa si la vivienda está alquilada o no, por lo que el comprador deberá conocer la existencia del arrendamiento salvo falsedad documental del vendedor”.

Con los contratos firmados desde 1995 hasta la reforma de 2013 se aplica la norma general de que el comprador se subroga al contrato de alquiler y deberá respetar tanto las condiciones como la duración.

El inquilino tiene una opción de compra preferente

El artículo 25 de la LAU regula el derecho de tanteo, que es el derecho de adquisición preferente de la vivienda por parte del inquilino. Dicho de otra forma, que el actual inquilino tiene prioridad a la hora de comprar la casa en las condiciones que hayas alcanzado.

Además, el propietario está legalmente obligado a comunicarle la intención de poner a la venta la casa. Una vez cierre el acuerdo de venta, el inquilino dispone de 30 días para decidir si compra o no la casa, salvo que en el contrato de alquiler hubiese renunciado expresamente a ese derecho.

Por eso mismo es imprescindible que antes de comprar un piso con inquilino revises el contrato de alquiler. Así sabrás la fecha de firma, duración y todo lo que necesitas conocer para evitar problemas después de la compra.  

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