Tu anfitrión de Airbnb podría no ser la persona que crees: así es como la plataforma está provocando una crisis en el precio de los alquileres

El mercado de la vivienda está al rojo vivo en EEUU y muchos ciudadanos se ven incapaces de asumir un simple alquiler.

En Nueva York, menos de una cuarta parte de los residentes pueden pagar el precio medio por una vivienda, que ronda los 2.750 dólares (2.770 euros) mensuales, según publicó Bloomberg el mes pasado. En mayo, el área metropolitana de Miami registró un aumento interanual de casi el 29% en los precios medios de los alquileres, y los de la zona metropolitana de Austin (Texas) se dispararon casi un 50% en ese mismo periodo, según Redfin. 

Son muchos los factores que influyen en la escasez de vivienda y en el aumento de los precios en ciudades con alta demanda. Entre ellos, está un actor ya conocido: Airbnb.

Aunque la compañía sigue presentándose como una humilde plataforma que media para que un anfitrión ponga su vivienda a disposición de otros, en los últimos años el gigante del alquiler vacacional ha cambiado discretamente las reglas de su propio juego. La empresa ha incentivado que grandes inversores adquieran numerosas viviendas, incluso edificios enteros, dejando a familias sin hogar. Además, el hecho de que la pandemia haya aumentado el teletrabajo y, con ello, los alquileres a largo plazo, ha afectado todavía más a la demanda. En mayo, Curbed publicó que Nueva York tenía más anuncios activos de Airbnb que apartamentos disponibles para alquilar, a pesar de las regulaciones.

La empresa está impactando en el precio de la vivienda al influir en la reducción de la oferta, pero no se trata solo de eso. También está aburguesando el propio negocio de compartir una vivienda. Como me dijo David Wachsmuth, profesor de Urbanismo de la Universidad McGill (Canadá), "no se puede obviar el hecho de que las operaciones comerciales de Airbnb son malas para las ciudades. Son malas para los residentes locales".

De la 'conexión y pertenencia' a pequeña escala a los planes de alquiler masivo

En cuanto a las narrativas de marketing, la de Airbnb es, cuanto menos, pintoresca. Los anfitriones de la plataforma "hacen posible que los huéspedes experimenten el mundo de una manera más auténtica y conectada", según reza su discurso. La biografía de Brian Chesky, el fundador, hace hincapié en sus "raíces creativas" y en su formación en arte como garantía implícita de una empresa tecnológica más amable y gentil, cuyo "enfoque basado en el diseño" permite "un sistema de confianza que ayuda a los desconocidos a compartir y convivir".

La empresa comenzó su andadura en marzo de 2008, cuando las plataformas prometían "autenticidad" y "conexión". Hoy, mucho después de que el sueño de una "economía compartida" diera paso al "capitalismo de plataforma", Airbnb sigue aferrándose a su antiguo discurso. Sin duda, es más agradable que la realidad: inversores en la sombra con mucho capital que construyen edificios para alquiler a corto plazo de lo más lucrativos a partir de preciosas viviendas urbanas. Y la plataforma ha contribuido a ello.

Jelke R. Bosma, doctorando de la Universidad de Ámsterdam asegura que, aunque un anuncio de la plataforma parezca tener un único propietario como anfitrión, es habitual que haya varias personas implicadas. Quien aparece en el perfil puede no ser el mismo que interactúa con los huéspedes.

"Al dividir la labor de alojamiento entre muchas personas diferentes, los anfitriones profesionales son capaces de ampliar y gestionar muchos apartamentos al mismo tiempo. Puede que ni siquiera estén presentes en una propiedad ni realicen ningún trabajo en la misma, sino que la gestionen a distancia", explica Bosma. Y, como son capaces de gestionar tantas casas a la vez, los precios son más competitivos que los de una familia que alquila una habitación, por ejemplo. En ciudades como Nueva York, Toronto y Madrid, este tipo de alquileres no solo superan en número a las viviendas compartidas, sino que llevan años haciéndolo. Por el camino, reducen la oferta y hacen que las propiedades se devalúen.

Airbnb no se esfuerza en difundir sus métodos para incentivar el alojamiento profesional en la plataforma, pero las pruebas están a la vista de quienes saben dónde encontrarlas. A través de una parte trasera de su plataforma, ofrecen "herramientas profesionales" que imitan los tipos de software preferidos por los administradores de propiedades para automatizar la fijación de precios, las reservas, la limpieza y la comunicación con los huéspedes. La plataforma ofrece también una interfaz de programación de aplicaciones para vincular los anuncios a sistemas de gestión de propiedades de terceros.

Cuando se le pidió que comentara estas herramientas, un portavoz de Airbnb indicó que hacen que el alojamiento sea "más fácil que nunca para cualquiera".

El negocio del alojamiento, en el centro de la guerra de Airbnb contra las ciudades

El problema de este negocio es que los beneficios se concentran en unos pocos y no repercuten apenas en las ciudades. Según los datos facilitados a Business Insider por la organización de vigilancia Inside Airbnb, alrededor de una cuarta parte de los anfitriones de la plataforma gestionan aproximadamente 2 tercios de los anuncios. Aunque muchos de ellos son realmente casas compartidas, algunos son apartamentos enteros que se han convertido en suites de hotel de facto. Sus operadores ganan mucho más con los turistas que con los residentes.

Mientras una minoría de anfitriones se queda el dinero, todos los demás pagan el pato. Incluso en las ciudades que han regulado con cierto éxito estos alquileres, se nota el daño.

Nueva York es un buen ejemplo de ello. Aunque la ciudad ha aprobado con éxito leyes que han servido para sacar apartamentos del mercado local de alquiler, un informe de 2020 descubrió que cada vez más viviendas se alquilaban ilegalmente. En 2016, se perdieron 8.058 unidades; en 2018, esa cifra había subido a 13.500, creando un efecto dominó en el mercado de alquileres que costaba a cada inquilino neoyorquino unos 470 dólares ese año.

¿Quiénes son los anfitriones? Murray Cox, fundador de Inside Airbnb, señala que, aunque "los hay de todas las formas y tamaños", la mayoría son empresarios inmobiliarios: empresarios individuales, compañías de capital privado, hedge funds...

En junio de 2021, la empresa de inversión inmobiliaria de Ohio ReAlpha anunció sus planes de invertir hasta 1.500 millones de dólares en una cartera de alquileres a corto plazo. A principios de este año, la marca de asesoramiento inmobiliario y gestión de activos Saluda Grade respaldó un fondo de 500 millones de dólares para crear una sociedad con activos inmobiliarios de la empresa de alquiler vacacional AvantStay. Grandes firmas de inversión como Blackstone Group, Davidson Kempner Capital Management y Harrison Street también están creando fondos para invertir en deuda vinculada específicamente a propiedades gestionadas como alojamientos, según informó Skift en marzo. 

En opinión de Cox, lo más preocupante es la diferencia entre la narrativa de Airbnb y lo que realmente hace.

Cuando pedí a Airbnb que comentara su impacto en el mercado de la vivienda, la empresa respondió con la siguiente declaración: "Innumerables estudios y expertos han identificado la necesidad de dar prioridad a la construcción de más viviendas como el factor clave para abordar los problemas de precio. La mayoría de los anfitriones de Airbnb comparten hoy una sola vivienda y, en el tiempo transcurrido desde que se publicaron algunos de estos estudios, muchas ciudades han promulgado normas para regular eficazmente los alquileres a corto plazo y proteger las viviendas baratas. Esperamos trabajar con aún más ciudades en los próximos años para garantizar que el uso compartido de viviendas siga siendo una parte importante de la creación de oportunidades económicas y el apoyo al turismo."

"Saben que están sacando viviendas del mercado y están gastando millones de dólares en grupos de lobby y engañando al público, a los medios de comunicación y a las ciudades. Pero siguen construyendo sobre su marca", contraargumenta Cox.

Cómo frenar la marea de Airbnb

Mientras que muchas jurisdicciones dan a los anfitriones la libertad de seguir alquilando por días o semanas, muchas ciudades han promulgado leyes para frenar este negocio. Por lo general, la normativa suele recoger que la vivienda anunciada sea la habitual del anfitrión. El problema es que estas normas, ya sean nuevas o antiguas, han resultado difíciles de aplicar. La persistencia de los hoteles ilegales, a pesar de este tipo de normas, pone de manifiesto el principal problema de las ciudades para exigir responsabilidades a este tipo de plataformas: el acceso a los datos de los usuarios. Más concretamente, la falta de acceso.

Los anuncios, reservas y calendarios anónimos de Airbnb dificultan a las ciudades la tarea de determinar si un alquiler está realmente operado por un residente local que comparte su casa o si forma parte de un alojamiento profesional orquestado por alguien que vive a cientos o miles de kilómetros de distancia. Del mismo modo, es difícil demostrar que una propiedad se ha retirado del mercado de la vivienda con el único propósito de alquilarla por días, sin vínculos con un residente a largo plazo.

Airbnb se ha hecho famosa por su falta de voluntad para facilitar los datos de los usuarios. Como dijo Wachsmuth, "entienden que les conviene dificultar el acceso lo máximo posible para evitar la regulación".

En 2017, la empresa demandó a la ciudad de San Francisco, su propia sede, por una ordenanza local que prohibía a ese tipo de compañías aceptar reservas de anfitriones que no hubieran registrado sus casas en la ciudad. Tras un año de batalla legal, se llegó a un acuerdo en el que Airbnb aceptó entregar la información de su registro de anfitriones a los funcionarios. A lo largo de 3 años, la empresa también ha litigado en el estado de Nueva York y luego con la ciudad de Nueva York, además de Boston, Miami Beach y San Diego, entre otros gobiernos locales de Estados Unidos.

Desde la llegada del COVID-19, Airbnb parece haber suavizado su enfoque contra la regulación. Incluso Cox admite que la empresa ha mostrado un mínimo de autoconciencia que no estaba visiblemente presente antes de 2020. Pero eso no significa que Airbnb esté cooperando con las ciudades. 

El lado positivo es que, aunque imperfecta, la legislación ha demostrado que puede ayudar, ya que ha impedido que los alquileres vacacionales se impongan por completo. De hecho, muchas personas siguen alquilando habitaciones de forma particular, algo bueno según Wachsmuth.

Aunque ningún gobierno local ha terminado con los Airbnb, sí han conseguido frenar su avance en cierta medida.

Wachsmuth cita las ciudades de Nueva York, San Francisco y Santa Mónica (California) como modelos de regulación bien hechos. El éxito de estas ciudades se consiguió a pesar del enfoque de Airbnb para hacer negocio, no a causa de él.

"La cuestión es que Airbnb tiene la oportunidad, si quiere, de favorecer las casas compartidas en detrimento de los grandes inversores que buscan negocio, pero han optado por no hacerlo", concluyó Wachsmuth.