La trampa de que baje el precio de la vivienda: comprar una casa en 2021 será más difícil a pesar de que serán más baratas

Una mujer prepara la mudanza tras comprar una vivienda nueva.
Getty Images
  • El interés por comprar casa no ha disminuido tras la pandemia.
  • La banca sigue interesada en conceder hipotecas, pero ha endurecido sus condiciones.
  • La banca mira más el sector donde trabajas y su futuro.
  • También ha cambiado el sistema de tasación y el porcentaje de financiación.
  • Los productos vinculados vuelven a ser la norma. 
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La pandemia no ha mermado el apetito de los españoles por la vivienda. Más bien al contrario.

Los españoles siguen queriendo comprar casa. “Hay incluso más interés que el año pasado” asegura Pau A. Montserrat, economista y socio del portal especializado en hipotecas, Futur Finances, quien achaca esta tendencia a que “la gente busca ya pensando en que cuando la cuando la economía se reactive, podrán comprar si todo va bien”. 

A esto se añade que “el calendario de interés de compra se ha movido respecto a años anteriores porque el mercado ha estado parado”, certifica Montserrat.

Además, informes como las previsiones elaboradas por la Real Estate Business School apuntan a una caída en el precio de la vivienda y otros expertos hablan de importantes oportunidades de compra en este segundo semestre del año

Si los españoles quieren comprar casa, la banca no piensa quedarse atrás con las hipotecas. “La banca quiere dar hipotecas, eso lo podemos decir con rotundidad”, precisa Ricardo Gulias Valverde, director general de la empresa de intermediación financiera RN Tu solución hipotecaria, un extremo que conforma Montserrat. 

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Sin embargo, ahí es donde radica precisamente el gran problema al que se enfrentan y se enfrentarán quienes quieran comprar casa. La banca quiere conceder hipotecas, pero “el COVID, ha hecho que tome más precauciones a la hora de dar una hipoteca”, explica Gulias.

Al final, “los bancos lo que hacen es elegir más, mirar más. Son más duros, pero razonablemente duros”, estima el experto de FuturFinances. 

Condiciones más estrictas para el comprador de vivienda

¿Y qué es lo que mira la banca? Para empezar, la solvencia del quien pide la hipoteca. “Analiza con más dureza la situación de la empresa, huyendo de los trabajadores de Pymes de sectores más afectados por la crisis del Covid-19”, precisa Montserrat.

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“La economía ha cambiado y hay sectores que van a quedar tocados y que se van a tener que reconvertir o desaparecerán. Es en estos donde las entidades las entidades van a protegerse.  Por otro lado, hay empleos que han superado con creces la crisis, que se han reforzado o que lo han notado menos y es ahí donde la banca va a apostar”, completa Guilas.

Y como norma general, los indefinidos de las grandes empresas y los funcionarios son quienes mejor lo van a tener. El resto verán cómo las condiciones de los préstamos son peores o cómo directamente les deniegan la hipoteca.

Cambios en el porcentaje de financiación y la tasación

Una de las condiciones que cambiará para los futuros hipotecados de sectores menos agraciados son los porcentajes de financiación, relatan desde Tu solución hipotecaria. 

Ambos expertos coinciden en que el precio de las hipotecas no está cambiando y no es previsible que lo haga significativamente. Es decir, el tipo de interés de los préstamos será similar, lo que supone “contratar una hipoteca a tipo fijo nominal del 1% (1,99% TAE) a 30 años al 100% de compraventa si eres autónomo. Los tipos variables no bajan, en estos momentos de Euribor + 0,69% en el mejor de los casos”, precisa Monsterrat. Los bajos tipos de interés y, sobre todo, el endurecimiento de los requisitos de concesión de hipotecas son las que están manteniendo el precio de los préstamos hipotecarios. 

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Lo que sí cambian son el resto de condiciones, especialmente el porcentaje de financiación de la vivienda.

“La banca tradicional sí que ha disminuido en su mayoría los porcentajes de financiación ofreciendo como máximo el 80% del precio de compra y algunos bancos importantes hasta el 70%, pero los intermediarios hipotecarios solventes podemos aún financiar el 100% del precio de compra”, desvela Guilas, aunque reconoce que “en algunos casos se ha bajado la financiación hasta el 90% del precio de compra”. 

A esto se añaden cambios en el sistema de tasación por parte de los bancos. Así, por ejemplo, hay bancos que ya no tasan sobre el precio de mercado, sino sobre el precio a futuro al que se podría alquilar la casa. Esa sería una medida de protección en caso de desahucio o de que el inquilino tuviese que alquilar la vivienda al no poder pagar la hipoteca. El problema es que, como los precios de alquiler van a caer tras el coronavirus y mantendrán su tendencia a la baja, la tasación de la vivienda será también menor y mayor la diferencia respecto al precio real de compra.

Vuelven los productos vinculados 

Por último, también vuelven los productos vinculados. La nueva ley hipotecaria ponía coto a estas prácticas en teoría, pero Montserrat asegura que “en la base comercial sí que está ocurriendo, que se coloca producto adicional que el cliente no quiere a cambio de conceder la hipoteca”

Ahí es donde entran productos como seguros de deceso, seguros de vida e incluso contratos de alarma. Muchos de estos productos servirán para abaratar la hipoteca, que es precisamente lo que prevé la Ley Hipotecaria 5/2019 y aparecerán reflejados en el contrato. Otros, por el contrario, son fruto de acuerdos entre el cliente y las propias oficinas bancarias.

En cualquier caso, lo que parece claro es que conseguir una hipoteca en 2020 y 2021 será más complicado que antes del covid. 

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