Así están evolucionando los precios de la vivienda en el primer trimestre de 2021: subidas en compra y caídas en el alquiler en las grandes ciudades

Apenas 2 meses después del estallido de la pandemia de coronavirus en España, los expertos de los principales portales inmobiliarios y asociaciones del sector auguraban una fuerte caída de los precios de la vivienda durante 2020, especialmente en el alquiler y en la compraventa de segunda mano debido al impacto de la crisis económica en la demanda y por la llegada al mercado de miles de pisos de alquiler vacacional.

Sin embargo, 10 meses después el panorama es muy diferente del que se podía vislumbrar el pasado mes de mayo. Así, las operaciones de compraventa sufrieron su peor desplome en 11 años, como era previsible, pero los precios han seguido subiendo, cerrando 2020 con un repunte medio del 2,1% en el que ya es su séptimo año consecutivo al alza, mientras que el alquiler ha seguido evolucionado de forma desacompasada entre unos territorios y otros.

La aventura de comprar casa en 2021: la demanda volverá a crecer y se diversificará, pero la evolución de los precios sigue siendo una incógnita

¿Cómo se explica el comportamiento del mercado inmobiliario durante el año pasado? ¿Hasta qué punto su evolución ha dependido del coronavirus? ¿Cómo están evolucionando los precios de vnta y alquiler en los primeros meses de 2021? Business Insider España ha contactado con pisos.com y Fotocasa para responder a estas cuestiones a pocos días de que presenten sus datos sobre el mercado de la vivienda en el primer trimestre.

Los expertos se muestran cautos a la hora de establecer pronósticos por la incertidumbre que domina el panorama económico. Así, el director de Estudios de pisos.com, Ferran Font, destaca que la evolución de la economía y los precios están ligados a la de la pandemia y la vacunación, además de señalar como condicionantes las normas que se puedan aprobar este año, como la ley de Vivienda, o el impacto que acabe teniendo el coronavirus en la capacidad económica de la demanda de vivienda.

Los precios de venta siguen al alza, aunque moderándose

En lo que respecta al mercado de vivienda en propiedad, Font destaca sus diferencias con el mercado en alquiler y señala que las previsiones del año pasado, presentadas en marzo y abril, ya preveía caídas muy importantes del PIB que se trasladarían a los precios pero reconoce que "no se han producido, aunque se han moderado muchísimo los precios respecto a 2018 y 2019, cuando teníamos crecimientos interanuales cercanos al 10% a nivel general". 

Mientras, en 2021, el director de Estudios de pisos.com explica que "inicialmente la percepción era que comenzara a haber caídas en torno al mes de marzo, pero se ha moderado e incluso estamos en crecimiento de precios a nivel general, según nuestros datos de febrero". Ferran Font explica que la evolución de precio es muy moderada, destacando que "se han moderado en Madrid, algo más de un 1%, mientras en Barcelona caen".

Además, afirma que "la situación actual provoca que los propietarios sean reticentes a una bajada de precios que sería necesaria para que se produzca un acelerón en las ventas y por otra parte los potenciales compradores que están buscando vivienda están posponiendo esa decisión a la espera de la evolución de la pandemia y de una previsible bajada de precios que hasta el momento no se está produciendo". 

No obstante, Ferran Font augura que habrá que esperar a comprobar si hay una nueva caída de las compraventas al reducirse la capacidad económica de las familias cuando venzan las actuales moratorias hipotecarias y las ayudas para el pago del alquiler. "Vamos a ver cómo aquellos que tengan necesidad de vender bajan los precios", estima. El experto prevé que este fenómeno podría comenzar en el "segundo o tercer trimestre" y que prevé que acarreará bajadas de entre un 4% y un 5%

Mientras, desde Fotocasa adelantan que el precio de la vivienda en venta en España está subiendo, a cierre de marzo de 2021, una media de un 2,9% interanual y continúa con la senda alcista que vimos desde el pasado mes de noviembre, momento en que rompió la tendencia de precios a la baja que se había iniciado en diciembre de 2019, después de casi 4 años de subidas ininterrumpidas del precio de la vivienda de segunda mano. 

Los expertos del portal inmobiliario destacan que la persistencia de un elevado nivel de demanda de compra motiva que "por lo general, los propietarios de vivienda no se estén viendo obligados a bajar precios para poder vender", salvo los que se encuentren en dificultades económicas. Además, sus informes constatan que la demanda de compra había pasado de un 39% en febrero de 2020 a un 43%, un factor que consideran que "está tirando de la recuperación del sector" desde finales del año pasado. 

Fotocasa resalta que esa nueva demanda ha cambiado con el coronavirus y ahora busca "viviendas grandes, luminosas, con terraza y situada en la periferia de las grandes ciudades". Mientras, sus datos reflejan que en las grandes capitales "sí que se están empezando a ver pequeños descensos de precios, del -2% en Madrid y del -4% en Barcelona", aunque precisan que "de momento, no son muy abultadas y creemos que continuarán con leves descensos durante 2021".

Por otra parte, desde el portal inmobiliario recogen la experiencia de 2020 para afirmar que "la pandemia no ha tenido incidencia en los precios de la vivienda de segunda mano", señalando que el retroceso de precios que se produjo durante el año pasado "eran los esperados en un año de normalidad y el cambio de tendencia, con precios al alza que vemos desde el pasado mes de noviembre, es un reflejo de la gran demanda de vivienda para comprar que hay actualmente". 

El alquiler sí se abarata, pero en las grandes ciudades

En lo que respecta al mercado de vivienda en alquiler, Ferran Font sí considera que está "siguiendo una tendencia a la baja", señalando que "después de verano vimos que a nivel general los crecimientos eran muy moderados e incluso se estaban produciendo caídas interanuales", por lo que sus previsiones pasan porque ese abaratamiento de precios podría generalizarse a todo el país, tras iniciarse en "las grandes capitales donde el precio estaba muy alto".

De hecho, el director de Estudios de pisos.com señala que las grandes ciudades "la evolución de los últimos años había tensionado mucho el mercado de alquiler y había subido los precios a máximos durante 2017, 2018 y 2019" y apunta a que en esos mercados "con una dificultad mayor de acceso a la vivienda los precios de alquiler empiezan a caer a mediados del año pasado y a día de hoy caen de forma clara, como en Barcelona, Madrid, Valencia, Sevilla o Málaga, por encima del 10%". 

El motivo detrás de esta bajada de precios se debe, en su opinión, a la suma de factores que se produce por "los precios preexistentes, por la previsión de que se reducirá la capacidad económica de la demanda y por el hecho de que son mercados muy atractivos a nivel turístico y existía un mercado de alquiler turístico que desapareció en la pandemia", además de atraer también a trabajadores internacionales y estudiantes extranjeros. 

La disminución de la demanda y la falta de actividad provocada por la pandemia "lo que hace es destensionar el precio", un fenómeno que asegura que "también se está produciendo desde finales de año en provincias, aunque en menor porcentaje, y últimamente también en las comunidades autónomas", lo que considera el inicio de que se generalice la caída de precios de alquiler. 

Así, Ferran Font afirma que su previsión pasa porque esta tónica se mantenga hasta finales de 2020, aunque explicando que "tampoco se puede acelerar más la caída en grandes capitales, porque estamos en algunos lugares entre el -13% y el -15% interanual". Sin embargo, sí espera que "en otros mercados se acelere esa caída y el mercado de alquiler recupere esa accesibilidad que había perdido durante lo últimos años".

No obstante, Font respalda aplicar incentivos fiscales a los caseros en la nueva ley de Vivienda, destacando que "para mejorar el acceso a vivienda de alquiler no es indispensable el control o la limitación de precios, que en mercados parecidos al nuestro como París o de Berlín vemos que el resultado final de esas políticas no ha conseguido limitar los precios". Por ello, apuesta por una combinación de soluciones que incluya elevar el parque de viviendas de alquiler.

Por su parte, Fotocasa asegura que en marzo de 2021 los precios del alquiler "parece que vuelve a la moderación de principios de año 2020 y se incrementan un 3,6%, aunque comunidades en las que los precios habían subido con fuerza ahora bajan a ritmos importantes", como en el caso de Baleares, donde cae una media del 13,4%, Cataluña, con un 8,7% menos o Madrid con un 8,6% menos que en el mismo mes del año anterior.

El portal inmobiliario prevé que "estas caídas las vamos a seguir viendo durante este 2021 ya que la oferta de vivienda se ha incrementado y la demanda de vivienda para alquilar se ha visto parcialmente reducida. No obstante, señala que los mercados en "los que las caídas de precios son ya una realidad desde hace meses están liderados por ciudades como Madrid y Barcelona", aunque también se están registrando bajadas fuera de las grandes capitales. 

En concreto, los expertos de Fotocasa destacan que en "Baleares o Canarias los precios ya hace meses que están yendo a la baja después de haber alcanzado los precios máximos del alquiler en 2019 y 2020, mientras que en otras zonas "aún sube el precio con fuerza", como en el caso del 10,3% de La Rioja o el 8,4% de Asturias, dado que "aún no han alcanzado máximos respecto a los años 2007-2008 y es posible que durante 2021 aún incrementen precios", aunque de forma más moderada.

Mientras, afirman que Madrid y Barcelona sí alcanzaron máximos en 2019 y 2020 respecto a sus precios durante la burbuja inmobiliaria, reconociendo que "nunca habíamos registrado precios tan caros en estas ciudades" y que por lo tanto, era de esperar que se redujesen, una tendencia que consideran que se ha acelerado con el coronavirus.

Así, Fotocasa registró caídas del 5% en Barcelona durante el verano que han alcanzado el abaratamiento del 15% en marzo, un fenómeno que atribuyen a la ley autónomica del alquiler, a la falta de demanda, "principalmente de estudiantes y jóvenes que han decidido volver a casa de sus padres", además de "una mayor oferta del alquiler vacacional, que está haciendo que en ciudades como Barcelona haya más oferta que demanda y eso está empujando los precios a la baja". 

Y, mientras Barcelona "se está autorregulando en este momento", en el caso de Madrid, el portal inmobiliario cifra en un -10% la caída interanual de precios del alquiler en marzo, aunque lo considera "una tendencia normal y natural del mercado del alquiler que ya esperábamos para 2021 y que quizá se ha visto algo acelerado con la situación actual de la pandemia.

Los expertos de Fotocasa resaltan además que el mercado del alquiler "ha sufrido grandes cambios durante el año 2020", tanto en lo que respecta a los precios, que asegura que llegaron a moderar sus alzas hasta el 5% a inicios del año para posteriormente crecer un 12% interanual durante la pandemia, como en lo que respecta a la oferta, que se engrosó con la entrada de pisos de alquiler vacacional. 

El portal atribuye la evolución de precios a esa entrada de oferta vacacional "con precios sensiblemente superiores a la media" y señala que un estudio propio desveló que el 64% de los propietarios de pisos de alquiler vacacional se pasaron al residencial durante el confinamiento y casi la mitad de ellos con intención de quedarse en este segmento, algo que Fotocasa considera positivo dado que aumenta la oferta, aunque precisando que no no es suficiente para solucionar el problema de precios.