Flexibilidad en la gestión urbanística y agilidad en la concesión de licencias: la receta de Jesús Gil Marín para la recuperación del sector inmobiliario

El impacto del coronavirus en el mercado inmobiliario, que sufrió en 2020 su mayor retroceso en número de operaciones de compraventa en los últimos 11 años, ha puesto de manifiesto las dificultades del sector para adaptarse a cambios tan drásticos y el creciente problema de acceso a una vivienda asequible, sea en régimen de propiedad o de alquiler, para un porcentaje cada vez más amplio de la población ante la caída de sus ingresos.

Ante esta situación, el Gobierno central ha incluido 6.820 millones de euros en inversiones en rehabilitación de viviendas y regeneración urbana en el Plan de Recuperación, con los que prevé crear 188.000 empleos y aportar 13.500 millones de euros al crecimiento del PIB, además de fomentar con 995 millones de euros la construcción de vivienda social, que está en mínimos históricos, y de plantearse incluir topes al precio del alquiler en la Ley de Vivienda que prevé aprobar próximamente.

Así están evolucionando los precios de la vivienda en el primer trimestre de 2021: subidas en compra y caídas en el alquiler en las grandes ciudades

Precisamente, la sostenibilidad medioambiental y la vivienda pública y social han ocupado un espacio destacado en el XV Smart Business Meeting, en el que un panel de expertos y directivos del sector inmobiliario han analizado el impacto de la crisis en el mercado, las posibles soluciones al problema de la vivienda y los principales problemas que pueden perjudicar la recuperación de su sector.

Entre ellos, Jesús Gil Marín, cofundador y CEO de Gilmar, destaca que tiene un punto de vista "peculiar" respecto a cómo resolver el problema de la vivienda. "No se resuelve obligando a nadie a darles viviendas baratas, creo que es un error de base", asegura, precisando que un matrimonio de mileuristas con 2 hijos no puede vivir en una ciudad como Madrid "aunque les regales la vivienda" porque no pueden afrontar los gastos que conlleva.

La administración, clave para resolver el problema de la vivienda con más flexibilidad

Por ello, Gil Marín pide centrarse en las mejoras que pueden aplicar las administraciones para favorecer soluciones dentro del sector inmobiliario. "Por un lado, está el tema de la administración, el planeamiento y la gestión urbanística que, bajo mi humilde punto de vista, debería ser mucho más flexible, no puedes diseñar un plan general hoy para una localidad y que 20 años después está vigente, y eso pasa en el 90% de pueblos y ciudades españoles", afirma.

El CEO de Gilmar señala que las barreras burocráticas en el planeamiento y la administración no favorecen al mercado cuando surgen nuevas tendencias como el coliving, el coworking o las medianas superficies, criticando los retrasos en la concesión de licencias. "Muchos promotores, dependiendo de en qué época estén los bancos o la financiación, tienen que acudir a fondos financieros", asegura, destacando que incrementan los costes y las dificultades a los promotores.

"Es la ley de la oferta y la demanda, la ley del mercado, la que debe imperar", afirma Jesús Gil Marín, que considera que es necesario evitar la creación de ghettos en el desarrollo de la vivienda social y erradicar algunas exigencias por parte de los ayuntamientos respecto a dónde se tiene que construir esa vivienda protegida, señalando que se están poniendo obstáculos también a la implantación de hoteles.

"¿Quién somos nadie para imponer? Si yo soy un promotor y me ha costado mucho tener unos recursos y quiero hacer un desarrollo, no me pongas tantas condiciones porque al final no voy a poder hacerlo", destaca el cofundador de Gilmar, que reconoce que este tema tiene muchas aristas y puede ser muy polémico pero recalca: "En general, al mercado hay que dejarle funcionar por sí solo".

"La vivienda es la mejor inversión actualmente"

Jesús Gil Marín rechaza las generalizaciones sobre el mercado inmobiliario, señalando que las diferencias de precios se llegan a manifestar incluso dentro de un mismo barrio en grandes ciudades. Además, defiende que, además de las consecuencias sanitarias de la crisis y la repercusión de las medidas de confinamiento, el coronavirus ha reforzado la idea de que la vivienda es la mejor inversión.

"Estábamos acostumbrados a los bancos, los plazos fijos, la bolsa... Todo eso ahora es una cuestión con más riesgo, con una vivienda alquilada razonablemente puedes obtener una rentabilidad, pero además la puedes hipotecar, la puedes donar, tienes muchas posibilidades de realizarla y, si además incluyes que es más rentable que otras alternativas que históricamente han sido las que primero se planteaba todo el mundo, lo convierte en algo definitivo", asegura.

Además, Gil Marín destaca que el teletrabajo ha ayudado a difundir la tendencia entre los españoles de ir a una mayor calidad de vida trabajando a distancia, una posibilidad de la que asegura que los nórdicos han sido pioneros. "Hace falta tener ilusión, y una de las cosas que hemos aprendido en pandemia es que se puede vivir mejor, hay que buscar la calidad", señala, defendiendo la diversidad en el mercado inmobiliario.

Distintas rentabilidades en cada segmento del sector inmobiliario

En cuanto a rentabilidad del sector inmobiliario, el CEO de Gilmar, ha destacado que la rentabilidad del inmorresidencial "es la mayor con muchísima diferencia", destacando que fondos de todo el mundo vienen a España a invertir en residencial tanto en desarrollo como en promoción. "Es que es uno de los negocios más rentables, bien gestionado, más serios y más seguros", afirma Gil Marín, explicando que lo es tanto para inversores institucionales como particulares.

Por su parte, la vicepresidenta de Wires y responsable en España, Portugal y México de Union Investment, Leticia Ponz, explica que, en las oficinas, la inversión es segura pero las rentabilidades están en torno al 4,5% o el 5%, mientras que en residencial es más baja. "En residencial finalista, producto core para nosotros, si te digo 3,5% ya me parece mucho", a lo que Gil Marín precisa que las rentabilidades más altas son para los fondos que transforman y desarrollan que para los finalistas.

Mientras, el CEO de Aedas Homes, David Martínez, señala en su caso, se trata de una compañía cotizada que tiene particulares, planes de pensiones y fondos de inversión en su accionariado, destacando que Aedas Homes no cuenta con vivienda en propiedad, que precisa que, en el mejor de los casos, tiene una rentabilidad del 4%, mientras que las promotoras tiene que comprar suelo con recursos propios y hasta que puede entregar la vivienda pasan al menos 4 años.

"Evidentemente, una promotora es una compañía con un riesgo determinado y una rentabilidad", afirma Martínez, señalando que durante esos 4 años las promotoras tienen que facilitar a sus accionistas una rentabilidad que es menor al 4%. "Tampoco es una cosa disparatada, es una rentabilidad justa y acorde con el riesgo del negocio, se han acabado las épocas de los pelotazos, de las transformaciones y recalificaciones de suelo", asegura David Martínez, que considera que la industria es "más sana" actualmente.