Así será la ley de vivienda que aprobará el Consejo de Ministros el próximo 26 de octubre: todo lo que se sabe hasta ahora y lo que queda por desvelar

Con casi un año de retraso, la ley de vivienda será aprobada por el Consejo de Ministros el próximo 26 de octubre, tal y como anunció el pasado jueves la ministra de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, Raquel Sánchez, tras el acuerdo entre PSOE y Unidas Podemos sobre el borrador de presupuestos generales del Estado (PGE) para 2022 que partía de un pacto entre ambos socios de Gobierno para desbloquear la puesta en marcha de la primera regulación estatal del mercado inmobiliario.

Esta normativa verá la luz tras 8 meses de desacuerdos en las negociaciones entre ambas formaciones, centrados principalmente en la regulación de los precios del alquiler, ante las diferencias entre la postura del Ministerio de Transportes, que defendía bonificar fiscalmente a los caseros para que ofreciesen precios asequibles, y el de Derechos Sociales, que propuso fijar límites a los precios del alquiler.

De hecho, Raquel Sánchez reconoció que, pese al consenso entre los socios del Gobierno de coalición, todavía faltan por perfilar cuestiones dentro de la futura ley de vivienda, a pesar de que las líneas generales de parte de las medidas que se incluirán en esta legislación ya se han ido desvelando a lo largo de los últimos días, como el bono joven para fomentar el alquiler o la reducción de ventajas fiscales para grandes tenedores o el recargo impositivo a las viviendas vacías, entre otras.

Críticas desde ambos extremos del mercado inmobiliario

Así, Unidas Podemos ya ha adelantado que la normativa servirá para reducir los precios del alquiler, aunque sin dar a conocer detalles concretos. Desde el sector inmobiliario, esta situación ha generado críticas, alegando que la futura ley de vivienda generará inseguridad jurídica a los promotores y las grandes carteras inmobiliarias y podrían ahuyentar a los inversores extranjeros.

"Es muy probable que haya aspectos de la ley que puedan ser recurridos porque van en contra de la propiedad privada, como ya pasó en Berlín con la ley de alquiler que topaba precios", asegura Montse Moreno, vicepresidenta de la Asociación Española de Personal Shopper Inmobiliario (AEPSI), a Business Insider España, precisando que la ley de vivienda provocará la huida de los grandes propietarios inmobiliarios, especialmente los extranjeros, a mercados más seguros.

Moreno argumenta que en los 2 mercados inmobiliarios europeos que se introdujeron limitaciones, París y Berlín, el impacto de la medida fue el de reducir la oferta en lugar de facilitar o abaratar el acceso a la vivienda en alquiler. "En el caso de España se habla de que haya un tanto por ciento de vivienda social en el parque de los grandes tenedores y de que tengan limitaciones para desahuciar a personas que no puedan pagar el alquiler, por lo que eso hará que no se arriesgue", añade.

Del mismo modo, la Asociación Madrileña de Empresas Inmobiliarias (AMADEI) considera que la medida es inoportuna y critica especialmente que incluya destinar un 30% de nuevos desarrollos urbanísticos a vivienda protegida. “Implicaría un parón en la producción residencial, dado que los costes de los suelos no admiten ese cambio súbito e intempestivo de catalogación de las viviendas", afirma su secretario general, Jesús Manuel Martínez Caja.

Mientras, CCOO, la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH) o el Sindicato de Inquilinas e Inquilinos de Madrid han calificado la nueva ley de vivienda de insuficiente, tanto en lo que respecta a la regulación de precios de alquiler, criticando que la norma retrasa la bajada de precios a 18 meses posteriores a la aprobación de la norma y que el abaratamiento del arrendamiento sea voluntario para pequeños tenedores.

Por su parte, la ministra de Derechos Sociales, Ione Belarra, ha resaltado que se trata de la primera legislación a escala estatal que garantiza el derecho constitucional a la vivienda, que permitirá frenar la especulación de los grandes tenedores inmobiliarios y los fondos de inversión y que regulará el alquiler incentivando las bajadas de precios a los pequeños propietarios e impidiendo su encarecimiento a los grandes propietarios, según aseguró a 20 Minutos.

Qué se sabe y qué no de la futura ley de vivienda

En cuanto a las medidas concretas que el Ejecutivo ha ido desvelando desde que se hizo público el acuerdo presupuestario y sobre la normativa estatal de vivienda, la más destacada y comentada ha sido la propuesta para ofrecer una ayuda para fomentar el acceso al alquiler de los jóvenes, que en principio se ha desvelado que tendrá una cuantía de 250 euros al mes durante 2 años y una dotación presupuestaria de 200 millones de euros.

El llamado bono joven al alquiler estará restringido a jóvenes de entre 18 y 35 años que vivan en régimen de alquiler y tengan ingresos de menos de 23.725 euros al año. Estos requisitos implican que en torno a 40.000 o 50.000 personas podrán beneficiarse de esta ayuda, según ha reconocido la ministra de Transporte, una cifra que oscila entre el 6% y el 8% de los 600.000 menores de 35 años que viven de alquiler y cuentan con ingresos bajos, según las cifras del Instituto Nacional de Estadística.

En lo que respecta a la regulación del precio del alquiler, la ley incluirá la retirada de privilegios fiscales a los grandes propietarios, que verán reducirse las exenciones en la cuota que abonan en concepto de impuesto de sociedades, de un 85% a un 40%. No obstante, esta medida no esperará a la aprobación de la ley de vivienda, que está prevista para 2022, sino que se incluye en los presupuestos para 2022, según adelantó la ministra de Hacienda, María Jesús Montero.

Sin embargo, desde el Gobierno sí se ha dado a entender que la ley de vivienda que los propietarios de más de 10 viviendas en alquiler deberán adaptar sus precios al índice de referencia de la zona en la que están situados sus inmuebles, siempre que se encuentren en zonas catalogadas como tensionadas, lo que, según la ministra de Transporte, supondrá la regulación del arrendamiento de 150.000 pisos. 

En cuanto a los propietarios con menos de 10 viviendas en alquiler, los detalles que se han ido desvelando de la futura ley dan a entender la puesta en marcha de incentivos fiscales, lo que les permitirá optar bonificaciones de hasta el 90% en las rentas que obtengan de sus arrendamientos si reducen su precio respecto al mercado anterior, aunque sin establecer topes concretos a ese precio.

Cataluña y Madrid concentran casi la mitad de la oferta de vivienda en alquiler en un mercado cada vez más dispar en precios y rentabilidad

En cuanto a la vivienda social, la normativa incluirá, como señalaban desde AEPSI Y AMADEI, la provisión que establece la reserva de un 30% de las viviendas en las promociones de obra nueva para destinarlas al parque público de vivienda. Además, la mitad de este 30% deberá destinarse a alquiler social como vía para facilitar que los precios de arrendamiento sean asequibles para todos los colectivos sociales.

El Gobierno también ha desvelado que la ley también desincentivará las viviendas vacías mediante un recargo de hasta el 150% sobre el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) en el caso de los propietarios que cuenten con más de 4 inmuebles en propiedad, sean empresas o particulares. Sin embargo, dado que no existen cifras oficiales sobre vivienda vacía desde 2011 y no existe una definición legal sobre este tipo de inmuebles, se desconoce su afectará a segundas viviendas o en rehabilitación.

Además, aunque estas medidas se acaben concretando en la futura ley de vivienda tal y como se han ido desvelando, su aplicación sigue siendo una incógnita, dado que serán las comunidades las que decidan si aplicarlas al estar transferidas a las autonomías las políticas inmobiliarias, en tanto que corresponderá a los ayuntamientos decidir si aplican o no el recargo en el IBI a las viviendas vacías.