El plan de Madrid para convertir los edificios de oficinas en viviendas: "Queremos que los propietarios lo destinen a alquiler asequible"

Hace unos años, en el número 5 de la calle Marqués de la Ahumada, en el distrito madrileño de Salamanca, había un edificio de oficinas. Ahora será un bloque con 28 viviendas, piscina, gimnasio y hasta zona chill out (sea lo que sea eso). Algo parecido ocurrió a un par de kilómetros, en la sede de Hacienda de María de Molina, y también en la antigua torre de Deutsche Bank, en el 111 del Paseo de Gràcia (Barcelona) que ahora son 34 pisos de superlujo. 

Tirar oficinas para levantar viviendas parece ser el nuevo mantra que conquista el centro de las grandes capitales, donde la falta de oferta de pisos en venta y alquiler ha disparado precios hasta niveles nunca vistos. 

El tema es que, hasta ahora, la mayoría de esos proyectos de obra nueva estaban destinados al turismo o a compradores de alto poder adquisitivo. Pero, ¿qué pasa con las viviendas asequibles? 

En un país donde el desmantelamiento de la vivienda pública ha llevado a que los pisos de alquiler social apenas representen el 2,5% del parque de vivienda, la emergencia habitacional está dejando atrás a cada vez más colectivos. 

Según datos de Provivienda, hay 5,5 millones de hogares en situación de exclusión residencial en España. De estos, casi 4 millones se quedan en situación de pobreza severa relativa tras pagar su vivienda.

Por eso la Comunidad de Madrid ha resuelto hacer suyo también el mantra de las oficinas para transformar edificios, no en pisos de superlujo, sino en viviendas baratas. 

"Queremos desarrollar la posibilidad de que transformar los edificios de oficinas. Queremos facilitar que los propietarios de esos edificios puedan destinarlos a vivienda asequible", explica la directora general de Vivienda y Rehabilitación de la Comunidad de Madrid, María José Piccio-Marchetti Prado, en una entrevista con Business Insider España. 

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Piccio-Marchetti cuenta que, "como consecuencia de la pandemia hay menor demanda de espacios de oficinas: con la implantación del teletrabajo las superficies son menores y están concentradas en lugares determinados". Según datos de CBRE, desde 2013 ha habido 156 transformaciones de edificios en España, aunque fue en 2022 cuando identificaron un máximo en el número de conversiones.

"Entendemos que va a ser más rápido, porque es solo transformar el edificio y que de esa manera también pueda incrementarse la oferta de vivienda asequible a medio plazo", añade Piccio-Marchetti.

El Gobierno de Isabel Díaz Ayuso baraja un cambio de uso temporal de estos espacios mediante licencia. La ventaja es que sería una transformación mediante licencia, por lo que no haría falta planeamiento (más rápido) y permitiría movilizar unos 20.000 pisos.

La tendencia no es nueva. Lleva años poniéndose en práctica en grandes ciudades de países como Estados Unidos, Reino Unido o Francia. En Nueva York, por ejemplo, el ayuntamiento ha anunciado varios proyectos para desarrollar 20.000 viviendas en edificios de oficinas, como el de la antigua sede de The Daily News, en pleno Manhattan.

Entre Madrid y Barcelona hay 2,5 millones de metros cuadrados de oficinas que podrían transformarse en pisos en los próximos 20 años. Concretamente, ese espacio daría para unas 20.000 viviendas en Madrid y 8.000 en Barcelona, según cálculos de EY. Solo en Madrid hay 308 edificios de oficinas (y 269 están dentro de la M-30).

El problema es que ese cambio de uso sería temporal: apenas duraría 2 años (tal vez prorrogables), por lo que serviría solo como parche mientras se da tiempo a la construcción de más vivienda social. 

"Estamos intentando abarcar todos los cambios: además de sacar más viviendas al mercado, estamos buscando sobre todo medidas a corto plazo que nos permitan incrementar la oferta", aclara la directora general.

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Medidas como la que el Gobierno de la Comunidad pretende desarrollar también a través de la Ley Ómnibus; una normativa que busca aligerar la burocracia urbanística para, por ejemplo, convertir en viviendas de alquiler asequible suelos dotacionales destinados originalmente a colegios, bibliotecas o residencias de ancianos.

La vivienda dotacional es un tipo de vivienda social que se implanta en suelos de dominio público. La ley de vivienda incluye esta definición (que ya existía, pero a la que nunca se ha prestado atención) con el objetivo de sacarle partido a suelos públicos que podrían cumplir la función social de la vivienda. Además, al construirse en dominio público, son inmuebles que no podrían pasar nunca a manos privadas.

"Se trata de suelos dotacionales en los que no se ha construido porque originalmente estaban destinados para otros usos, como por ejemplo colegios, cuando las necesidades han cambiado. Se ha posibilitado que la administración pública pueda transformar esas parcelas de equipamiento en vivienda asequible como manera de sacar más oferta", añade Piccio-Marchetti.

Históricamente, los ayuntamientos han destinado este tipo de suelo dotacional para la construcción de centros sanitarios y escolares, parques, espacios culturales, instalaciones deportivas o edificios administrativos. Normalmente, se trata de suelos cedidos gratuitamente por parte de promotores o propietarios a los ayuntamientos, que solían destinarse a otro tipo de servicios municipales. 

"Lo que pasa que esto sí que requiere el tiempo de construcción", matiza la directora general.

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Paralelamente, Piccio-Marchetti defiende otro tipo de medidas que se están aplicando desde la Comunidad: "Lo que queremos es incrementar la oferta de manera importante para que puedan bajar los precios".

La directora general de Vivienda y Rehabilitación defiende dos fórmulas para aumentar la oferta: primero, a través de obra nueva: "Estamos llevando a cabo una importante labor de construcción de vivienda pública en colaboración público-privada". 

A través del Plan Vive, el Gobierno autonómico está desarrollando más de 8.500 viviendas, más otras 1.600 más que se movilizarán a través de la Agencia de Vivienda Social (que tiene unas 25.000). En ambos casos, se trata de vivienda asequible enfocada sobre todo para jóvenes y hogares con rentas bajas. 

El problema es que puede no ser suficiente, dada la demanda existente, más las necesidades futuras de vivienda derivadas de la formación de nuevos hogares (en la Comunidad se forman alrededor de 40.000 nuevos hogares al año).

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Para sortear esta variable y sacar más oferta, la Comunidad también intenta movilizar viviendas ya existentes que los propietarios no están poniendo en el mercado de alquiler: "Queremos darles seguridad jurídica a través de nuestro Plan Alquila ofreciendo seguros de impago gratuitos para animar a los propietarios a que pongan sus inmuebles en alquiler".

Por la parte de los inquilinos, Piccio-Marchetti afirma que el Gobierno de la Comunidad ha gastado 11 millones de euros en ayudas al alquiler para jóvenes, aunque parece que muchas de estas ayudas no están llegando, o lo están haciendo con retraso.

Desde 2022, Madrid también ha puesto en marcha el Plan Primera Vivienda, mediante el cual la Comunidad ha llegado a acuerdos con CaixaBank, Santander, Ibercaja, ING, Kutxabank, Unicaja y Abanca para que estas entidades concedan hipotecas de hasta el 95% del valor de la vivienda a jóvenes menores de 35 años. 

Una medida que, según avanza Piccio-Marchetti: "Está funcionando muy bien y vamos a ampliar también a los menores de 40 años".

El riesgo es que algunas de estas medidas, como la construcción de nuevas viviendas, llevan años, y el problema es ahora, que las ayudas no siempre llegan a todos los que lo necesitan, y que muchas de estas medidas llevan estando en vigor años y no han solucionado el drama de la vivienda en Madrid.