Me convertí en multimillonario gracias a Airbnb y ahora facturo 550.000 euros al mes: así monté mis primeras propiedades sin tener que comprarlas ni ser dueño de ellas

Este artículo se basa en una conversación con Chris Choi, un multimillonario de Airbnb hecho a sí mismo e inversor inmobiliario de California que genera ingresos de más de 100 propiedades. Todos los ingresos y ganancias han sido verificados por Business Insider. El texto ha sido editado por cuestiones de extensión y claridad.

Si me hubieras preguntado en marzo de 2015 qué estaría haciendo en 7 años, habría dicho que trabajando como dentista. Si me hubieras dicho que sería multimillonario gracias a Airbnb, me habría sorprendido.

Era un joven de 23 años que acababa de ser aceptado en la facultad de odontología de la USC, pero antes de que empezara mi primer semestre, un intenso miedo me invadió: ¿Cómo iba a pagar la matrícula?

Mi familia de 4 miembros emigró de Corea del Sur en 2002. Ni siquiera estaba segura de querer ser dentista, pero mis padres siempre me decían que si quería alcanzar el "sueño americano", tendría que convertirme en médico o abogado.

Decidí que tenía que crear un flujo de ingresos pasivos mientras estudiaba

Por aquel entonces, viajé a Corea del Sur para ver a mis amigos y me alojé en un Airbnb. Me sorprendió descubrir que el anfitrión no sólo tenía mi edad, sino que también dirigía otros Airbnb. Me dijo que utilizaba el método de arbitraje de alquileres en el que subarrendaba las propiedades, y fue entonces cuando se me ocurrió hacer lo mismo cuando volviera a casa.

Primero, investigué un poco. Descubrí que no había muchos Airbnb en San Diego, California, y que las habitaciones de un dormitorio cobraban entre 150 y 250 dólares (alrededor de entre 136 y 228 euros al cambio actual) por noche; los hoteles de la zona cobraban más o menos lo mismo.

Luego, comparé el alquiler de las habitaciones en San Diego: alrededor de 1.700-1800 dólares (1.550-1.640 euros) al mes. Si pudiera alquilar una habitación por 180 dólares (164 euros) la noche, sólo 10 días del mes, me saldría a cuenta. Cualquier otra noche alquilada sería pura ganancia.

El único problema era que no tenía mucho dinero en ese momento.

Me puse a trabajar y calculé cuánto me costaría empezar: 8.000 dólares (7.300 euros).

Esto cubriría el primer mes de alquiler (unos 2.000 dólares o 1.825 euros), otros 2.000 para el depósito y 4.000 dólares para los muebles.

El límite de mi tarjeta de crédito en ese momento era de 5.000 dólares (4.560 euros), así que lo agoté para comprar los muebles. 

Tenía que conseguir los 4.000 dólares restantes para pagar el primer mes de alquiler y la fianza, así que pedí prestados 2.000 dólares a mi amigo y utilicé 2.000 dólares del dinero que me habían regalado para la facultad de odontología.

Durante los primeros ocho meses, todo iba bien. Pero entonces, recibí una carta de la oficina de arrendamiento en la que me decían que habían encontrado mi propiedad en Airbnb y que estaba incumpliendo el contrato; no tenía ni idea de que eso iba en contra de las normas.

Dijeron que si no dejaba de hacerlo en los próximos días, me desalojarían

Una carta de advertencia de desahucio probablemente asustaría a un joven de 23 años, pero yo leía muchos libros de negocios y de autodesarrollo por aquel entonces. 

Recuerdo que uno de ellos decía que el 90% de los negocios fracasan en los primeros 10 años. El pequeño porcentaje que sobrevive tiene la mentalidad adecuada. Así que seguí adelante.

Sabía que tendría que ser creativo e ingenioso para que esto funcionara: ¿Y si me dirigía específicamente a los propietarios de viviendas unifamiliares? Sabía que suelen redactar sus propios contratos y que no necesitaría pasar por una oficina corporativa.

Así que fui directamente a la fuente. Empecé a llamar a todos los propietarios de viviendas unifamiliares de San Diego. Y convencí a uno de ellos para que se uniera a mi modelo de negocio.

Le dije, "Oye, soy un estudiante de odontología tratando de hacer la matrícula de la escuela. Estaría alquilando tu propiedad, y quiero amueblarla de forma bonita para poder anunciarla en Airbnb". 

Los inversores inmobiliarios suelen preferir alquilar a residentes de larga duración porque es más fiable y supone menos esfuerzo, pero yo haría el trabajo por él. Dijo que sí a mi propuesta.

Me tocó el premio gordo con esa propiedad. Estaba haciendo alrededor de 12.000 dólares (10.950 euros) en ingresos cada mes. Después de los gastos, estaba ganando entre 5.000 y 8.000 dólares al mes en ingresos pasivos. Fue entonces cuando supe que podía aumentar con otras propiedades.

Entonces me pregunté: "¿Realmente me veo como dentista en 10 años?". La respuesta fue no.

Le dije a la escuela que me iba a tomar un año sabático para dedicarme a mi negocio a tiempo completo. Ni siquiera se lo comenté a mis padres porque sabía que se enfadarían conmigo. Pero sabía en mis entrañas que estaba tomando la decisión correcta. Acabé saltándome la carrera de odontología por completo.

Por aquel entonces, mi estrategia de mercado consistía en encontrar propiedades cercanas a los hoteles, porque sabía que la demanda tenía que estar ahí

Por ejemplo, hay un Marriott en La Jolla, California, porque allí se celebran muchas conferencias. Sabía que si montaba un Airbnb justo al lado de ese hotel, tendría ese grupo demográfico alojado en mi casa.

También alquilé un apartamento en la playa de La Jolla, a unos 5 minutos del agua. Sabía que la propia ubicación atraería mucho tráfico.

Después de que esos primeros locales fueran bien, quise ampliar mi negocio rápidamente. No tenía ningún inversor ni una red que invirtiera en mi negocio, así que tuve que encontrar otra forma creativa de hacerlo crecer, que era aprovechando el crédito.

A los 25 años había acumulado una línea de crédito de más de 200.000 dólares (182.000 euros), que había construido abriendo varias tarjetas de crédito. Me ceñí a un presupuesto estricto y utilicé las tarjetas para abrir todos mis Airbnb.

Para poner en marcha un nuevo Airbnb, solía gastar unas 3 veces el alquiler en total, teniendo en cuenta todos los gastos. Así, si el alquiler era de 4.000 dólares, me gastaba 12.000 dólares en muebles, depósitos y otros gastos.

Una vez que tuve 10 anuncios en San Diego, quise ampliar mi oferta a otras ciudades. En los años siguientes, me fui a Los Ángeles y acumulé alrededor de 15 propiedades allí, apuntando a pequeños complejos de apartamentos.

Y entonces, en 2019, la normativa de Airbnb cambió en Los Ángeles: prohibieron a los anfitriones de Airbnb alquilar varias propiedades.

Conseguir las cartas de desahucio para mis propiedades de Los Ángeles fue mi segundo mayor reto

Estaba alquilando alrededor de 20 propiedades en Los Ángeles y tuve que cerrarlas todas.

En este punto, tenía alrededor de 25 propiedades en San Diego, 20 propiedades en Los Ángeles, y años de experiencia. Estaba gastando casi 120.000 dólares (109.000 euros) en alquileres cada mes, pero tenía 5 veces más en el banco para demostrar que mi crédito personal era fuerte.

Fui a Glendale, California, y empecé a contactar con las oficinas corporativas de los grandes complejos de apartamentos. Les convencí para que me dejaran gestionar mis Airbnb en sus edificios. 

Mi propuesta fue: "Si tienen unidades que no se alquilan, estaré encantado de alquilarlas durante unos años". Y funcionó.

Casi siempre estaban abiertos a aceptar clientes corporativos, ya que enseguida pude coger entre 5 y 10 unidades que no podían alquilar ellos mismos.

También me di cuenta rápidamente de que muchas propiedades exigían que se alquilara por un mínimo de 30 noches. Tuve que ajustar mi modelo de negocio y empecé a centrarme en los alquileres a largo plazo.

Los 7 mejores Airbnb del mundo para alquileres de larga estancia

Dependiendo de la ciudad, adoptamos diferentes estrategias de marketing. En ciudades como Glendale, había muchas enfermeras de viajes y viajeros de negocios. En Hollywood, había muchos actores y artistas que venían a trabajar.

Después de instalarme en Glendale, me trasladé a otros mercados del sur de California, como Burbank (California) y luego Beverly Hills (California). 

Me había ganado la credibilidad en el sector: gestionaba más de 40 propiedades y había establecido relaciones con propietarios que me recomendaban a otros, así que empecé a gestionar las propiedades de otras personas cuando los propietarios de lujo que tenían propiedades multimillonarias se pusieron en contacto conmigo.

Ahora, administro más de 100 propiedades en el sur de California, así como en Miami, Filadelfia y Dallas

Como tengo fuertes conexiones con los agentes inmobiliarios, actualmente estoy pasando a alquilar sólo casas de lujo en lugar de pequeños apartamentos.

El riesgo es mayor, pero el rendimiento también lo es. Es increíble tener acceso a casas de lujo por todo el país en las que puedo alojarme cuando viajo. 

Además, tengo la oportunidad de conocer a los huéspedes más interesantes; incluso conseguí un mentor multimillonario después de que se alojara en una de mis casas.

En cada ciudad, tengo un equipo de 2 a 4 amas de llaves y un gerente, dependiendo del número de alojamientos, lo que cuesta unos 3.000 dólares (2.700 euros) al mes. También gasto unos 2.500 dólares (2.280 euros) mensuales en un equipo de atención al cliente de 4 personas ubicado en Filipinas.

Actualmente, generamos 600.000 dólares (550.000 euros) de ingresos al mes y proyectamos obtener 10 millones de dólares (9,12 millones de euros) de ingresos a finales de 2022. 

En los próximos 3 meses, mis proyecciones son de alrededor de un millón (912.000 euros) cada mes en ingresos brutos; hemos estado ahorrando mucho capital y tenemos varias casas de lujo nuevas en proyecto.

También tenemos una propiedad de 15 millones de dólares (13,7 millones de euros) que queremos gestionar pronto. Esa propiedad por sí sola nos reportará fácilmente 150.000 dólares (137.000 euros) al mes en ingresos.

Aunque he sido propietario, y aún lo soy, de varias propiedades, el arbitraje de alquileres (alquilar propiedades sin poseerlas) es definitivamente más lucrativo que comprar y alquilar tus propias propiedades.

Tienes el potencial de obtener mayores beneficios, y por eso sugiero encarecidamente que consigas el permiso de un propietario para subarrendar la propiedad y publicarla en Airbnb.

Asegúrate también de investigar las normas de tu ciudad, porque cambian constantemente, y aprende a hacer tu investigación de mercado. Hay montones de recursos online que puedes utilizar para rastrear las tasas de ocupación de otros Airbnb y otros datos en tu área, incluyendo AirDNA.

Pero mi consejo número uno es encontrar un gran mentor desde el principio

Encuéntralos en eventos, conferencias y seminarios del sector. Es algo que desearía haber hecho mucho antes.

Hoy en día, mis padres se alegran de que no haya estudiado odontología y de que me haya dedicado a lo que me gusta. Ven que mi negocio me da una flexibilidad y una libertad financiera que nunca habría tenido de otro modo, y además puedo pasar más tiempo con ellos que si tuviera un trabajo convencional.

Al fin y al cabo, no existe un plan perfecto cuando se inicia un negocio. Habrá muchos obstáculos que no puedes predecir.

Es mejor empezar, y luego puedes pivotar y adaptarte sobre la marcha.