Cómo maximizar los ingresos pasivos de las inversiones inmobiliarias con 3 estrategias sencillas

Los inversores inmobiliarios tienen algo en común: quieren generar ingresos.

Y para muchos, cuanto más pasivamente lo hagan, mejor que mejor. Menos quebraderos de cabeza tendrán que asumir. 

La creación de un flujo de ingresos pasivos (que requiere un esfuerzo mínimo para que un inversor lo mantenga de forma activa) es un objetivo generalizado por aquellos que buscan mantener las entradas de capitales una vez han realizado su inversión inicial. 

Alquilar una vivienda, por ejemplo, es un método clásico, pero existen opciones además de directamente tener una propiedad inmobiliaria, como invertir en socimis o la inversión en gravámenes fiscales, que los inversores pueden utilizar para empezar a generar beneficios. 

La clave es generar flujos de ingresos que no requieran un gran esfuerzo por parte del propio inversor.

En Estados Unidos, por ejemplo, la inversión en activos inmobiliarios ha representado durante mucho tiempo la libertad financiera y la oportunidad de generar riqueza generación tras generación: en una encuesta de Gallup publicada en 2019, el 35% de los 1.012 adultos estadounidenses encuestados dijeron que los activos inmobiliarios eran la mejor manera de crear capital a largo plazo.

En comparación con otras clases de activos, los inmobiliarios pueden tener el mayor potencial de crecimiento en un horizonte de inversión amplio. Las rentabilidades totales anuales esperadas de las inversiones en apartamentos han fluctuado entre el 6 y el 15% desde el 2012, según el Consejo Nacional de Inversiones Inmobiliarias, mientras que durante el mismo período, el S&P 500 tuvo un rendimiento anualizado de alrededor del 10%. 

En 2019, los rendimientos a un año de los REIT (estadounidenses) fueron del 20%, superando a todas las demás clases de activos, según los datos de la Asociación Nacional de Fideicomisos de Inversión Inmobiliaria.

Con eso en mente, hay algunas estrategias de inversión, que recoge Business Insider, que facilitan a los iniciados en el mundo de los mercados a invertir en activos inmobiliarios, según los profesionales de bienes raíces y el "inversor inteligente" Cody Sperber, que comenzó a recomendar invertir sin dinero y ahora ha conseguido generar riqueza de manera sostenible.

Los inversores pueden generar ingresos pasivos de diversas formas, dependiendo de lo involucrados que quieran estar en el proceso y de cuánto tiempo y capital dispongan para invertir.

Inversión por gravámenes fiscales

Cuando compra una casa, hay que pagar impuestos sobre la propiedad. Esto pasa en todos los países, también en España. 

En este sentido, si el dueño de una propiedad no paga esos impuestos, apunta Sperber, el gobierno local puede hacer un reclamo legal contra la propiedad por la cantidad que corresponda.

Ahí es donde puede intervenir un inversor en gravamen fiscal.

En Estados Unidos, para que la ciudad recupere el dinero que el dueño de la propiedad no ha pagado, la ciudad vende certificados de gravamen de impuestos a los inversores. Los propietarios morosos tienen un período de tiempo, generalmente 120 días, para pagar al inversor en el impuesto, las multas y los intereses adeudados. Si no pagan la cantidad atrasada, el inversor en concreto puede ejecutar el gravamen y tomar posesión de la propiedad.

Funciona mejor en mercados más pequeños, a menudo devolviendo una tasa de interés entre el 4% y el 6%.

Es una estrategia que, según Sperber, es una buena forma para que los inversores principiantes se inicien en el mercado inmobiliario si no tienen mucho dinero.

La conocida como inversión 'sujeta a'

La inversión “sujeta a” es comprar una propiedad sujeta a la hipoteca existente que ya se encuentra en vigor.

Esencialmente, esto es cuando un inversor entra y hace pagos atrasados para un propietario que está no está al corriente con el pago de las letras de su hipoteca, en lugar de que la casa caiga en ejecución hipotecaria. 

Después, el propietario original cede la propiedad al inversor y se muda, a menudo para reducir su tamaño a un espacio habitable más asequible, mientras deja el préstamo en su lugar y el inmueble bajo la propiedad del inversor.

“Es una estrategia de inversión ideal para inversores con poco capital”, apunta Sperber. Los compradores en esta situación no están asumiendo formalmente el préstamo. 

Los términos del pagaré original siguen siendo los mismos, incluido el nombre con el que se compró el préstamo. Y el comprador asume la responsabilidad de asegurarse de que la hipoteca se pague a tiempo hasta que se renueve y se revenda la vivienda.

La rentabilidad de media de un inversor en una inversión "sujeta a" es difícil de dar es difícil de predecir, eso sí. Los beneficios podrían diferir mucho según los gastos en cuestión.

Invertir directamente en socimis

Las socimis, o sociedades de inversión inmobiliarias en España, son empresas que poseen, operan o financian empresas inmobiliarias que generan ingresos. 

Invertir en ellas puede ser una buena forma para que los inversores novatos generen ingresos pasivos a partir de los activos inmobiliarios.

Las socimis que cotizan en bolsa ofrecen a los inversores una forma líquida de invertir en sin tener que comprar o gestionar propiedades.

Entonces, en lugar ser propietario de edificios individuales, las socimis permiten a los inversores realizar inversiones en un modelo de estilo de fondos de inversión.

A partir del primer trimestre del 2021, el rendimiento a 25 años de media de las propiedades inmobiliarias comerciales privadas mantenidas con fines de inversión fue del 10,3%, superando el 9,6% del índice S&P 500, según el Consejo Nacional de Inversión Inmobiliaria (NCREIF). 

Las inversiones en bienes raíces residenciales también obtuvieron un rendimiento promedio del 10,3%, según Investopedia.