"No hay ningún riesgo de burbuja de la vivienda en España"

En septiembre de 2003, el Fondo Monetario Internacional (FMI) alertó del riesgo de pinchazo de una burbuja inmobiliaria en España. Entonces, los tipos de interés estaban en mínimos históricos y el precio de los pisos no dejaba de subir (spoiler: como ahora).

Hicieron falta más de 5 años para que la profecía se cumpliera, y todavía en 2007 el Gobierno llamaba catastrofistas a quienes hablaban de burbuja.

"La prensa está particularmente ansiosa por buscar acontecimientos catastróficos en la continua búsqueda del nuevo enfermo de Europa", dijo en mayo de 2007 el director ejecutivo por España, Ramón Guzmán, durante la reunión del Consejo del Fondo Monetario Internacional.

A finales de 2018, el FMI volvió a la carga: aunque aclaraba que no veía una burbuja, pedía a las autoridades que vigilaran el precio de la vivienda y se prepararan, por si acaso. En 2021, después de que la vivienda saliera incluso más fuerte de la pandemia, insistió de nuevo.

Llegamos a 2022 con un mercado puesto de anabolizantes: a día de hoy se venden más viviendas que en 2008, y en algunas ciudades las ventas superan incluso los datos de 2007. En cuanto a los precios, el propio Banco de España ha reconocido que se encuentran ligeramente por encima de su nivel de equilibrio.

Así las cosas, es natural que muchos se pregunten: ¿Vuelve a haber riesgo de burbuja?

"Yo creo que no hay ningún riesgo de burbuja", asegura el secretario general de Vivienda y Agenda urbana, David Lucas, en una entrevista con Business Insider España.

Burbuja 'light': por qué el nuevo 'boom' de la vivienda será diferente al pinchazo de 2008

Es cierto que el mercado de la vivienda de hoy dista mucho de la imagen de 2008, de grúas en el horizonte y solares a medio construir. 

En pleno clímax del boom inmobiliario, en 2007, el 70% del crédito concedido por los bancos colgaba de la construcción y la venta de viviendas: cerca de un billón de euros prestados, el 100% del PIB, en manos de un sector a punto de estallar.

"Estamos hablando de que durante la burbuja llegaron a superarse las 700.000 viviendas en construcción. Ahora estamos muy lejos de esa cifra", ilustra Lucas. 

Ahora, en cambio, apenas se superan las 100.000 viviendas iniciadas (105.000 en 2021, según estimaciones de la APCE). En cuanto a las hipotecas... en 2021 se concedieron 556.960 préstamos. Un máximo no visto en 11 años, pero muy lejos de los 2 millones de firmas que hubo en 2006.

"Después de la burbuja inmobiliaria, España se situó muy por debajo de lo que debería ser un país como el nuestro, en producción de viviendas, en compraventas... En todo lo que es la actividad inmobiliaria", añade el secretario de Estado. 

Otro punto que respalda la tesis de la no-burbuja es la fortaleza del inmobiliario: "después de la crisis de 2008-2013, el sector hizo una serie de acciones que le han fortalecido: equilibraron sus balances, sanearon sus cuentas, se liberaron del stock que sobraba... Todo eso ha provocado que ahora, con una crisis como la pandémica o la que puede derivar de la guerra entre Rusia y Ucrania, esté aguantando mejor que otros sectores".

No obstante, si no se venden tantas viviendas como entonces es, en parte, porque no se construyen, no porque no haya demanda. Y esa falta de oferta es la que está calentando precios. 

La prueba está en que, en el caso de la segunda mano, ya se venden más pisos que en 2007 (más de 450.000 en 2021, frente a unos 448.000 en 2007). Es la obra nueva la que ralentiza el número de operaciones, porque no se construye suficiente.

El 'boom' de la vivienda continúa en el primer trimestre de 2022: ¿arruinará la hiperinflación la buena racha del sector?

El peligro de la escasez de oferta

El temor ahora no está en que haya tanta oferta que no sea posible absorberla, o que los bancos estén con el agua al cuello de créditos dudosos, sino en que un desajuste entre poca oferta y mucha demanda lleve a una espiral de subidas de precio. No habría una burbuja financiera, pero, ¿puede haber una de precios?

La escasez de oferta de viviendas de nueva construcción ya está calentando precios en obra nueva. Esto expulsará a la demanda hacia la vivienda usada, donde tampoco hay oferta, por lo que, de rebote, también subirían los precios.

En los años del boom se construían unas 600.000 viviendas al año. Del total de terminadas, se vendían alrededor de la mitad (326.000 en 2007, por ejemplo). 

Ahora, en cambio, apenas se llega a construir una sexta parte que entonces (alrededor de 100.000 unidades), y se venden entre 80.000 y 90.000, casi la totalidad, en proporción a las iniciadas.

Más medidas para el sector constructor

En 2022, para más inri, a la ya raquítica oferta se le ha sumado el impacto por la guerra de Ucrania y el alza de costes. La escalada del precio de los materiales de construcción (y la escasez de algunos por la crisis de suministros) provocará que, si se preveían iniciar en torno a 110.000 viviendas este año, nos podemos llevar una sorpresa de que sólo se empiece el 50%, según los expertos.

Como respuesta a este problema, Lucas pone en relieve el apoyo del Gobierno al sector de la construcción, que a principios de marzo aprobó pagar a las constructoras los sobrecostes por la inflación (aunque no tendrá en cuenta los derivados del alza de la luz...).

"Creo que se están tomando las medidas adecuadas y vamos a seguir estudiando posibles medidas de futuro en función de cómo vengan los acontecimientos", añade Lucas.

También recuerda los 6.820 millones de euros que el Gobierno destinará a inversiones del plan de rehabilitación, y con las 100.000 viviendas que movilizará para alquiler social.