Se supone que en España "faltan" 600.000 viviendas, pero casi 4 millones están vacías

Un informe del Banco de España publicado este martes concluye que faltan aproximadamente 600.000 viviendas para satisfacer la demanda entre 2022 y 2025, mientras que al mismo tiempo existen cerca de 4 millones de viviendas vacías en todo el país. La paradoja no es nueva, pero plantea preguntas sobre la eficacia de las políticas de vivienda y la gestión del espacio habitacional a lo largo de las últimas décadas.

El informe anual del Banco de España constata también que seis de cada diez hogares no disponen del ahorro suficiente para poder comprar una vivienda en el municipio en el que vive. Del resto, el 40% tendría que emplear más del 35% de su renta para la cuota de la hipoteca, superando el umbral recomendado por los expertos en finanzas personales. Sumando ambas situaciones en un escenario como el actual con los tipos muy elevados, la conclusión es que el 76% de los inquilinos no puede afrontar el gasto o la inversión más importante de sus vidas. 

En los últimos años, la subida ha sido notable y mientras unos hablan de burbuja en ciernes similar a 2008, otros sostienen que —como mucho— habrá correcciones y que el mercado seguirá en modo alcista y no se volverá a repetir la catástrofe de la burbuja.

Cuánto ha subido el precio de la vivienda

El precio medio de la vivienda en España ha subido un 7% en el último año, situándose en 2.079 euros por metro cuadrado en marzo de 2024; las compraventas de viviendas han aumentado un 9,7% en el último año, hasta alcanzar las 53.142 transacciones en febrero de 2024.

La demanda sigue siendo fuerte, especialmente entre los compradores jóvenes y extranjeros, pero las subidas de precios han sido más moderadas en las grandes ciudades, mientras que en algunas zonas rurales se han producido incluso ligeras bajadas. Se espera que los precios de la vivienda sigan subiendo en 2024, pero a un ritmo más lento que en años anteriores.

Poca vivienda nueva y demasiadas casas vacías

Esa demanda de viviendas ha experimentado un crecimiento robusto impulsado por la formación de nuevos hogares, que alcanza una media de 275.000 al año, sobre todo en Cataluña, Madrid y Andalucía, y la llegada continua de inmigrantes, con una demanda estimada de 60.000 viviendas anuales. 

Sin embargo, la producción de vivienda nueva ha sido mucho más modesta, rondando las 90.000 unidades al año. Esta discrepancia ha provocado un incremento considerable en los precios de la vivienda y, por consiguiente, en los alquileres desde 2014, exacerbando los problemas de acceso a la vivienda, especialmente para rentas bajas, jóvenes e inmigrantes en áreas urbanas y turísticas. 

Por otro lado, el informe del Banco de España subraya que existen alrededor de 4 millones de viviendas vacías. La mayoría de ellas se encuentran en áreas con un "menor dinamismo geográfico", pero en todo caso unas 400.000 están ubicadas en zonas con más de 250.000 habitantes, es decir, en los núcleos donde las personas más van a trabajar y labran su futuro y, por tanto, donde quieren comprar una vivienda. 

Otra proporción importante de ese stock de vivienda vacía se encuentra en mal estado y se incluyen en esa cifra casi medio millón de viviendas nuevas que todavía no se han vendido. 

"Si bien la movilización de estas viviendas podría contribuir a aumentar la oferta, entre ellas existe una proporción importante que se encuentran en mal estado, con pobre accesibilidad o con muy baja eficiencia energética, por lo que su movilización exigiría, con carácter previo, una rehabilitación", matiza el informe.

El informe del Banco de España también repasa las cifras de adquisiciones de vivienda por parte de la población extranjera, un perfil comprador que ha ganado peso a lo largo de los últimos años. En concreto, este tipo de transacciones alcanzaron su máximo histórico en 2022 con 134.000 viviendas, una cifra que se redujo el año pasado hasta unas 125.000, que en todo caso representan un 19,3% del total, un porcentaje significativo frente al 7,1% que suponían en 2007.

El informe del Banco de España confirma que la mayor parte del peso de las compras de extranjeros se concentra en zonas turísticas, en especial las islas y la costa mediterránea, y que está protagonizada fundamentalmente por extranjeros residentes. La compra de vivienda por parte de extranjeros no residentes suponen una cifra cercana de 60.000 viviendas en los últimos años.

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Las propuestas para resolver la paradoja

El Banco de España recomienda impulsar el parque de vivienda público para alcanzar durante los próximos 10 años los 1,5 millones de nuevas viviendas en alquiler social, una cifra que supondría incrementar la producción anual en más de un 150%. Ahora mismo, la bolsa de pisos públicos en alquiler apenas llega al 2,5% del parque residencial.

Además, invita a fomentar la colaboración público-privada para aumentar la oferta de vivienda donde más se necesita. Esto podría incluir incentivos para la rehabilitación de las viviendas vacías y la construcción de nuevas unidades en áreas con alta demanda. Además, mejorar la seguridad jurídica podría atraer más inversiones al sector y ayudar a profesionalizar el mercado de alquileres. 

A nivel fiscal, el Banco de España sugiere incrementar la tributación sobre la propiedad recurrente de inmuebles mediante, por ejemplo, el IBI. Al mismo tiempo, explica, se podrían reducir los impuestos sobre la adquisición o la producción de viviendas, aunque matiza que eso debe llevarse a cabo cuando se reduzcan los desajustes entre oferta y demanda: de lo contrario, una parte significativa de la reducción de impuestos se trasladaría a un aumento del precio final de la vivienda.

Por último, el informe invita a mejorar el transporte público en las áreas metropolitanas, una herramienta que puede servir para incrementar el tamaño potencial de las áreas urbanas y reducir las presiones sobre los precios inmobiliarios.