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Todo lo que debes saber antes de pedir una hipoteca en 2020

Pareja buscando piso en inmobiliaria
Reuters
  • Tras un 2019 marcado por la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria, 2020 plantea un nuevo escenario en el que si estás pensando en firmar una hipoteca deberías conocer cómo te afecta esta norma o hacia dónde se moverán los tipos de interés.
  • La nueva normativa obliga a los bancos a presentar unas fichas con información detallada sobre el préstamo y detalla quien debe pagar los gastos hipotecarios. 
  • El euríbor cerró diciembre en negativo, en el -0,261%. A pesar de ser el cuarto mes en el que este indicador sube todavía está lejos de los máximos registrados. 
  • El complicado entorno de tipos para los bancos, ha hecho que la competencia por captar clientes vinculados se intensifique por lo que está habiendo una lucha hipotecaria entre las entidades. 
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El mercado de la vivienda ha vuelto a reactivarse tras los años más duros de la crisis. Las compraventas de pisos han ido aumentando en paralelo a la apertura del grifo del crédito.

Tras un 2019 marcado por la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria, 2020 plantea un nuevo escenario que deberías conocer si estás pensando en firmar un préstamo para comprar vivienda este año. 

En primer lugar, es importante saber cómo te afecta el nuevo marco legal a la hora de firmar una hipoteca en 2020.

En junio del año pasado comenzó a aplicarse la nueva ley hipotecaria, que en gran parte se dedicaba a trasponer —con retraso— una directiva aprobada por la Unión Europa en 2014. Bruselas aprobó esta normativa con el objetivo de poner orden en el mercado hipotecario europeo y dotarlo de transparencia después de que la crisis hubiera "demostrado que el comportamiento irresponsable de los participantes en el mercado puede socavar los cimientos del sistema financiero".

La nueva ley tiene como meta dotar de una mayor transparencia en la concesión de los préstamos con una mayor claridad de las cláusulas que se incluyan en las condiciones. De esta forma, en la normativa se establecen una serie de fichas estándar que el banco debe cumplimentar para que el cliente tenga los datos más detallados posibles.

Otro ejemplo en busca de la transparencia es que si el cliente está ante un préstamo a tipo de interés variable, la hipoteca debe ir acompañada de un documento separado con una referencia especial a las cuotas periódicas que debería satisfacer el hipotecado en los diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés. 

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La norma regula también las condiciones que deben seguir las hipotecas respecto a las condiciones de vencimiento y la amortización anticipada.  

Además, la aprobación de esta normativa sirvió para especificar qué parte, compradora o vendedora, tiene que pagar los distintos gastos en los que se incurre a la hora de firmar una hipoteca después de que un caso sobre quién debía pagar el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados acabara llegando al Tribunal Supremo

Así, la nueva ley hipotecaria estipula quien debe pagar los distintos gastos hipotecarios

  • Los gastos de tasación del inmueble corresponderán a prestatario y los de gestoría al prestamista.
  • El prestamista asumirá el coste de los aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario y los de las copias los asumirá quien las solicite. 
  • Los gastos de inscripción de las garantías en el registro de la propiedad corresponderán al prestamista.
  • El pago del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados se realizará de conformidad con lo establecido en la normativa tributaria aplicable.

Las consecuencias de la nueva ley hipotecaria 

Las consecuencias de la implantación de esta nueva ley hipotecaria se han notado en el mercado porque con su entrada en vigor se produjo un desajuste en las operaciones, como ya advirtieron los grandes bancos en sus presentaciones de resultados del primer semestre. En agosto, la firma de hipotecas cayó un 30%. Un desplome que se debía, según los expertos, a una tormenta perfecta marcada por el verano, cuando se realizan menos operaciones, junto con la entrada en vigor de la ley hipotecaria.

La caída se repitió en septiembre, aunque en los meses siguientes esta senda se fue suavizando. Por lo que los expertos apuntan a que fue un desajuste generado por los cambios normativos. “Los efectos de la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria se dejaron ver durante los meses de agosto y septiembre y, aunque todavía los arrastramos, los datos del mes de octubre nos dejan ver que la actividad en el mercado inmobiliario está volviendo a la normalidad”, explicaba Ismael Kardoudi, director de Estudios y Formación de Fotocasa, en una nota en diciembre. 

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En este sentido, Kardoudi apuntaba que si bien es cierto que el mercado inmobiliario está viviendo un proceso de desaceleración, todo apunta a que 2019 cerrará en niveles de actividad muy similares a los de 2018.  De hecho, hasta septiembre (los últimos datos publicados por el INE) las hipotecas firmadas ascendían a 261.457 préstamos frente a los 267.793 en las mismas fechas del año pasado. Por lo que la diferencia ya se encontraría únicamente un 4% por debajo de las cifras de hace un año. 

La evolución del euríbor 

En España, tradicionalmente la mayoría de las hipotecas que se firmaban eran a tipo variable referenciadas al euríbor. En los últimos años, tras la bajada de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo las entidades han lanzado una ofensiva para comercializar hipotecas a tipo fijo. De esta forma, los últimos datos del INE muestran que las hipotecas a tipo fijo ya representaron un 45,3% de los préstamos firmados sobre vivienda. 

El euríbor cerró diciembre de 2019 en el -0,261%. Una cifra que a pesar de representar el cuarto mes de subidas está todavía en negativo y muy lejos de los máximos registrados durante la burbuja del ladrillo.

En un entorno macroeconómico complicado, las previsiones de los expertos para 2020 tampoco muestran grandes giros en la tendencia actual. JPMorgan augura que este indicador seguirá en negativo hasta 2023, según recoge Bolsamania

Nuevas ofertas de hipotecas de la banca digital 

En un momento de dura competencia entre los bancos para captar la parte de negocio con mayor vinculación por parte del cliente las hipotecas son un activo esencial. En esta batalla por captar los préstamos inmobiliarios, la banca online es la que está ofreciendo unas condiciones más ventajosas para los clientes. Tras la batalla hipotecaria de 2019, algunas de las condiciones se mantienen. 

En el caso de Evo Banco, adquirido por Bankinter, la Hipoteca Inteligente Flexible ofrece una hipoteca a tipo fijo durante los primeros 20 años al 1,75% TIN (tipo de interés nominal) y el resto de años a euríbor más 0,69% TIN.

Por su parte, My Investor ofrece su hipoteca "sin mochila", es decir sin obligación de domiciliar la nómina, a 20 años con un TIN del 1,59% y a 25 años con un TIN de 1,69%. 

Otra de las entidades digitales como es el caso de Openbank ofrece una hipoteca fija a 15 años con un TIN del 1,45% si solo se financia el 50% de la vivienda, aunque si se aumenta la cantidad hasta el 80% el TIN sube hasta el 1,65%. Si se aumenta el plazo, financiar el 80% a 20 años estaría al 1,75% TIN, si se financia a 25 años el tipo de interés sería al 1,80%  TIN y al 1,85% TIN si el plazo se alarga hasta los 30 años. 

En el caso de ING, la entidad ofrece una hipoteca Naranja variable al 1,99% TIN los diez primeros años y después a tipo variable euríbor más 1,51%. En este caso, para que se den estas condiciones es necesario domiciliar la nómina y contratar su seguro de hogar. 

En cualquier caso, es importante que el comprador se informe y busque la oferta hipotecaria que mejor se adapte a sus necesidades. Además, conviene saber qué condiciones incluye el préstamo porque en muchos casos el banco ofrece un menor tipo de interés en el caso de contratar algunos de sus productos o domiciliar la nómina. Por eso, conviene echar cuentas antes de decantarse por una oferta u otra. 

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