La gran apuesta por los centros de datos de Blackstone, el mayor casero de España (y del mundo)
Arantza Pena Popo/Insider
- El banco de inversión estadounidense es el mayor casero de España. Su principal fondo inmobiliario, conocido como BREIT, lleva meses bajo una intensa presión.
- La empresa ha promocionado recientemente sus inversiones en centros de datos en medio del auge de la inteligencia artificial, pero existen varios desafíos e interrogantes sobre su estrategia.
Para alcanzar el billón de dólares en activos, Blackstone ha apostado grandes sumas en edificios de apartamentos, almacenes, alojamientos para estudiantes y otros activos inmobiliarios comerciales que han demostrado ser inversiones astutas.
Ahora, con el aumento de los costes de los créditos, el hundimiento del valor de las propiedades y el peligro que se cierne sobre el mercado inmobiliario en Estados Unidos, el gigante de la inversión ha recurrido a ChatGPT en busca de respuestas, literalmente.
Blackstone ha estado hablando de centros de datos con la expectativa de que el sector se beneficie del auge de la inteligencia artificial y se convierta en una nueva área clave de su cartera inmobiliaria de 585.000 millones de dólares. Hace dos años, los fondos de Blackstone, incluyendo su mayor fondo inmobiliario, Blackstone Real Estate Income Trust, conocido como BREIT, adquirieron la empresa de alquiler y desarrollo de centros de datos QTS Realty Trust en una operación de 10.000 millones de dólares que ha convertido a QTS en la pieza central de sus ambiciones en el sector de los centros de datos.
Los ejecutivos de Blackstone han declarado que el valor de QTS se ha triplicado desde entonces y que planean ampliarlo radicalmente con proyectos de centros de datos por valor de 8.500 millones de dólares en los próximos tres años y una cartera de 50.000 millones de dólares en desarrollo a más largo plazo.
Los centros de datos albergan los equipos informáticos, los sistemas de cableado y refrigeración que proporcionan la infraestructura necesaria para funciones cotidianas como el comercio electrónico, las aplicaciones móviles, la transmisión de vídeo y el almacenamiento de archivos digitales. Se prevé que la inteligencia artificial sea uno de los principales motores de la demanda del sector en los próximos años.
Las instalaciones también consumen cantidades de electricidad tan enormes que han superado la capacidad de las empresas eléctricas en algunas partes de Estados Unidos. La falta de electricidad, unida al creciente examen por parte de la opinión pública, plantea riesgos que podrían complicar el camino de Blackstone hacia los beneficios.
"Blackstone está poniendo de relieve lo que cree que es la mejor pieza del mercado en este momento", dice Glenn Schorr, analista de Evercore ISI que cubre la compañía. "Tenemos que ver cómo de grande puede llegar a ser esto".
Schorr apunta que Blackstone tiene un largo historial de éxitos en áreas de inversión nuevas y difíciles de explorar.
El problema de los activos inmobiliarios
El impulso a los centros de datos refleja cómo Blackstone, uno de los mayores caseros del mundo, ha tratado de adaptarse a un mercado en rápida evolución en el que el valor de las oficinas se ha desplomado e incluso segmentos sólidos, como el de los edificios de apartamentos, han empezado a mostrar grietas, al menos en EEUU.
Las turbulencias han sido especialmente visibles en el BREIT de Blackstone, de 67.000 millones de dólares, que lleva nueve meses experimentando salidas de inversores. Hasta ahora, ha repartido 9.400 millones de dólares a los accionistas que lo han rescatado.
El éxodo de capital ha paralizado prácticamente la tórrida cartera de adquisiciones del fondo y ha suscitado dudas sobre la viabilidad de su enfoque hacia el inversor minorista en periodos de volatilidad del mercado.
Stephen Tuckwood, director de inversiones de Modern Wealth Management, con sede en California, señala que el enfoque de Blackstone en el alquiler de edificios residenciales y espacios industriales ha sido "el plato fuerte de los últimos años" en el sector inmobiliario comercial. Pero incluso con una predominancia de esos activos, se pregunta cuánto tiempo puede durar ese rendimiento, ya que los tipos de interés pesan sobre todos los tipos de activos.
"Muchas empresas de gestión inmobiliaria, ya sean cotizadas o no, se están fijando en los centros de datos para intentar cambiar un poco las cosas", afirma Tuckwood.
Jonathan Gray, presidente y director de Operaciones de Blackstone, forjó su carrera en el grupo de inversión inmobiliaria de la empresa, desde principios de los años noventa. Su meteórico ascenso desde entonces ha hecho del sector inmobiliario una de las principales competencias de la polifacética empresa de inversión. Pero las salidas de capital en BREIT han amenazado con empañar la trayectoria de Gray, que ha defendido la necesidad de que la empresa atienda más a los inversores de a pie, además de a su clientela actual de instituciones y particulares con grandes patrimonios.
Blackstone se ha afanado en dar la vuelta a lo ocurrido con el BREIT y presentar el fondo como una forma de que los accionistas ganen exposición a los centros de datos, aunque esos activos actualmente solo representen una pequeña fracción de su cartera.
"Destacar los centros de datos es muy relevante para nuestros inversores, ya que el sector ha sido el que más ha contribuido al rendimiento del BREIT en 2023 y es uno de nuestros cuatro principales sectores", asegura a Business Insider una portavoz de Blackstone.
Para transmitir el mensaje, Blackstone ha compartido recientemente con los inversores un conjunto de diapositivas en las que se destaca la inversión de la empresa en QTS. En agosto, el CEO de QTS, Chad Williams, participó junto a altos cargos de Blackstone, entre ellos Gray, en un seminario web para accionistas sobre el BREIT.
"BREIT ha tenido estos problemas de salidas, y probablemente están tratando de enseñar a los inversores 'mirad todas estas cosas nuevas y emocionantes que estamos haciendo'", dice Patrick Davitt, socio de Autonomous Research que cubre Blackstone. "Puede que en 10 años no sean propietarios de edificios de apartamentos, pero sí de la mayor empresa de centros de datos del mundo".
Tratando de 'mantenerse por delante de la curva'
Desde su lanzamiento en 2017, BREIT ha ganado escala rápidamente al acoplar su crecimiento a tendencias llamativas en el sector inmobiliario, incluida la fortaleza de los mercados residenciales de rápido crecimiento del Cinturón del Sol de Estados Unidos y los activos inmobiliarios de almacenes impulsados por un auge de la era pandémica en el comercio electrónico y las interrupciones de la cadena de suministro.
En 2021, BREIT, Blackstone Infrastructure Partners y "otros vehículos de capital a largo plazo gestionados por Blackstone" compraron QTS. BREIT posee una participación del 33,5% en la adquisición.
BREIT comunicó en un informe financiero del segundo trimestre que sus participaciones en centros de datos, incluida QTS, ascienden ahora a 5.350 millones de dólares y suponen alrededor del 5% de su cartera de 125.000 millones de dólares. La categoría generó 79,59 millones de dólares de ingresos por alquileres durante el primer semestre del año, el más bajo de todos los segmentos inmobiliarios de su cartera.
Los ejecutivos de Blackstone insisten en que pueden transformar rápidamente ese pequeño nicho en un monstruo superventas.
Según una presentación a los accionistas a la que ha tenido acceso Business Insider, QTS aumentó sus ingresos a 1.200 millones de dólares en 2022, frente a los 700 millones del año anterior, cuando Blackstone la adquirió. QTS firmó más contratos de arrendamiento en 2022 que en los 15 años anteriores juntos, según la presentación.
En un reciente vídeo publicado por Blackstone, Nadeem Meghji, responsable de la división inmobiliaria de la empresa en América, afirmó que desde la adquisición de QTS, la cartera de proyectos de desarrollo de la empresa se ha multiplicado por más de ocho, hasta alcanzar los 8.500 millones de dólares en proyectos de centros de datos. Meghji afirma en el vídeo de la empresa que el interés de los usuarios de centros de datos por los centros de datos de QTS se ha duplicado "desde que salió ChatGPT."
"BREIT no es una cartera estática porque el mundo no es un lugar estático", explicó Meghji. "Nuestro trabajo es estar constantemente por delante de la curva".
Blackstone y otros inversores en la "carrera armamentística" de la IA
Blackstone se une a una avalancha de inversores que se están lanzando a la inversión y el desarrollo de centros de datos.
Según CBRE, hay 2.256,8 megavatios de nuevos centros de datos en construcción en los principales mercados del Estados Unidos, y otros 7.242 megavatios de proyectos anunciados, ambas cifras récord. Un estudio de McKinsey de principios de este año prevé que el mercado estadounidense de centros de datos se duplique con creces hasta alcanzar los 35 gigavatios desde los 17 gigavatios en 2030.
Se espera que la inteligencia artificial y el aprendizaje automático den un gran impulso al sector, ya que dependen de una gran potencia de cálculo.
"Se está produciendo una carrera armamentística en el campo de la inteligencia artificial, y se espera que las principales empresas tecnológicas inviertan 1 billón de dólares en los próximos cinco años en este campo, sobre todo en centros de datos", afirmó Gray en la presentación de resultados de la empresa en julio.
El crecimiento ha provocado una mayor concienciación pública sobre los centros de datos y una reacción que podría afectar a QTS. La empresa controla uno de los mayores centros de datos de EEUU en el condado de Prince William, al norte de Virginia, que ha provocado la ira de algunos residentes y ecologistas, en parte por su proximidad a un histórico campo de batalla de la Guerra de Secesión. Una funcionaria local del condado que apoyaba el proyecto sufrió recientemente una derrota en las primarias en su intento de reelección, lo que ha sembrado la incertidumbre sobre si recibirá la aprobación necesaria en materia de urbanismo.
El fracaso de ese proyecto, conocido como Digital Gateway, podría asestar un duro golpe a la cartera de proyectos de desarrollo de QTS y a los esfuerzos de Blackstone por ganar la escala que ha proyectado.
Un cuento con moraleja
BREIT ha dominado en los últimos años un renaciente segmento de fondos de inversión inmobiliaria privados, entre los que figuran competidores como Starwood y Brookfield.
El fondo ofrece a los pequeños inversores con al menos 2.500 dólares la posibilidad de invertir y aprovechar la aclamada experiencia en gestión e inversión de Blackstone, normalmente reservada a grandes instituciones y particulares con grandes patrimonios. Esos mismos inversores, sin embargo, se han alarmado por la caída de los valores inmobiliarios, lo que ha provocado un aumento de las solicitudes de reembolso que comenzó a finales del año pasado. Blackstone se ha negado a devolver más de los límites preestablecidos del 2% del valor del fondo al mes y del 5% al trimestre para evitar tener que liquidar activos a precios rebajados.
La principal clase de acciones de BREIT ha generado rendimientos netos anualizados del 12% desde su debut en 2017 y ha superado consistentemente a la industria en general (los conocidos como REIT en Estados Unidos, constituidos como socimis en España) desde su creación hasta junio, indicó Blackstone en una nota a los accionistas a principios de agosto que midió el rendimiento de BREIT frente al índice MSCI US REIT.
En su carta de agosto a los inversores, el fondo dijo que los reembolsos de julio fueron de 3.700 millones de dólares, "lo que supone un 30% menos que el máximo de enero, el mes con menos solicitudes de recompra de este año y el tercer mes consecutivo de descenso de las solicitudes de recompra".
La noticia dejó aliviados a algunos inversores.
"Sospechamos que lo peor de las retiradas ha quedado atrás", comenta Selwyn Gerber, cofundador y estratega jefe de la firma de gestión de patrimonios RVW Wealth, con sede en Los Ángeles, que invirtió por primera vez en el BREIT en nombre de sus clientes hace aproximadamente un año y medio. Gerber asegura que recientemente ha hablado de inversiones en centros de datos con representantes de Blackstone y que confía en la estrategia. Señala la rentable venta por parte de Blackstone de una participación en el hotel Bellagio de Las Vegas como una reciente demostración de la visión global de la empresa en el sector inmobiliario.
Otros son conscientes de la importancia de activos tan atractivos como los centros de datos para reavivar el interés de los inversores tras un periodo de entusiasmo decreciente.
"Es una historia con moraleja", afirma Matt Malone, responsable de asesoramiento de inversiones de Opto Investments, que anteriormente ayudó a lanzar un gran REIT no cotizado en FS Investments. "Todos sabemos que Blackstone ha hecho un gran trabajo gestionando un montón de vehículos diferentes. Pero, como todo el mundo, no son inmunes. Cuando la gente quiere rescatar, tienen que vender".
Otros artículos interesantes:
Conoce cómo trabajamos en Business Insider.