La fórmula mágica de Amancio Ortega para crear su imperio inmobiliario: ubicaciones 'prime', mercados estables y edificios terminados y con inquilinos

• Más allá del textil, Amancio Ortega tiene otro imperio, el inmobiliario, que controla con su brazo inversor Pontegadea.
• La sociedad sigue una estrategia conservadora: ubicaciones en los ejes comerciales más importantes de las ciudades si se trata de retail, siguiendo el know how adquirido de Inditex.
• En el caso de grandes rascacielos de oficinas, Pontegadea opta por el centro de las ciudades, por edificios terminados y que incluyan inquilinos, preferiblemente con contratos a largo plazo.
• Ortega tiene preferencia por mercados estables y, de hecho, el grueso de sus inversiones se encuentran en Estados Unidos, Reino Unido y España.
• El volumen de operaciones de compraventa ha ido creciendo, desde que Pontegadea arrancó su actividad, en 2001, pasando de una inversión de 50 millones a los 2.000 millones que estima para el actual ejercicio. 
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Lo que toca Amancio Ortega se convierte en oro. Cierto o no, parece que es el consenso generalizado. Por eso, cuando invierte, sus movimientos son analizados al milímetro en busca de la fórmula mágica del fundador del imperio textil Inditex. Pero detrás de su estrategia inversora hay una sociedad, Pontegadea; un equipo, que busca oportunidades por todo el mundo; y una estrategia, un tanto conservadora y con tres claves muy claras.

Más allá del textil, Amancio Ortega tiene otro imperio, el inmobiliario, que controla con  su brazo inversor. A través de Pontegadea, el fundador de Inditex se ha convertido en casero de Amazon o de Facebook, pero también de cadenas hoteleras como Iberostar, de las tiendas de Apple o de competidores directos como Primark. “Nuestra actividad no es comprar edificios, es gestionar edificios”, explican fuentes de Pontegadea a Business Insider.“La gestión de edificios nos genera rentas y lo que ganemos ahí es lo que nos interesa”.

Entre el edificio de Facebook en Seattle, la Torre Picasso en Madrid o la tienda de Primark en la arteria comercial londinense de Oxford Street hay una correlación. Sean bajos comerciales o grandes rascacielos de oficinas, las propiedades de Amancio Ortega tienen algo en común: ubicaciones prime, en las principales vías y en ciudades con mercados estables. 

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Las directrices están claras: ubicaciones en el eje comercial más importante de la urbe en cuestión si hablamos de retail o en el centro al hablar de grandes edificios de oficinas, donde el riesgo se reduce. Se trata de estar en localizaciones en las que que, aunque el mercado inmobiliario se hunda, siga habiendo demanda. “Nos gusta invertir en activos que tienen una competencia muy limitada”, señalan fuentes de Pontegadea aBusiness Insider.

El brazo inversor de Amancio Ortega tiene debilidad por los grandes edificios de oficinas en los centros urbanos, “donde no te puedan construir un inmueble mejor al lado”. No hay más que pensar en su última adquisición, The Post Building, en Londres. 

Si bien siempre puede surgir competencia, la idea es que la localización sea tan buena que los inquilinos no se quieran marchar. Bien por retener a unos empleados a los que les gusta trabajar en el centro de las ciudades o bien por impresionar a clientes con la imagen que transmite que la sede de una empresa esté en el corazón de la ciudad.   

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Otra clave en la estrategia de Pontegadea a la hora de comprar grandes edificios es que estén terminados y llenos. No es casualidad que Ortega se convirtiera en el casero de Amazon o Facebook. Su vehículo inversor busca hacerse con edificios que tengan inquilinos, preferiblemente si es uno único y el contrato es a largo plazo. Estas dos últimas condiciones reducen enormemente las tareas de gestión de la sociedad.

La otra condición para que la inversión atraiga a Ortega es que se trate de mercados estables. De nuevo, tampoco es casualidad que el mercado estadounidense concentre el 35% de las inversiones; el británico, un 30%; y el español, un 25% de las inversiones de la sociedad. Los mercados volátiles o que generen incertidumbre quedan fuera de la ecuación: "No vamos a comprar en Bogotá, ni en Buenos Aires, ni en Sao Paulo. No vamos a entrar en lugares en los que no estemos absolutamente seguros, que no sean estables y predecibles".

El punto de partida de la estrategia del vehículo inversor de Ortega es el mismo que el de Inditex: reinvertir el beneficio. Y, de hecho, es de la propia premisa de la que nace Pontegadea, una sociedad que crea Ortega para reinvertir el dividendo que comenzó a obtener de Inditex cuando la compañía textil dio el salto a bolsa en 2001.

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Progresivamente, el volumen de las operaciones de Pontegadea, que arrancó su actividad ese mismo año, se ha ido haciendo mayor. Si el primer año que Inditex generó dividendo, 2002, el volumen de inversión fue de 50 millones, en el ejercicio fiscal de 2019 Ortega ingresó 1.626 millones de euros en dividendos del gigante textil, del que controla el 59,29%. Una cifra a la que hay que sumar los ingresos generados por los alquileres de Pontegadea, que en 2018 fueron de 362 millones de euros, y que se acercan a los 2.000 millones de euros de los que Pontegadea dispone para invertir este año.

Así es que las operaciones que realiza Pontegadea son cada vez mayores: 700 millones fueron a parar a The Post Building en Londres, 470 millones a la icónica torre de oficinas de Southwest Financial Service en Miami o 338 millones a la sede de la compañía minera Río Tinto en la capital británica.

Ortega se había pasado media vida escogiendo localizaciones para abrir sus tiendas, así que el negocio inmobiliario no le resulta ajeno. Por tanto, otro de los elementos esenciales a la hora de invertir es que sean negocios previsibles, que “entendamos cómo funcionan, que podamos manejar”. Se trata de un tipo de inversión bastante conservadora, de la que no se van a obtener enormes rendimientos pero que sí genera unas rentabilidades estables. Además, con el enfoque con el que invierte Pontegadea, el impacto de cualquier vaivén económico es menor. 

Por este motivo, quedan fuera de la estrategia de Pontegadea el sector residencial, los centros logísticos o las instalaciones industriales. Y, si bien el brazo inversor de Ortega ha puesto el foco en compañías como Enagás o Telxius, la estrategia tampoco se aleja demasiado. El negocio de ambas compañías se basa en infraestructuras físicas que, de hecho, alquilan a otras empresas para que estas ofrezcan sus servicios. 

En 2018, último ejercicio disponible, el valor de la cartera inmobiliaria de Amancio Ortega ascendía a 9.767 millones de euros, 1.000 millones más que el año anterior. Completan el patrimonio de Pontegadea Inversionesel 10% de Telxius y el 5% de Enagás —que adquirió a finales del año pasado— y la participación en Inditex, que cerró su año fiscal 2019 —concluido el 31 de enero de 2020— con unas ventas de 28.286 millones de euros —un 8% más— y un beneficio neto de 3.639 millones — un 6% más—, que incluye una provisión de 287 millones para hacer frente al coronavirus, que mantiene cerradas 3.785 tiendas de la compañía en 39 países.