Control de alquileres: ¿Una medida que beneficia más a los inquilinos 'pijos'?

Imaginemos una crisis de precios, la mayor de los últimos 40 años (por lo que sea, no hace falta echarle mucha fantasía). 

Para aliviar el impacto de la crisis, el Gobierno anuncia un control de precios en el supermercado. No para todos los productos: solo para los más demandados (que son también los que más se están encareciendo). Obviamente, con el control esos productos dejarán de encarecerse y agujerear el bolsillo de los ciudadanos. Pero, ¿ayudará más a quienes más lo necesitan? O, por el contrario, ¿se beneficiarán en mayor medida quienes más tienen? 

Pues eso es lo que puede ocurrir con el control de alquileres (que ha empezado a aplicar Cataluña y que ya pueden solicitar las comunidades que lo deseen). Una medida que, aunque nazca con la mejor de las intenciones para frenar una situación insostenible, puede convertirse fácilmente en un peligroso café para todos donde quienes salgan perdiendo serán, de nuevo, las rentas más bajas.

De las consecuencias de los controles de alquiler se han escrito ríos de tinta. Concretamente, 206 estudios académicos entre 1967 y 2023 (de los cuales 112 están basados en casos reales), según recopila el economista Konstantin A. Kholodilin en un informe publicado hace apenas unas semanas en Journal of Housing Economics. 

Obviamente, el efecto más inmediato de un control de alquileres es que logra topar precios: un 9,4% de media allí donde se ha aplicado, según el estudio de A. Kholodilin. El problema es que, a largo plazo, puede provocar una serie de efectos secundarios que deterioren el mercado.

Hay efectos colaterales de todo tipo: desde la retirada de oferta y el aumento de las colas de espera para alquilar, hasta el deterioro de los pisos, pasando por la traslación de las subidas de precios a viviendas de zonas aledañas donde no hay controles. El 87% de los estudios analizados "apuntan a un efecto negativo estadísticamente significativo", observa A. Kholodilin.

Pero quizás el más obvio de todos sus efectos sea el que va inherente a la propia medida: los controles de alquileres no son progresivos ni redistributivos. No ayudan más a quien menos tiene. Es más, precisamente al no discriminar por rentas, termina convirtiéndose en una medida regresiva donde salen ganando las rentas altas.

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"Es una medida regresiva, porque quienes más pueden permitirse pagar por el alquiler son los que más tienen, y eso a su vez desplaza e impide acceder a un alquiler a los hogares con menor renta", confirmaba Gonzalo Bernardos, profesor Titular y director del Máster Inmobiliario de la Universidad de Barcelona, durante la presentación del informe de mercado inmobiliario elaborado por Engel & Völkers.

"Entre un inquilino con mayor solvencia y uno con menor solvencia, ¿a quién va a elegir el propietario? Pues elegirá al pijo-progre, que tiene el dinero y se beneficiará de un alquiler a 1.200 euros en Sarrià en lugar de 1.700 euros que también podría pagar", comenta Bernardos.

Es cierto que el control de alquileres de la ley de vivienda incluye bonificaciones fiscales de hasta el 90% para propietarios que hagan rebajas o alquilen a determinados colectivos (hogares vulnerables, jóvenes…). Pero eso no garantiza que vaya a ocurrir, y significa que el Estado deja el efecto progresivo de la medida en manos de los propietarios.

En Cataluña, donde la Generalitat aplicó su propio control de alquileres entre finales de 2020 y mediados de 2022 (año y medio), lo que ocurrió fue que el control solo afectó a las viviendas más caras, cuyo precio se redujo un 2,9%, mientras que las más baratas tuvieron margen para encarecerse nada menos que un 12,7%, según un informe de EsadeEcPol.

Es decir, que quienes salieron ganando con el límite catalán fueron los que podían pagar por los pisos más caros, mientras que los que solo podían permitirse las viviendas más baratas vieron cómo, lejos de bajar, los alquileres seguían subiendo.

De hecho, según el estudio de EsadEcPol, en el caso catalán, el control "benefició principalmente a los hogares con mayor poder adquisitivo y pudo haber perjudicado a los de menor capacidad". 

Por el propio espíritu de la medida, el control de alquileres no se enfoca en aquellos colectivos con mayores problemas de acceso a la vivienda. Cualquiera, independientemente de sus ingresos, puede aprovechar sus beneficios. Es cierto, aun así, que por lo general las personas que viven de alquiler tienen menos ingresos, por lo que la medida sí resulta redistributiva respecto a los propietarios (aunque no respecto a otros inquilinos).

"No todos los inquilinos acceden a una vivienda controlada, con lo que hay inquilinos afortunados e inquilinos desafortunados divididos por un umbral un tanto arbitrario. A esto hay que añadir que el instrumento es muy impreciso: ni todas las familias que acceden a un alquiler controlado son de renta baja, ni todas las familias que no acceden a un alquiler controlado, ni siquiera las que son propietarias son necesariamente de renta alta", ilustran desde EsadeEcPol.

En San Francisco (EEUU), que reguló los alquileres desde mediados de los años 90, la oferta se redujo en un 15%, los precios subieron en un 5,1% y se produjo una aceleración de la gentrificación por la venta de las unidades controladas a familias con muy altos ingresos, cosa que acabó expulsando a la clase media y media-alta que podría haber alquilado.

"La mala asignación puede provocar una mayor desigualdad, ya que el control de alquileres puede favorecer a las personas incorrectas", advierte A. Kholodilin: "A pesar de la intención del control de alquileres de ayudar a los hogares de bajos ingresos, el resultado real puede ser más ventajoso para las personas con ingresos más altos". 

Algo parecido ocurre con las personas que ya viven en inmuebles controlados: "Los inquilinos permanentes en viviendas controladas pueden tener menos incentivos para irse, ya que están bien protegidos y tienen viviendas baratas, a menudo en una buena ubicación". Esta menor rotación en el mercado podría perjudicar a, por ejemplo, hogares jóvenes que puedan necesitar de más espacio o un alquiler más barato.

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Como la medida se basa en regular el precio de las viviendas en lugar de los niveles de ingresos de sus ocupantes, esto provoca que los inquilinos puedan beneficiarse de los límites, independientemente de su nivel socioeconómico: "En consecuencia, existe la posibilidad de que los hogares de mayores ingresos acaben residiendo en unidades controladas", añade A. Kholodilin.

Y si quienes acceden en mayor medida a los pisos regulados son personas con una mejor situación socioeconómica, esto termina desplazando a los colectivos vulnerables. Sobre todo si se reduce la oferta, ya que cada vez habrá menos opciones para alquilar, como también advierten los informes.

Esto, en un país donde el parque de vivienda social es raquítico y apenas supone el 2,5% del total, supone un problema, ya que puede dejar desamparados a muchos hogares. "El problema lo padecerá principalmente la gente que tiene menos recursos, que se quedarán sin opciones", lamenta Bernardos.

"La reducción de la oferta de viviendas de alquiler debido al control de los alquileres puede hacer que algunas personas tengan dificultades a la hora de buscar una vivienda disponible y, por tanto, aumentar el número de personas sin hogar", confirma el estudio de A. Kholodilin.

Esto podría explicarse simplemente por el hecho de que, en un escenario de control de precios, es posible que los propietarios busquen mayores garantías por parte de sus inquilinos, lo que claramente deja en desventaja a aquellos con menores ingresos.

"Los mayores perjudicados serán los más vulnerables, a los que nadie querrá alquilar", coincide Sergio Nasarre Aznar, catedrático de Derecho Civil y fundador de la Cátedra UNESCO de Vivienda URV en este artículo de El País.

Puede que haya motivos que justifiquen el uso político del control de alquiler como panacea para resolver los problemas del mercado. Pero el drama de la vivienda va más allá y, aunque topar precios fuera una solución mágica, ¿sería la solución para quienes más lo sufren?