Vivienda en costa: ¿Salvavidas o naufragio del mercado residencial?

Ha llegado ese momento del año en que los paseos marítimos se inundan de veraneantes y, aunque solo sea por un instante, muchos se visualizan viviendo en una de esas casas del litoral. En algunos casos, aquella ilusión se materializa en la compra de un piso en la playa. Por eso el verano es el momento estrella del año para el mercado de la vivienda en costa. 

Pero cuando la inflación aprieta el bolsillo y los bancos cortan el grifo del crédito, los compradores pisan el freno y se lo piensan dos veces antes de lanzarse al mar. En 2023, la venta de pisos y la concesión de hipotecas encadenan varios meses de caídas en España. 

En la costa, sin embargo, las reglas del juego son otras, por lo que el mercado podría evolucionar de forma distinta. Lo que no está claro es si esa diferencia se traduce en algo mejor o peor. Ahora que el residencial se hunde, ¿puede la vivienda en costa significar el salvavidas o el naufragio del mercado residencial en 2023?

A diferencia del mercado residencial convencional, donde predomina el comprador que busca una vivienda principal, la demanda de pisos de playa se caracteriza por ser mucho más variada: hay gente demanda de primera residencia, pero también quienes buscan una segunda residencia vacacional, o inversores que quieren apostar por el alquiler turístico. 

"En la costa española la demanda es mucho más fuerte en líneas generales que en el interior, dado que el segmento residencial en costa se enfoca a la doble vertiente de primera y segunda residencia, confirma José María Basáñez, presidente de Tecnitasa y presidente de Atasa (Asociación Profesional de Sociedades de Valoración).

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¿Un capricho frente al mar?

Pero el mayor peso de compradores de segunda residencia tiene una parte mala, y es que, en este segmento, tanto el precio como las transacciones son más volátiles que en el mercado de primera residencia, donde hay menos fluctuaciones de demanda.

"Un piso en la costa es un capricho. Cuando las cosas no van bien, la mayoría de gente se quita de caprichos", resume Gonzalo Bernardos, profesor Titular y director del Máster Inmobiliario de la Universidad de Barcelona. Bernardos prevé que caigan tanto las operaciones de venta como, en menor medida, su precio.

Ahora que los precios y los tipos de interés aprietan, la demanda de segunda residencia en costa podría verse resentida, al tratarse de un segmento de mercado que le da un valor más accesorio a la vivienda. Al fin y al cabo, no todo el mundo puede permitirse una segunda residencia en la costa.

Dime quién lo compra y te diré si se vende...

Cuando hablamos de la demanda de costa, se trata de un perfil con mayor poder adquisitivo, que puede haber sufrido menos las consecuencias de la crisis de precios. Pero también de inversores.

Para María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa, lo que ocurre es un cambio de protagonistas en el perfil del comprador: hay más inversores y menos compradores de segunda residencia: "La demanda de segunda residencia se resiente en comparación a los años 2021 y 2022, lo que hace que un gran volumen de compraventas se paralicen hasta la próxima bajada de los tipos de interés".

"La subida experimentada en los tipos de interés, así como el endurecimiento de las condiciones de financiación impuestas por las entidades financieras, afecta en menor medida al residencial en costa, dado que en este segmento un alto porcentaje de operaciones se producen al contado o sin financiación hipotecaria", añade Basáñez.

Pero no solo se trata de por qué se compran los pisos de costa. En este caso, también importa quién los compra, y en la costa, el mix de nacionalidades es mucho mayor. "De la compraventa familiar pasa a convertirse en un comprador inversor, especializado, con educación financiera y extranjero, en una buena parte de los casos", resume Matos.

Mientras que en la mayoría de las ciudades españolas el porcentaje de extranjeros comprando vivienda es minoritario, en destinos del litoral, como Benidorm, y algunas zonas de Andalucía y las islas, los extranjeros compran más del 40% de las viviendas vendidas.

Esto, si la economía española fuera mal, podría traducirse en un mejor aguante de la costa gracias a los extranjeros. Fue lo que pasó en 2022, cuando el crecimiento de las ventas de pisos se debió, sobre todo, a la contribución de las operaciones de otras nacionalidades, responsables del 76% del crecimiento, según datos de BBVA Research.

"El mercado de costa se reactivó en 2021 gracias al impulso de la demanda nacional y en 2022 se ha mantenido en auge gracias a un mantenimiento de la demanda nacional y al impulso de la demanda extranjera", coincide Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa.

Pero en 2023 son precisamente economías como Alemania, principales destinos emisores de turistas (y compradores de vivienda) a España, las que se tambalean. Tanto Alemania como la eurozona entraron en recesión en el primer trimestre.

"Ellos tienen una crisis industrial y nosotros no la tenemos. En estas circunstancias hay algunos segmentos de vivienda en costa que pueden verse afectados. No lo sufrirá el mercado de lujo, pero sí el de precios algo menores", añade Bernardos.

Por lo pronto, sin embargo, las señales del mercado son contradictorias. Desde Tinsa, por ejemplo, que observan "un mantenimiento del impulso alcista en costa que contrasta" con la evolución del mercado residencial en los primeros 3 meses del año. 

En Fotocasa, en cambio, sí aprecian ajuste, aunque el mercado resiste: "Se detecta ralentización por la bajada de la demanda, acorde al momento actual de escalada de tipos de interés. Pero no una debacle, ya que la escalada de los tipos no está enfriando la demanda lo que se esperaba", explica Matos, por su parte.

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No hay 'match' entre oferta y demanda

Igual que en Tinder, el gran problema de la vivienda en costa ahora mismo, explica Bernardos, es que no hay match entre comprador y vendedor:

"Hay gente que quiere la casa para vivir en verano y empieza a formalizar las compraventas en mayo. El comprador está esperando a que se la compren, pero para cuando se da cuenta de que su precio es excesivo pasa un tiempo, llega septiembre, y ya es tarde, se acabó la campaña de verano".

Casualmente, es en las islas donde se observa un mayor descenso en las ventas de vivienda, apunta Matos. Es de hecho en mercados como Ibiza donde los precios habían roto máximos de la burbuja, por lo que era de esperar algún tipo de ajuste: "Ahora, los incrementos de precios en la vivienda que se están produciendo tanto en Canarias como en Baleares, hacen que comiencen a caer las ventas de manera más pronunciada".

El litoral mediterráneo, destino estrella

Para Matos, ahora mismo es la Comunidad Valenciana donde se observa una mayor fortaleza de la demanda:

"Podríamos decir que la Comunidad Valenciana es la que mejor está aguantando, precisamente por el impulso de las compraventas de extranjeros que está teniendo en Alicante, ya que son alrededor del 43% de las operaciones, la cifra más alta de todas las provincias españolas, por encima de las islas, incluso".

En la comunidad Valenciana la compraventa extranjera ha equilibrado la bajada de demanda nacional, y sigue presentando niveles positivos. "Está camino de convertirse en la nueva Málaga", añade Matos. 

Desde Tecnitasa coinciden en señalar los mercados valencianos, pero también añaden determinados emplazamientos de Andalucía con un elevado nivel de renta, y también algunas partes de Baleares.