Cómo se ha movido el mercado del alquiler en la primera mitad de año y qué puede ocurrir en el segundo semestre, según los expertos inmobiliarios

Un hombre pasa ante el anuncio de un inmueble en alquiler en Madrid

Reuters

  • Durante la primera mitad del año, los precios del alquiler se han reducido, especialmente en los mercados más tensionados, con retrocesos por encima del 10% respecto a 2020 en Barcelona y Madrid.
  • Expertos inmobiliarios aseguran a Business Insider España que el alquiler continuará abaratándose durante el resto del año, aunque de forma más moderada o incluso con algunas alzas.
  • Descubre más historias en Business Insider España.

El mercado del alquiler en España ha confirmado durante 2021 las previsiones de los principales analistas del sector inmobiliario y está registrando desde inicios de un retroceso en sus precios que es más acusado precisamente en las grandes capitales, como Madrid o Barcelona, a pesar de que estas ciudades y otros mercados tensionados acumulaban casi 3 años consecutivos de encarecimiento.

Así, varios portales inmobiliarios han detectado un abaratamiento de las rentas del alquiler en gran parte del país desde el inicio de 2021, una tendencia que ya comenzó a manifestarse a finales de 2020 en varias ciudades de todo el país como consecuencia de la paralización del mercado durante varios meses durante la pandemia de coronavirus, que ha afectado de forma opuesta a la compraventa y al arrendamiento de viviendas.

“Se están comportando de una manera bastante diferente el alquiler y la venta, si nos vamos a venta estamos viendo cómo, sobre todo desde principio de año, a nivel interanual no se producen caídas a nivel estatal desde verano del año pasado", asegura a Business Insider España Ferran Font, director de Estudios de Pisos.com, destacando que los precios de compraventa se están recuperando mientras los del alquiler siguen a la baja. 

"Desde hace bastantes meses, los precios están cayendo en aquellos mercados más tensionados, en aquellos mercados donde la accesibilidad de la vivienda era más compleja por la diferencia en la evolución de las rentas de alquiler respecto a la evolución de los salarios, especialmente para las generaciones más jóvenes, que tienen acceso a unos salarios más modestos", explica Font.

Los precios están cayendo más en grandes ciudades y mercados tensionados

No obstante, el director de Estudios de Pisos.com señala que el mercado sigue estando fragmentado. "En las principales capitales las caídas son muy importantes a partir del fin del verano pasado, empezamos otoño con caídas muy importantes en Barcelona capital, Madrid, Málaga o Valencia, que se sitúan alrededor del 15% interanual, muy relevantes, y a nivel nacional sí que vemos cómo empieza a caer a partir de principio de año, aunque son caídas más moderadas”.

María Matos, directora de Estudios de Fotocasa, coincide en señalar el retroceso de los precios de alquiler desde comienzos de año y señala que esa tendencia se ha acrecentado en los últimos meses. "Nuestro índice de precios de alquiler empezó a detectar caídas el pasado mes de febrero de 2021, de un -1,7%, y se han ido intensificando mes a mes hasta que este mes de junio el precio cae un -3,5% respecto a junio de 2020", asegura Matos a Business Insider España.

Además, también destaca el comportamiento diferenciado de Madrid y Barcelona respecto al resto del país. "En ciudades como Madrid o Barcelona los precios están cayendo a un ritmo de un -11% después de muchos años de intensas subidas. Por tanto, la actual regulación de precios que hay en Barcelona no se puede saber exactamente si está teniendo impacto ya que en Madrid, ciudad en la que actualmente no hay limitación de precios, cae al mismo ritmo que Barcelona", añade.

Por este motivo, María Matos atribuye el acusado descenso de precios a un comportamiento natural del mercado. "Después de años de intensas subidas y con precios máximos alcanzados tenía que empezar a caer y moderarse", afirma, señalando a la influencia del coronavirus y su impacto social y económico en esta evolución de los precios aunque esa tendencia ya estuviese presente con anterioridad. 

El borrador de la nueva Ley de Vivienda incluye limitar las subidas del alquiler al 10% en nuevos contratos y prorrogar hasta 3 años los ya existentes

"Es verdad que esta moderación se ha visto acelerada por la pandemia y los cambios que ha sufrido el mercado del alquiler durante unos meses, con más oferta por pisos vacacionales, menos demanda por estudiantes que no alquilaban…, pero ya era un comportamiento esperado en un escenario sin pandemia", destaca la directora de Estudios de Fotocasa.

Mientras, CBRE calcula que en su último informe sobre el mercado residencial que el precio medio del alquiler creció un 56% en España entre 2013 y 2020. Sin embargo, pese a que las subidas han sido generalizadas en los últimos 7 años, el estudio desvela que en Barcelona repuntó un 48% y en Madrid un 43%, mientras en Valencia y Palma de Mallorca creció un 53% y un 56%, respectivamente, mientras en Bilbao o Cáceres repuntó por debajo del 20%.

Respecto a los primeros meses de 2021, Samuel Población, director nacional de Residencial y Suelo de CBRE España, destaca la tendencia a la baja más acusada en grandes capitales. "En el primer trimestre de 2021, se observó un ligero ajuste a la baja en las rentas, de un -2%, alcanzando los 11 euros por metro cuadrado al mes a nivel nacional. Esta caída se produce de forma más pronunciada en Barcelona  y Madrid", señala, explicando que en la ciudad condal bajaron un 14% y en la capital un 10%.

Por su parte, Iñaki Unsain, personal shopper inmobiliario y presidente de la Asociación Española de Personal Shopper Inmobiliario (AEPSI), también constata a Business Insider España esa tendencia. "Los alquileres sí que han bajado de forma importante, bajaron un 10%, 12% o 13% en Barcelona, lógicamente porque la pandemia ha paralizado los movimientos ante la falta de movilidad y una crisis importante", destaca.

Además, Unsain afirma que ese impacto del coronavirus ha afectado a todo el mercado de alquiler, tanto en las viviendas que ya contaban con inquilinos como en aquellas que estaban todavía en el mercado. "Los que ya estaban alquilados pidieron reducciones de precios y los pisos vacíos ha costado mucho alquilarlos porque no había turistas, no había movilidad extranjera", explica.

"La oferta ha aumentado bastante porque los pisos turísticos, ante la falta de demanda, los han reposicionado a alquiler temporal de menos de un año o a alquiler convencional de hasta 5 años", asegura el personal shopper inmobiliario, que considera que la caída de precios es la consecuencia lógica del aumento de la oferta y de la disminución de la demanda que ha provocado el coronavirus.

Desde Idealista, aseguran que el precio medio del alquiler cayó un 5,6% en junio respecto al año anterior y un 0,6% respecto al cierre del primer trimestre de 2021, aunque coinciden con el resto de expertos inmobiliarios en señalar que los mayores abaratamientos del alquiler se están produciendo en grandes ciudades, con un retroceso del 13,2% en Barcelona, un 12,4% en Madrid, un 8,5% en Palma de Mallorca, un 8,1% en Málaga y un 7,6% en Sevilla.

Su portavoz, Francisco Iñareta, señala que el factor que más está influyendo en la evolución de los precios es el tamaño del parque de vivienda disponible para alquiler. "Durante la pandemia nos hemos dado cuenta de que el stock es el factor que influye de manera más directa en los precios de los alquileres, por lo que tendremos que estar pendientes de cómo evoluciona en los próximos meses para saber qué es lo que puede pasar con las rentas", resalta.

Precios y Ley de Vivienda: qué prevén los expertos para la segunda mitad del año

Respecto a la evolución que podrían seguir los precios de las viviendas en alquiler en el segundo semestre que acaba de comenzar, la mayoría de los expertos consideran probable que se sigan abaratando, aunque de forma más moderada que durante la primera mitad del año debido a la progresiva vuelta a la normalidad tras la pandemia de coronavirus y su impacto en el sector.

"Nuestra perspectiva para la segunda mitad del año es que el precio siga cayendo, aunque no serán caídas muy acusadas", señala María Matos. "Además, la demanda de vivienda en alquiler sigue siendo intensa y esto hará que los precios vayan fluctuando en función de la oferta y la demanda", añade, recalcando que sus informes siguen detectando un abaratamiento generalizado del arrendamiento.

Por su parte, Iñaki Unsain prevé un aumento generalizado, tanto en los precios de alquiler como en el número de compraventas de vivienda y de su valor en el mercado. "Para lo que queda de 2021, creo que los precios se van a ir corrigiendo al alza, de la misma manera que va a ir aumentando el nivel de vacunación y, por lo tanto, se va a ir aumentando el nivel de movilidad y la vuelta de estudiantes, turistas y ejecutivos extranjeros para 2022", asegura el presidente de AEPSI.

Mientras, Samuel Población afirma que los resultados del primer trimestre anticipan una tendencia de crecimiento en la demanda y en el interés inversor. “El porcentaje de hogares en régimen de alquiler aumentará previsiblemente hasta el 27,3% en 2024, lo que impulsará la demanda de inversión residencial en los próximos años”, según el responsable en España de CBRE, que prevé que el alquiler se encarezca durante los próximos 2 años tras una crisis coyuntural.

Además, el último informe de la consultora inmobiliaria destaca la importancia de las nuevas normativas de control de precios del alquiler, destacando que el Ejecutivo ha elegido una política de incentivos fiscales en lugar de una política regulatoria y que el Gobierno autonómico de Cataluña ya aplica un decreto ley de control de rentas, aunque precisa que algunos de sus artículos se han considerado inconstitucionales.

"Una alternativa a las políticas regulatorias que garantizará nueva vivienda en alquiler a precios asequibles son las propuestas de colaboración público-privada lanzadas en Madrid y Barcelona", asegura el estudio de CBRE en referencia al Plan Vive de la comunidad madrileña, aprobado en enero, y el proyecto Habitatge Metròpolis del ayuntamiento de la capital catalana.

Mientras, Idealista ha criticado la normativa de regulación de rentas catalana, que lleva 9 meses en vigor, destacando que ha aumentado la demanda en Barcelona por el efecto llamada de alquileres más baratos hasta casi un 30%, mientras en Madrid se redujo un 0,3%, mientras que ha calculado que la oferta de vivienda en alquiler se ha reducido un 21,2% desde el pasado mes de septiembre, mientras en la capital española creció un 2%.

Además, los expertos del portal inmobiliario han señalado que el impacto de esta normativa sobre los precios ha sido limitado, señalando que el precio medio en la capital catalana se redujo un 1,4% en los últimos 9 meses, mientras que en ese mismo periodo el precio del alquiler ha pasado de caer un 3,4% a reducirse un 3,7%, por lo que concluye que esta normativa no está logrando los efectos esperados.

“Lo que hay que preguntarse es si ese tipo de regulación llega o no en el momento adecuado", destaca Ferran Font, que considera que el difícil acceso al alquiler daña tanto al sector inmobiliario como a la sociedad en general al postergar la emancipación de los más jóvenes y precarizar aún más a las familias con menos recursos, que asegura que son las que más sufren el impacto del encarecimiento de la vivienda.

"En España existe un problema de accesibilidad a la vivienda en alquiler y es consecuencia no solo de la evolución de las rentas del alquiler sino sobre todo de la evolución de los salarios y de cómo los salarios más bajos no han evolucionado desde el estallido de la burbuja inmobiliaria, ya que son aquellos sectores de la población que se han visto más afectados por la precariedad, la temporalidad y los bajos salarios", explica el director de Estudios de Pisos.com. 

Por este motivo, Font no considera la regulación o congelación de precios del alquiler una medida positiva para resolver este problema, dado que asegura que las experiencias en París, Berlín y varias ciudades de EEUU no han dado resultado. "No solo no han conseguido bajar la renta, si no que han conseguido en algunos casos es hacer más pequeño el parque de alquiler disponible, en otros casos ha aparecido economía sumergida y en otros mercados se ha degradado el parque de alquiler", explica.

En cambio, Ferran Font sí ve positivas las propuestas del Gobierno que van encaminadas a aumentar la oferta de vivienda en alquiler. "Son sobre todo aquellas que van encaminadas a generar mayor oferta del parque de vivienda y esta oferta tiene que ser parque de vivienda de mercado libre, de precio asequible y de protección oficial. Solo haciendo mayor este tipo de parque de vivienda se conseguirá que se vayan destensionando las rentas y eso pasa por la colaboración público-privada", añade.

Como ejemplo de la efectividad de estas medidas, Font destaca el caso de Viena, destacando que más de un 60% de su población vive en viviendas de titularidad pública gestionadas a través de la colaboración público-privada, lo que señala que ha permitido incrementar el parque de vivienda y organizar su gestión para que haya un impacto sobre los precios. 

"La política de vivienda de Viena es ejemplar desde diferentes puntos de vista, ya que es una política de vivienda de largo recorrido que no tiene en cuenta elecciones ni opciones partidistas de ningún tipo, sino que es una política de vivienda de país, a largo plazo, y necesita una inversión muy decidida", afirma Ferran Font, explicando que el presupuesto anual de Viena en gestión de vivienda son 600 millones de euros, de los que la mitad se destina a construir y la otra mitad a rehabilitar.

Otros artículos interesantes:

La vivienda empieza a notar el efecto del coronavirus en gran parte de España: así están evolucionando los precios de venta y alquiler

Más oferta, precios a la baja e incertidumbre: así será alquilar una vivienda en 2021, según los expertos

Así están evolucionando los precios de la vivienda en el primer trimestre de 2021: subidas en compra y caídas en el alquiler en las grandes ciudades