"Para contener los precios de la vivienda debemos ser capaces de proveer más oferta": el CEO de Aedas Homes, David Martínez, pide más suelo para favorecer el acceso a la compra y el alquiler

Una de las principales incógnitas que ha acompañado a la economía española durante la pandemia es la incertidumbre sobre los precios de la vivienda. Mientras que en los primeros meses los expertos daban por seguro un abaratamiento de la vivienda, la bajada de precios se ha ido aplazando hasta 2022 y solo se ha registrado en algunos mercados concretos, como en el alquiler de las grandes ciudades, lo que deja sin resolver el problema del acceso a una vivienda asequible.

Precisamente, el Gobierno está negociando el contenido de la Ley de Vivienda que aprobará antes de julio, en la que podría incluir los límites a las subidas del precio del alquiler como los que se aplican en Cataluña, Francia, Austria o en varios estados de EEUU y que han sido ampliamente criticados por el sector inmobiliario, que considera que no favorecerá la bajada de los precios sino una mayor reducción de la oferta.

Las medidas que podría llevar a cabo el Ejecutivo para fomentar el acceso a una vivienda digna y asequible han sido objeto de análisis por parte del panel de expertos que participó en el XV Smart Business Meeting, dedicado precisamente a los retos y transformaciones que afronta el sector inmobiliario tras la crisis del coronavirus, en el que también se debatió sobre el posible éxodo de las grandes ciudades a la periferia o los núcleos rurales y sobre nuevos formatos como el coliving.

Un problema de oferta de vivienda

En cuanto al origen del problema, el CEO de Aedas Homes, David Martínez, señala que proviene de las dinámicas del mercado. "Quiero creer en que nadie tiene ninguna duda en que si han subido [los precios] es porque la demanda es superior a la oferta, por tanto tenemos un problema con la oferta", asegura, destacando que ningún promotor tiene interés en subir los precios de forma desaforada debido a las consecuencias que provocaría en el mercado.

Comprar casa por menos de 100.000 euros, misión imposible en las grandes ciudades: la vivienda asequible supone menos del 2% de la oferta en San Sebastián, Palma o Barcelona y el 4% en Madrid

"Para poder contener [los precios] debemos ser capaces de proveer más oferta, ya sea en vivienda en propiedad como en alquiler, eso es algo evidente y quiero creer que los políticos lo entienden como el resto de la sociedad, que para solucionar el problema de la vivienda hace falta poner más vivienda en el mercado y para ello, la podemos poner desde la parte de la iniciativa privada o desde la iniciativa pública", afirma Martínez.

No obstante, el CEO de Aedas Homes señala que el nivel de vivienda pública en España "es ridículo" comparado con el de otros países de Europa y considera que hace falta que las administraciones se doten de un parque de vivienda pública mucho mayor. Además, reconoce que la iniciativa privada necesita apoyo, que defiende que debe llegar a través del desarrollo de suelo nuevo para que aumente la oferta y los precios se moderen, como asegura que ya están haciendo algunas autonomías.

Sin embargo, critica las trabas burocráticas para el desarrollo del suelo, asegurando que es una tarea "heroica", dado que en el desarrollo de la Operación Chamartín tuvieron que presentar hasta 48 informes sectoriales para conseguir las autorizaciones necesarias. Pese a ello, David Martínez destaca que algunas comunidades, como la de Madrid, han puesto en marcha iniciativas como el Plan Vive para poner en el mercado suelo público para colectivos que lo necesitan.

Ese tipo de soluciones, explica, son las más adecuadas para que los promotores puedan poner vivienda asequible en el mercado, especialmente en el caso del alquiler, lo que considera que permite que los jóvenes puedan permitirse un alojamiento asequible y ahorrar. "Como compañía, Aedas Homes estamos intentando contribuir a resolver el problema del acceso a la vivienda de la gente joven", añade Martínez, señalando que parte de sus recursos se dedican a fabricar vivienda en alquiler.

El CEO de Aedas Homes recalca que la solución al problema de la vivienda pasa por incrementar la oferta en el mercado. "Llevamos prácticamente desde el año 2008 sin fabricar vivienda de forma significativa, han pasado muchos años y la sociedad va necesitando vivienda y no la hemos construido", señala, apuntando que, aunque las estadísticas muestren que aún hay vivienda sin utilizar, "esa vivienda está en sitios dónde la gente no quiere ir".

Los pueblos y la periferia como solución al encarecimiento de las grandes ciudades

Por ese motivo, David Martínez defiende construir más vivienda donde la población lo demanda, una opinión que contrasta con la del CEO y cofundador de Gilmar, Jesús Gil Marín. "Creo que el problema de la gente joven no se resuelve obligando a nadie a darles las viviendas más baratas", afirma, destacando que un matrimonio de mileuristas con 2 hijos ya no pueden permitirse vivir en ciudades como Madrid "aunque les regales la vivienda", añade.

"Hay pueblos a lo largo de nuestra geografía en los que puedes adquirir una vivienda, tanto de alquiler como en compra, por el 10% de lo que te cuesta en Madrid", destaca el CEO de Gilmar, que explica que su compañía ha desarrollado un proyecto denominado Vente a vivir a un pueblo con el que busca fomentar la repoblación de los pueblos a través de jóvenes y familias mileuristas que no pueden afrontar sus gastos en las grandes ciudades.

Mientras, David Martínez reconoce las ventajas de vivir en un pueblo, pero destaca que la realidad es diferente. "Madrid recibe cada día 300 personas, 100.000 al año, básicamente de áreas periféricas, zonas rurales o de otras provincias españolas donde hay menos oportunidades para la gente joven que ha estudiado una carrera o sueldos peores que los que va a encontrar en Madrid", asegura, explicando  que Madrid fabrica 20.000 viviendas al año, lo que en su opinión provoca el alza de las rentas.

Además, Jesús Gil Marín considera que la administración y la gestión urbanística debería ser más flexible. "No puedes diseñar un plan general hoy para una localidad y que 20 años después esté vigente, y eso pasa en el 90% de los pueblos o ciudades españoles" recalca, destacando que cuando surgen nuevas tendencias como el coliving, el coworking o las medianas superficies, la administración debe favorecer al mercado y no retrasar la concesión de licencias.

Gil Marín pide tener cuidado con la creación de ghettos con la vivienda social. "No puedes exigir, como se ha hecho en algunas ciudades, que en la calle principal tenga que haber vivienda protegida, o que ahora, porque no nos da la gana, los hoteles no se puedan instalar, es la ley de la oferta y la demanda, la ley del mercado, la que debe imperar", añade el cofundador de Gilmar.

Paro juvenil, alquiler e hipotecas

Por su parte, Leticia Ponz, vicepresidenta de Wires y responsable de Union Investment en España, Portugal y México, señala que la tenencia de vivienda es una tendencia que se mantiene en España, y destaca que los fondos detectan que hay oportunidades en el país en vivienda porque no hay propietarios institucionales, por lo que afirma que estos fondos vienen a España a crear una oferta inmobiliaria que no hay y que es desigual en cuanto a calidades y condiciones.

Ponz asegura que los fondos que vienen a aplicar el modelo build to rent han encontrado el problema en España de carencia de porfolios de vivienda en alquiler que pudiesen comprar, sino que los promotores tienen que construirla en condiciones de carencia de financiación bancaria. Además, incluye entre los retos del sector la falta de gestión profesional en la vivienda en arrendamiento, por lo que destaca la necesidad de racionalizar procesos y servicios.

Mientras, Guillermo Llibre, CEO de Housell, coincide con el resto de expertos inmobiliarios en que falta oferta inmobiliaria y que formatos como el coliving no servirán para dar respuesta al problema de la vivienda, destacando también la gravedad de las cifras de paro juvenil. "Lo que subyace es la precariedad laboral, ese paro es consecuencia de que al final el tejido empresarial tenemos dificultades para tener unos contratos asequibles o aceptables para este colectivo", asegura.

Llibre señala el importante papel de la banca para vehicular las ayudas europeas y financiar al sector inmobiliario, pero critica las dificultades de los jóvenes para conseguir una hipoteca. "Que los bancos hoy en día no te den una hipoteca si hoy no tengo trabajo, es algo extraño", destaca, resaltando las posibilidades que ofrece la tecnología para segmentar a los solicitantes de hipotecas por sus skills y no por su situación laboral en un momento concreto.

Jesús Gil Marín, en cambio, afirma que "las condiciones para un préstamo hipotecario son las mejores de toda la historia, las más baratas", precisando que el problema es la falta de empleo que impide que la gente joven cuente con garantías para poder pagar una vivienda a través de una nómina que les permita pedir un préstamo y endeudarse en condiciones favorables.