Por qué ahora comprar una casa con inquilinos dentro puede aumentar su precio

Si buscas comprar una casa, especialmente si lo haces como inversión o no planeas vivir en ella en un futuro cercano, adquirir una vivienda con inquilinos dentro puede ser ventajoso en varios aspectos, incluido el económico.

La compra de vivienda con inquilino —o con 'bicho', como también se conoce popularmente en el sector— es legal en España y está regulada por normas como la Ley Hipotecaria y la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Esta última establece en su artículo 14 (Enajenación de la vivienda arrendada) qué sucede con el contrato de alquiler cuando se vende un piso a una tercera persona.

Como recoge, el comprador de una vivienda arrendada "quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador" al contrato de alquiler vigente, por lo que debe respetar lo que esté firmado y mantener las condiciones, durante el tiempo pertinente, según cada caso.

Sin embargo, comprar un piso que ya tenga una o varias personas inquilinas puede suponer varias ventajas para el nuevo propietario, como las siguientes:

• Obtener ingresos desde el principio: la compra de un inmueble con 'bicho' evita la búsqueda de inquilinos y permite cobrar dinero desde el primer mes, con lo que se acorta el tiempo que pasa hasta empezar a rentabilizar la inversión.
• Ahorro de dinero: se reduce la inversión inicial con esta modalidad de compra de vivienda, ya que no tiene que acondicionarla si la quiere alquilar ni necesita gastar en anuncios o en una agencia inmobiliaria.
• Menos riesgos y preocupaciones: la persona que realiza la adquisición ve reducido el riesgo de la inversión, porque ya cuenta con un inquilino que —en teoría— es conocido y solvente, paga su alquiler cada mes y seguirá haciéndolo.

Lo que sirve y lo que no de la nueva ley de vivienda

Estos son algunos de los principales motivos por los que ahora, aunque no siempre es así, "muchos inversores buscan viviendas en venta con inquilinos" y "están dispuestos a pagar un poco más" por ellas, según Infobae.

Arantxa Goenaga, abogada y socia del despacho de abogados Círculo Legal Barcelona, coincide en que comprar una vivienda alquilada puede ser un plus si se realiza como inversión: "Si es una venta para sacar rentabilidad, es más valioso si hay un inquilino con precio de mercado" explica a El País.

Un perfil de persona que vende una casa alquilada puede ser el de un ahorrador que apostó por invertir en la compra de una vivienda contratando una hipoteca, pero lo hizo antes de que estas se encareciesen con las continuas subidas de tipos de interés del BCE (Banco Central Europeo), complementa el medio español. Este menciona como otras causas el miedo a posibles impagos y el límite de la renta fijado por la nueva ley de vivienda en zonas tensionadas.

En cuanto a la persona inquilina, deberá ser informada por la propietaria de su intención de poner a la venta la casa y tiene un derecho de adquisición preferente sobre la vivienda —salvo que haya renunciado expresamente al mismo en el contrato de alquiler— durante un plazo de 30 días naturales.

Por el contrario, la compra de una casa alquilada puede no interesar para quien quiera adquirirla con el objetivo de vivir en ella, lo que puede desembocar en una rebaja en el precio de su venta que dependerá de varios factores. "Puede oscilar entre un 10% e incluso un 30% menos del valor de mercado", calcula Fátima Galisteo, responsable del despacho Galisteo Abogados, para El País.

Finalmente, la persona que vaya a comprar un piso con inquilino en España deberá tener en cuenta aspectos como conocer antes al inquilino, pedir al vendedor el historial del pago del alquiler y preguntar si ha habido retrasos o impagos, así como revisar bien el contrato de arrendamiento para evitar problemas en el futuro.