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En España no hay una burbuja inmobiliaria en la vivienda, sino un crecimiento "sano", según el Colegio de Registradores

Unas jóvenes abriendo cajas de su mudanza a una nueva casa.
Getty Images
  • El Colegio de Registradores descarta que haya una burbuja inmobiliaria en España y señala que se está dando un crecimiento "sano" de la compraventa de vivienda.
  • En la presentación del Anuario 2018 de la Estadística Registral Inmobiliaria, se ha destacado que los fondos, empresas y personas jurídicas han protagonizado un 12,2% de compraventas en un mercado dominado por particulares.
  • Los registradores destacan que el periodo medio de posesión de una vivienda ha alcanzado su máximo histórico, en 14 años y 8 meses, el doble que en 2009.

Desde el inicio de la recuperación del sector inmobiliario en España a principios del año, el sector ha convivido con los rumores de una nueva burbuja como la que afectó al país en los peores años de la crisis. Los precios de compra han vuelto a subirlos alquileres también se han encarecido en las grandes ciudades y las zonas de costa, mientras que los problemas de acceso a la vivienda siguen fragmentando el mercado.

Y, pese a haber constatado que la compraventa de viviendas en 2018 ha vuelto a crecer hasta alcanzar su mejor resultado global de la última década, el Colegio de Registradores descarta que en España haya una burbuja inmobiliaria.

Así, su director de Relaciones Institucionales, Fernando Acedo-Rico, asegura que hay varios factores que demuestran que estamos asistiendo a un crecimiento "sano" de este sector.

14 años y 8 meses, la media de posesión de una vivienda

Durante la presentación del Anuario 2018 de la Estadística Registral Inmobiliaria, Fernando Acedo-Rico ha destacado que la compraventa de viviendas vive un crecimiento "sostenido" y que está además liderado por los particulares, que protagonizan un 87,8% de las operaciones, frente al 12% que suponen los fondos, las empresas y demás personas jurídicas.

"La incidencia de los fondos de inversión en la vivienda es baja respecto al total", asegura el director de Relaciones Institucionales del Colegio de Registradores, destacando que, en la mayoría de los casos, son "las personas normales que hacen un uso normal de la vivienda" las que compran y venden vivienda en nuestro país.

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Ese porcentaje supone una recuperación de casi 10 puntos respecto a 2013, cuando las compraventas de viviendas por parte de personas jurídicas marcó su máximo con un 21,93%. Desde entonces, la actividad de socimis, fondos y empresas inmobiliarias se ha visto contrarrestada con una mayor participación de los particulares en el mercado.

El otro factor que lleva al Consejo de Registradores a quitar importancia al uso de la vivienda para inversión o especulación es el tiempo medio de posesión de una vivienda por parte de sus propietarios, que ha alcanzado su máximo histórico en 2018 con 14 años y 8 meses de tenencia media. Este plazo duplica su cota más baja, alcanzada precisamente en 2009.

Tiempo de posesión media de vivienda en España entre 2013 y 2018
Colegio de Registradores

El gráfico anterior muestra como aumentan desde 2013 el porcentaje de propietarios que tardan más en deshacerse de sus propiedades inmobiliarias, hasta superar el 67%, mientras que hace 6 años esta permanencia de más de una década solo alcanzaba a 3 de cada 10 propietarios.

"Que la vivienda se mantenga en manos del propietario durante una media de 14 años y 8 meses es un síntoma sano de que se compra vivienda para ser usada, de que el crecimiento no es irreal y que los compradores no buscan revender", asegura Acedo-Rico.

Un mercado que crece de forma asimétrica

Pese a descartar que España viva una burbuja inmobiliaria, el Anuario 2018 de la Estadística Registral Inmobiliaria sí constata la existencia de un crecimiento asimétrico de la vivienda entre los distintos territorios del país, "algo que no sucedía en la época del boom inmobiliario", como puntualiza Fernando Acedo-Rico.

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Los registradores señalan que "hay diferencia en el precio de las capitales punteras respecto a Castilla-La Mancha, Castilla y León o Extremadura" y apuntan a que "el mercado volverá a estar más sano en cuánto aumente la vivienda nueva, como en Madrid", donde se registra uno de los mayores porcentaje de vivienda nueva libre sobre el total de operaciones, por encima del 20%.

Esa asimetría no solo se muestra en los precios, sino también en el tipo de comprador de vivienda o en la presencia de extranjeros en el mercado. En ambos casos, Canarias y Baleares, junto con las otras comunidades mediterráneas y Madrid, cuentan con el mayor peso de compradores foráneos y de fondos en sus mercados inmobiliarios.

Compradores de vivienda extranjeros por comunidades autónomas
Colegio de Registradores

Para corregir esa asimetría, el director de Relaciones Institucionales del Colegio de Registradores considera que es necesaria una mayor flexibilidad y apunta a mejoras en "el transporte para vertebrar el territorio nacional", además de otras medidas como favorecer el teletrabajo, ampliar las dotaciones de Sanidad y Educación en zonas rurales, que "podrían incrementar la venta en estos municipios". 

El Brexit no está generando consecuencias palpables

El informe del Colegio de Registradores también ha relativizado la importancia de la presencia foránea en el mercado inmobiliario español, en el que, según Fernando Acedo-Rico, está dominado por "clientes nacionales", incluso en ambos archipiélagos.

Sin embargo, también afirma que el número de hipotecas concedidas a extranjeros "está en máximos de una década, lo que demuestra que a los extranjeros les sigue interesando España".

Respecto a la procedencia de estos compradores, los registradores señalan que hay "estabilidad desde hace años", con los británicos en cabeza desde mediados de la década pasada, en la que había más operaciones por parte de extracomunitarios en general y rusos en concreto. 

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Pese a que los británicos representan un 15,5% del total de compradores extranjeros, Acedo-Rico destaca que "las compraventas a británicos se han estabilizado, en 2017 estaba en un 16% y ahora 15,5%, pero no han perdido cuota, sino que, como ha habido mayor aumento global de viviendas vendidas, su porcentaje cae pero el número es casi el mismo".

Del mismo modo, el director institucional del Colegio de Registradores, reconoce que tampoco se han notado los vaivenes legales respecto al Impuesto de Transmisiones Jurídicas Documentadas. "Pensábamos que habría algún patrón en la concesión de hipotecas, pero la sentencia del Supremo en noviembre no ha repercutido en la concesión de hipotecas, aunque ahora los bancos vigilan más las cláusulas". 

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