Al Estado le sobra suelo para hacer viviendas (los solares le salen por las orejas en algunos territorios). Lo que le falta es el músculo para levantar esas viviendas. Los fondos de inversión tienen músculo de sobra. Lo que les falta es precisamente suelo donde construir pisos. Eso... y algún incentivo para ponerlos a buen precio. Deal.

La Sareb está buscando inversores privados. El conocido como banco malo, participado en su mayoría por el Estado, quiere cederles suelo para construir entre 12.000 y 15.000 viviendas de alquiler a precios por debajo de mercado. 

La ecuación es sencilla: si se suma el suelo de la Administración con el dinero de los fondos, el resultado son nuevas viviendas que sumar al parque residencial (un parque donde precisamente la falta de oferta dispara tanto los precios de venta como los alquileres). Concretamente: unos 15.000 pisos de alquiler asequible.

"Se trataría de la cesión en usufructo de suelo de municipios y comunidades a promotores privados durante 60-80 años", confirman fuentes de la Sareb a Business Insider España. En otras palabras: los inversores dispondrían de forma gratuita de suelo de la administración, pero solo por un tiempo determinado. 

Durante ese tiempo, los inversores podrían recuperar la inversión más el retorno derivado de la rentabilidad de los alquileres. "Ellos se encargarían de gestionar los alquileres asequibles durante los años fijados". Pasado ese tiempo, terreno y vivienda volverían a manos de la administración.

Fuentes de la Sareb explican que todavía no se ha concretado cuánto duraría el periodo de cesión gratuita. Tienen que ser más de 50 años. Si no, no salen las cuentas. Pero podrían ser 70 años, 75… hasta 80 años, que es el máximo legal. Esa duración es la que se está encargando de negociar ahora la consultora PwC.

Los inversores podrían alquilar esos pisos, pero siempre a un precio regulado por debajo del de mercado. No se trataría de vivienda social, donde el alquiler está ligado a la renta del inquilino (para que no supere el 30% de sus ingresos), sino más bien de pisos más baratos.

Los viejos cementerios de la burbuja son ahora oasis para la Sareb: las grandes bolsas de vivienda 'ocultas' en municipios de España

¿Dónde se construirían los pisos?

La mayoría de los terrenos no están en los mercados de alquiler más tensionados, como Madrid y Barcelona, pero sí en capitales de provincia medianas, sobre todo del Arco Mediterráneo o Andalucía Oriental, donde también hay problemas de oferta. 

En total, se trata de solares ubicados en 10 comunidades autónomas. En el caso de Madrid, por ejemplo, lo más cercano sería Azuqueca de Henares, un municipio manchego a 54 kilómetros de la capital.

Hay que recordar que la Sareb nació de la reestructuración bancaria de la última crisis financiera, y lo que tiene en su cartera es precisamente la herencia de las cajas de ahorro quebradas: inmuebles que los bancos rescatados acumularon de la burbuja inmobiliaria y no lograron vender. 

El conocido como Plan Viena es un proyecto que empezó a gestarse el pasado otoño, dentro del plan del Gobierno para aumentar el parque de vivienda en alquiler social y asequible. En el caso de la Sareb, estas 15.000 viviendas se enmarcan dentro del acuerdo para repartir 50.000 pisos de la Sareb para que las administraciones públicas los destinen a alquiler asequible y contribuir a destensar alquileres en algunas ciudades. 

¿Dónde están las viviendas de la Sareb en Madrid? La capital y los 9 municipios más grandes solo suman 44 pisos por cada 100.000 habitantes

 Interés por parte de fondos de inversión

Puede que el escenario macroeconómico no sea el idóneo para lanzarse a invertir, con los tipos de interés subiendo como la espuma y la eurozona en plena recesión técnica, pero las fuentes consultadas confirman que los fondos están siendo bastante receptivos y que, dependiendo de cómo se plantee el proyecto, puede salir adelante, porque hay interés y apetito.

Primero se hizo un sondeo de mercado para detectar si había interés inversor. Algunos de los inversores que se están tanteando ya están participando en programas similares, como el Plan Vive de Madrid, donde han pujado fondos como Avalon Properties, la filial española de vivienda del fondo estadounidense Ares; o Culmia, la promotora del fondo Oaktree.

La idea sería lanzar una primera licitación en otoño, con suelos para proyectar algo menos de 2.000 viviendas y, a partir de ahí, ir sacando suelos por fases. La iniciativa contaría además con unos 600 millones de euros de apoyo en líneas de financiación del Banco Europeo de Inversiones (BEI).