3 gráficos que muestran que el drama de la vivienda es más grave fuera de España (y uno que lo desmonta)

El drama de la vivienda en España es real y, al mismo tiempo, no es el peor. No es una paradoja, es pura teoría de la relatividad: depende de con qué lo compares.

Si comparamos con tiempos pasados, a través de la evolución de precios, la prácticamente nula capacidad de emancipación de los jóvenes o el esfuerzo financiero que deben destinar muchos hogares al pago de la vivienda, entonces estamos peor.

Pero si miramos al presente y comparamos con otros países, resulta que el drama de la vivienda ha conquistado el mundo, y que España no es, ni de lejos, el caso más grave.

"Hay una cosa importante que hay que saber, y es que, si miramos a otros países la situación del mercado de la vivienda es mucho peor", observa José García Montalvo, catedrático de Economía aplicada de la Universidad Pompeu Fabra y experto inmobiliario.

Está bien. No se trata de hacer gala de Schadenfreude (o alegría por el mal ajeno, en cristiano). Al fin y al cabo, mal de muchos, consuelo de tontos... Pero sí conviene contextualizar antes de sacar conclusiones.

"La realidad es que, si coges todos los datos internacionales de accesibilidad a la vivienda, España está mucho mejor que la OCDE", asegura García Montalvo.

En Business Insider España hemos decidido hacer eso mismo: coger todos los ránkings internacionales de la OCDE (y alguno más) en materia de vivienda para ver dónde está España.

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De los pocos países donde los pisos cuestan menos que en 2019

El mercado está al rojo vivo. El precio de la vivienda lleva 9 años subiendo sin parar en España, y en algunas ciudades ya supera incluso los máximos de la burbuja. Sin embargo, aunque esa sea una dinámica alarmante en grandes capitales, como Madrid o Barcelona, y destinos turísticos como Baleares, no es la tónica general en España.

De hecho, el precio de los pisos ni siquiera ha recuperado el nivel que tenía antes de la pandemia. Según el último Informe sectorial Inmobiliario elaborado por CaixaBank Research, el valor de la vivienda está todavía un 2,9% por debajo de lo que costaba en 2019 en términos reales (es decir, descontando la inflación), y por tanto sigue lejos del máximo de los años del boom inmobiliario.

"El mercado residencial español se encuentra en la banda baja de este ránking. De hecho, España, junto con Italia, destaca por la relativa estabilidad del precio de la vivienda en este periodo, en comparación con la elevada volatilidad observada en muchos países avanzados", destacan desde CaixaBank Research.

España es de los pocos países donde la vivienda todavía cuesta menos que antes de la pandemia. Mientras que en países como Canadá o Estados Unidos los precios han escalado tanto que ya se sitúan más de un 27% por encima de lo que valían en 2019, España es uno de los países que más lejos se sitúa de esos máximos. 

Solo le superan Italia, Alemania y Finlandia. Alemania ha sido de hecho uno de los mercados más tocados, "por la propia crisis por la que está pasando la economía", apunta Gonzalo Bernardos, profesor Titular y director del Máster Inmobiliario de la Universidad de Barcelona.

"El precio de la vivienda en la gran mayoría de los países avanzados ha resistido mejor de lo previsto el ciclo alcista de los tipos de interés que se inició en 2022", señala el informe de CaixaBank Research. En los mercados analizados, la vivienda se encuentra de media un 13,2% por encima del nivel de 2019.

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Un (sorprendente) mejor acceso a la vivienda

El precio de los pisos no ha dejado de subir (ni siquiera en 2023, como consecuencia de la inflación y del impacto de los tipos de interés), pero los salarios no lo han hecho al mismo ritmo en los últimos años. 

 Mientras que el precio de la vivienda acumula una subida del 45% hasta 2023 (un 44% en el caso de los alquileres), los salarios apenas han recuperado un 10%, observa Elena Martínez, responsable de Evaluación e Investigación de Provivienda: "El precio de los pisos está subiendo mucho más de lo que suben los salarios, y esta pérdida de poder adquisitivo genera una gran brecha".

Sin embargo, esa brecha parece ser muy inferior a la que sí que existe en otros países. Según datos de la OCDE, España sería uno de los países con mejor acceso a la vivienda (en propiedad y en alquiler). Solo le supera EEUU.

La OCDE toma la mediana de la carga hipotecaria (amortización del principal y pago de intereses) o de la carga del alquiler (mercado privado y alquiler subvencionado) como porcentaje de la renta disponible. Según el organismo, para que una vivienda se considere "asequible", los hogares no deberían gastar más del 30% de sus ingresos brutos.

En el caso de España, el esfuerzo sería del 15,4% para una hipoteca y del 25,1% para el alquiler, frente a Luxemburgo, por ejemplo, que se sitúa como el país con mayor carga para hacer frente a la vivienda (un 24,1% de los ingresos para el pago de la hipoteca y un 24,8% para el alquiler). 

"En nuestro país es necesario dedicar el 22% de los ingresos al pago de la cuota hipotecaria, mientras que en Italia ese porcentaje se queda en el 21%, según los datos que manejamos en idealista sobre los países en los que operamos. Estas cifras son muy bajas si las comparamos con un mercado tan cercano como Portugal, donde la tasa de esfuerzo para la compra de una vivienda se sitúa en el 71%", explican desde Idealista. 

De hecho, ese esfuerzo ha ido disminuyendo en los últimos años en España, en contraste con la evolución de otras economías, como Luxemburgo o Reino Unido. Este dato, sin embargo, contrasta con el publicado por el Banco de España, que avisó de que los hogares tienen que dedicar el 39,2% de sus ingresos a pagar su vivienda.

El problema llega cuando ponemos el foco en las rentas bajas. Ahí es donde llega el drama: "El único punto donde llamamos la atención es en la proporción de gente que paga más del 40% de su renta. Ahí nos salimos de la barra", confirma Montalvo. Eso es lo que la OCDE denomina como "tasa de sobrecarga".

En el caso de los hogares con bajos ingresos, casi un 70% tienen que destinar más de un 40% de su renta a pagar el alquiler, y un 62,9% dedican un sobreesfuerzo al pago de su hipoteca, situando a España como el quinto país con peor situación para los hogares vulnerables.

"El problema está concentrado ahí, en lo que paga el quintil de personas que tiene menos. Como no hay un parque de vivienda en alquiler a precios reducidos... esto es lo que tenemos", lamenta Montalvo.

Según datos de Provivienda, hay 5,5 millones de hogares en situación de exclusión residencial en España. De estos, casi 4 millones se quedan en situación de pobreza severa relativa tras pagar su vivienda.

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Un parque de vivienda social raquítico

Hubo un tiempo en que España lo apostó todo a la vivienda pública. Entre 1952 y 2016 se construyeron más de 6,8 millones de viviendas protegidas de alguna modalidad, según datos del Colegio de Arquitectos y el Ministerio de Fomento. 

"Las viviendas protegidas han sido la fuente primaria de acceso para las familias españolas, y llegaron a suponer el 90% de las construidas. Si ese parque no hubiera terminado en el mercado libre, hoy no habría problema de vivienda en España", afirma una fuente jurídica de un importante despacho de abogados en declaraciones a Business Insider España.

Hoy, Spain is different. De la postal de un país volcado en la vivienda protegida solo quedan las ruinas. España goza del mayor parque de viviendas per cápita de toda la Unión Europea, pero de una proporción ridícula de pisos públicos. 

Según datos de la OCDE, solo un 1,1% del parque son viviendas de alquiler social, frente a un 34% en Países Bajos o un 23,6% en Austria. España está lejos de la media (7%), pero cerca de otros países, como Italia, donde el porcentaje es del 2,4%, o Portugal, con un 2%, por ejemplo.

Los datos dan que pensar: si quienes sufren por acceder a una vivienda son las rentas bajas, y precisamente España se sitúa a la cola en vivienda social, que es lo que podría dar solución habitacional a esas rentas... blanco y en botella.

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Una cosa son los datos, y otra diferente es cómo estos calan y afectan a la población. Y lo cierto es que, independientemente de que el precio de la vivienda esté lejos de máximos, y aunque la tasa de esfuerzo no llegase a rebasar límites preocupantes, la realidad es que los hogares españoles no están satisfechos con la situación de la vivienda.

Lejos de estarlo, España es uno de los países de la OCDE con peor percepción: solo un 0,4% de los ciudadanos están satisfechos con el número de viviendas de buena calidad y asequibles que encuentran en su ciudad. Solo tienen peor percepción en Hungría, Rumanía, Croacia e Irlanda.