Las ventas de vivienda continúan en negativo en 2024: caen un 2,1% en enero

El mercado inmobiliario inaugura 2024 en rojo. Las compraventas de vivienda continúan cayendo y ya suman 12 meses en negativo.

En enero se vendieron 54.346 viviendas, un 2,1% menos que en enero del año pasado, según los últimos datos de compraventas publicados hoy por el INE. Un dato que refleja que el impacto de la inflación y de las subidas de tipos de interés continúan observándose sobre el mercado residencial, aunque todos los expertos pronostican que la situación mejorará a lo largo de este año.

"En 2024 asistiremos a una tendencia diferente, un comportamiento hacia la estabilización en el primer semestre del año y una mayor actividad de cara a la segunda parte impulsada por la probable y esperada bajada de tipos de interés", asegura María Matos, directora de Estudios de Fotocasa.

A mitad de 2023 todo apuntaba ya a un final negro, con las operaciones y la firma de hipotecas en caída libre mes tras mes. A cierre del año pasado, las compraventas cayeron un 9,7% respecto a 2022, mientras que las hipotecas se desplomaron un 17,8%.

A pesar de la caída en la demanda, el precio de los pisos subió un 4% en 2023, según el Índice de Precios de Vivienda (IPV). Esto se debe a que 2023 ha sido uno de los mejores años para la vivienda desde 2007. "2023 se corona como el segundo mejor año desde 2007 con 586.913 compraventas y el tercer mejor año hipotecario desde 2011 con 381.560 operaciones firmadas", explica Matos.

El problema es que los datos se comparan con 2022, que fue un año histórico para el sector. 2022 fue el mejor año para la venta de vivienda en más de una década: se vendieron 719.680 pisos en España, el mayor dato en 15 años. 

"El dinamismo reflejado en la comparativa de enero 2024 respecto a diciembre de 2023 tiene su explicación en que en la temporada de vacaciones navideñas es habitual que el ritmo de firmas se ralentice. Un gran volumen de compraventas se paralizan hasta el inicio de año, donde se retoman las operaciones y por eso se detecta una subida significativa. Sin embargo, la comparativa interanual refleja un leve descenso, debido a que enero de 2023 significó el mejor mes de todo el año pasado con más de 56.000 operaciones", añade Matos.

Era complicado superar ese récord. Sobre todo cuando la inflación no termina de frenarse y las subidas de tipos de interés empiezan a hacer mella, restringiendo los préstamos hipotecarios y provocando que muchos potenciales compradores se echen atrás a la hora de lanzarse a la compra de un piso.

Las consecuencias del rally de subidas de tipos aprobadas por el Banco Central Europeo (BCE) se han saldado con la caída a plomo de las hipotecas y, por ende, también de las ventas de vivienda.

Aunque el año empezó con una leve subida en enero, a partir de febrero todo se truncó y fue empeorando conforme avanzaba el año. La demanda de pisos desapareció en combate y, mes tras mes, las compraventas empezaron a caer. En total, en 2023 se vendieron 586.913 viviendas, lo que supone 63.352 menos que en 2022.

Con esta caída, la compraventa de viviendas regresa a los descensos tras haber encadenado dos años seguidos de subidas a doble dígito. En concreto, en 2022 y 2021 las transacciones se dispararon un 14,8% y un 34,8%, respectivamente.

Primero, la inflación comenzó mermando el poder adquisitivo de los hogares, con incrementos no vistos desde los años 80, y a ello se sumaron las constantes subidas de tipos de interés por parte del BCE para frenar precisamente esa inflación.

Con cada anuncio del BCE, el euríbor iba subiendo como la espuma. El euríbor es el índice que mide la media de los tipos de interés de las entidades financieras europeas. En otras palabras: el termómetro que determina si los préstamos se encarecen o son más baratos. 

La vivienda es la nueva inflación: cómo la subida imparable del precio de los pisos arrasa con el poder adquisitivo

Con el euríbor como estaba (llegó a superar el 4% en la segunda mitad del año), los créditos subieron por las nubes, y la demanda de compradores empezó a desaparecer. Como consecuencia, el tipo de interés de las hipotecas firmadas alcanza el 3,32% de media, la cifra más alta desde diciembre de 2015. Y como la mayoría de personas que compran vivienda lo hacen con hipoteca (cerca del 70%), la firma de préstamos empezó a caer también.

La postal de la firma de hipotecas es, de hecho, un espejo de la de compraventas: mes tras mes, caída. 

En total, en 2023 se firmaron 381.560 préstamos hipotecarios, lo que supone 82.547 hipotecas menos que un año antes. Es el peor dato desde la pandemia, cuando el mercado inmobiliario sufrió un parón momentáneo como consecuencia del Gran confinamiento.

Con este descenso en 2023, la firma de hipotecas sobre viviendas vuelve a las caídas tras haber encadenado dos años de ascensos, con alzas del 11% y del 23,8% en 2022 y 2021, respectivamente, cuando los préstamos concedidos para vivienda llegaron a superar la frontera de los 400.000.

El importe medio de las hipotecas constituidas sobre viviendas subió un 2% en 2023, hasta los 142.074 euros, mientras que el capital prestado retrocedió un 19,4% en el conjunto del año pasado, hasta superar los 54.209 millones de euros.

De cara a 2024, Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, considera que "la situación seguirá marcada por la evolución del euríbor, que previsiblemente viva un cambio en la tendencia claramente al alza de los últimos trimestres, así como por la incertidumbre que generan tanto las consecuencias de los diferentes conflictos armados internacionales como la aplicación de la nueva Ley de Vivienda".