La vivienda inicia la senda cuesta abajo: las ventas pinchan en enero y ya contagian al precio de los pisos

La crisis ya se nota en el mercado de la vivienda. El golpe de la inflación y la subida de tipos de interés han tardado en dar de lleno en el inmobiliario, pero desde finales de 2022 todos los indicadores están pinchando.

La vivienda pinchó en diciembre de 2022. Ese mes, las ventas de pisos y las hipotecas cayeron por primera vez en 2 años. Hoy, los datos del INE revelan que también los precios han empezado a caer: en diciembre de 2022 comprar vivienda era un 0,8% más barato que en el trimestre anterior.

Podría tratarse meramente de un hecho aislado, si no llega a ser porque 2023 ha comenzado con el mismo pie: las ventas, las hipotecas y el precio de la vivienda siguieron cayendo en enero, según los últimos datos del Consejo General del Notariado.

"El número de operaciones de compraventa de vivienda y sus precios registraron caídas a nivel interanual en enero de 2023. Siguiendo la tendencia, la concesión de préstamos hipotecarios se contrajo", explican los notarios.

En 2023, todo aquello que podía hacer encallar al mercado inmobiliario está sucediendo: temor a una recesión, freno en el empleo, inflación que agujerea el ahorro y el poder adquisitivo, subidas históricas tipos de interés e hipotecas encareciéndose a toda velocidad.

"Lo que ha sucedido es lo más normal", apunta Gonzalo Bernardos, profesor Titular y director del Máster Inmobiliario de la Universidad de Barcelona. Los vientos que empujaban a la demanda a comprar vivienda han dejado de soplar y, en su lugar, ha aparecido un vendaval de cara. El cóctel letal de indicadores económicos hará caer ventas y precio, asegura Bernardos.

Las subidas de tipos de interés en 2022 llevaron a compras por anticipación a lo largo del año (parte de la demanda que pensaba comprar vivienda adelantó la compra para evitar tipos demasiado altos), y enfrió otra parte de la demanda por el encarecimiento de las hipotecas. 

Como consecuencia, la firma de hipotecas cayó un 8,8% en diciembre, y ha seguido haciéndolo: en enero se desplomaron un 16,1%.

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Y si hay menos gente pidiendo préstamos para comprar vivienda, las operaciones también caen (hay que tener en cuenta que la mayoría de las compraventas de vivienda se cierran con financiación). Las operaciones descendieron un 10,2% en diciembre, y en enero un 7,3% interanual, hasta las 44.569 viviendas vendidas.

El descenso en la demanda de vivienda llevará a su vez a una corrección de precios. Ya en diciembre, comprar vivienda era un 0,8% más barato que en el tercer trimestre de 2022. En el comienzo de 2023 los ajustes han continuado: los precios cayeron un 1,7% interanual, hasta los 1.627 euros por metro cuadrado, según los datos de los notarios.

"El descenso del precio podría indicar el inicio de una moderación del crecimiento del coste de la vivienda", explica María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa. En diciembre de 2022 ya se habían llevado a cabo hasta cuatro subidas de tipos por parte del Banco Central europeo, y el euríbor ya superaba el 3%. 

"Esta situación de encarecimiento tan brusco de la financiación, sumada a las tensiones inflacionistas ya empieza a tener efectos en los bolsillos de las familias, que cada vez pierden más poder adquisitivo, lo que influye en la demanda de compra", añade Matos.

Mientras que el pinchazo de hipotecas y ventas se da más o menos de forma generalizada en toda España, con los precios todavía se percibe una gran heterogeneidad, derivada de la tensión entre oferta y demanda que todavía hay en algunos territorios. 

Por ejemplo, el precio de los pisos todavía aumenta a toda velocidad en La Rioja (35,2%), Madrid (8,9%), Canarias (8,4%), Cantabria (7,9%) y Galicia (5,9%); mientras que desciende en Navarra (21,7%), Baleares (20,7%), Extremadura (9,5%), País Vasco (8,9%), Asturias (4,9%), Castilla y León (4,4%) y Murcia (3,3%).