Dónde invertir en vivienda para alquilar en España: los municipios más rentables según tu presupuesto

La venta de pisos y la concesión de hipotecas encadenan meses de caídas en España en 2023, con el primer trimestre del año en números rojos para la vivienda.

La inflación y las continuas subidas de los tipos de interés han terminado golpeando al mercado inmobiliario, que ha visto cómo sus indicadores pinchaban desde finales de 2022.

Sin embargo, la vivienda aún podría ofrecer algunas oportunidades.

Por un lado, por la llegada del verano, que se presenta como el momento estrella para la vivienda en costa, la cual puede resultar atractiva tanto para compradores de primera residencia y quienes buscan una segunda residencia vacacional como para los inversores que quieren apostar por el alquiler turístico.

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Por otro, porque hay varias zonas en el país que podrían ofrecer rentabilidades elevadas para la inversión, acompañadas del empuje de la demanda. 

Esto último es lo que sugiere un nuevo informe, que apunta qué oportunidades de inversión en vivienda en alquiler pueden encontrarse, entendidas estas como aquellos "activos que tienen un precio por debajo del mercado, generan unas rentas por encima de la media del mercado y además producen suficiente liquidez como para evitar posibles riesgos".

El estudio, titulado Dónde invertir en vivienda en alquiler según nuestro presupuesto y elaborado por Masteos (empresa de asesoramiento personalizado para la compra de vivienda para alquilar llave en mano), selecciona un ranking de 35 municipios en toda España en el que destaca dos parámetros: la rentabilidad esperada —que llega hasta un máximo de 13,96%, en Parla, y supera en muchos casos la media nacional, del 7,7%— y el presupuesto disponible —desde uno inferior a 80.000 euros hasta por encima de los 200.000 euros.

Además de estas dos, el análisis incluye también otras variables, como la evolución de la población, el dinamismo de la demanda en los mercados de compra y del alquiler o la tasa de empleo, apunta el comunicado, publicado este martes 11.

Estos son los municipios más interesantes para invertir en vivienda para alquilar, por su rentabilidad y en función de diferentes presupuestos, según el informe de Masteos.

Dónde invertir en vivienda en alquiler con menos de 80.000 euros en España

Elda (52.404 habitantes), Talavera de la Reina (83.247 habitantes en 2022), Alcoy (58.960), Ferrol (64.158) y Sagunto (68.066) son "los municipios que ofrecen mayores rentabilidades para aquellos inversores que cuenten con un presupuesto inferior a 80.0000 euros. 

En todos estos municipios se puede obtener una rentabilidad bruta media superior al 9%" y "muy por encima de la media nacional (7,7%)", explica Masteos, que destaca que a estos elevados valores se suma un empuje de la demanda "muy significativo".

Los siguientes en esta lista de 10 municipios españoles más rentables para invertir con menos de 80.000 euros "destacan por su empuje económico gracias a su tirón turístico, su importante actividad industrial y por su gran volumen de mercado", añade el estudio. El ranking es el siguiente:

1. Elda (Alicante): 11,14% de rentabilidad de inversión
2. Talavera de la Reina (Toledo): 10,49%
3. Alcoy (Alicante): 9,60%
4. Ferrol (La Coruña): 9.41 %
5. Sagunto (Valencia): 9.34 %
6. Reus (Tarragona): 8,88 %
7. Villarreal (Castellón): 8,86 %
8. Santa Cruz de Tenerife (Santa Cruz de Tenerife): 8,86 %
9. Jerez de la Frontera (Cádiz): 8,73%
10. Linares (Jaén): 8,73 %

Los municipios más rentables para invertir en vivienda para alquilar: presupuesto de 80.000-120.000 euros

Los inversores con liquidez para destinar cantidades de dinero de entre 80.000 y 120.000 euros tienen de oportunidades 3 municipios con una rentabilidad por encima de la media de España: Orense (con más de 105.000 habitantes y "en una fase de desarrollo sostenido" por su crecimiento en el mercado inmobiliario y su tasa de desempleo, apunta el estudio), San Cristóbal de la Laguna (en Tenerife, con 158.010 habitantes) y Sanlúcar de Barrameda (en Cádiz, con 69.727 habitantes).

Según el estudio, estas son las oportunidades de inversión del mercado inmobiliario español para ese presupuesto:

1. Orense (Orense): 8,88% de rentabilidad
2. San Cristóbal de la Laguna (Santa Cruz de Tenerife): 8,15%
3. Sanlúcar de Barrameda (Cádiz): 7,72 %
4. Badalona (Barcelona): 7,68 %
5. San Vicente del Raspeig (Alicante): 7,65 %
6. Coslada (Madrid): 6,73 %
7. Córdoba (Córdoba): 6,65 %
8. Elche (Alicante): 6,45 %
9. Torrent (Valencia): 6,24 %
10. Alicante (Alicante): 5,97 %

Oportunidades de inversión en vivienda en España por 120.000-200.000 euros

En este rango de presupuesto para invertir en bienes inmuebles lidera Parla, ciudad al sur de Madrid con más de 130.000 habitantes y que se ha convertido en un "importante centro industrial y de servicios". Según el informe, Parla presenta el mayor nivel de rentabilidad de todos los analizados en el estudio: un 13,96%, casi el doble que la de la media nacional (1,8 veces más).

El ranking de los 10 municipios más atractivos para inversores en este apartado alberga también capitales de provincia como Santander, Salamanca y Valencia, además de la capital, Madrid:

1. Parla (Madrid): 13,96% de rentabilidad
2. Santander (Cantabria): 8,44%
3. Salamanca (Salamanca): 8,12%
4. Hospitalet de Llobregat (Barcelona): 7,79%
5. Santa Coloma de Gramanet (Barcelona): 7,50%
6. Valencia (Valencia): 7,17%
7. Getafe (Madrid): 6,53%
8. Fuenlabrada (Madrid): 6,43%
9. Barakaldo (Vizcaya): 6,41%
10. Madrid (Madrid): 6,01%

Las mejores ciudades para invertir en vivienda en alquiler con más de 200.000 euros

Para inversores con un presupuesto superior a 200.000 euros, el estudio señala a 5 ciudades españolas como oportunidades de inversión en vivienda. 

Todas comparten su ubicación cerca de grandes capitales de provincia (3 están en la Comunidad de Madrid y 2, en Barcelona), cuentan con poblaciones crecientes y no superan la rentabilidad media de España, aunque destaca Alcalá de Henares, con un 7,66%.

1. Alcalá de Henares (Madrid): 7,66% de rentabilidad de la inversión
2. Mollet del Vallés (Barcelona): 6,67%
3. Alcorcón (Madrid): 6,66%
4. Collado Villalba (Madrid): 6,39%
5. Vilanova i la Geltrú (Barcelona): 5,85%

Para elaborar este estudio, Masteos dice haber procesado información de "diferentes fuentes relacionadas con la actividad inmobiliaria y económica", basado en inteligencia de datos.

Además, apunta que ha detectado aquellos "mercados activos desde el punto de vista de la demanda y con volumen de actividad en los que hay viviendas con precios significativamente por debajo del precio de mercado" y se ha centrado en los inmuebles que representan el 25% más económico del total de la oferta de vivienda en venta.