Tu cuñado tenía razón: comprar vivienda es la mejor inversión (lo dicen los datos del Banco de España)

Ilustración sobre la rentabilidad de invertir en vivienda para alquilar

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  • La rentabilidad de comprar vivienda para alquilar se sitúa en el 10,5% al año en los últimos 8 años, frente a un 6,8% de la bolsa, un 0,3% de los depósitos y un 1,2% de bonos del Estado.
  • Estas rentabilidades, "en comparación con la rentabilidad de los activos financieros, contribuirían a explicar el auge de la inversión en vivienda de alquiler", reconoce el Banco de España.

Que la vivienda es la mejor inversión es una frase que podría decir el cuñado de turno en una cena familiar, justo después de aquello de ¿Alquilar? eso es tirar el dinero. Pero en esta ocasión, a juzgar por los datos del Banco de España (y sin que sirva de precedente), puede que tu cuñado tenga razón.

Comprar una casa para destinarla al alquiler es la inversión más rentable. Disclaimer: eso no significa necesariamente que sea la mejor opción (entre otras cosas, porque eso depende de muchos factores, empezando por el perfil de quien invierte). Pero sí es la que más retorno ofrece.

"En los últimos años, muchos inversores particulares se han visto atraídos por la rentabilidad del alquiler y las revalorizaciones esperadas del precio de la vivienda desde su recuperación en 2014", observa el Banco de España en su último Informe Anual sobre el mercado de la vivienda.

La rentabilidad bruta de la vivienda se situó en el 10,5% anual entre 2015 y 2022. Eso son 8 años seguidos ofreciendo un retorno de doble dígito. Una marca difícil de batir en el mercado:

"A modo de comparación, la rentabilidad bruta nominal anual promedio durante este mismo período de la inversión en bonos del Estado a 10 años, en depósitos bancarios o en el promedio del Ibex 35, incluyendo el pago de dividendos, se situó en el 1,2%, el 0,3% y el 6,8%, respectivamente", apunta el Banco de España.

Eso significa que el rendimiento obtenido por el alquiler un piso multiplica lo que ofrecen la mayoría de opciones de renta fija, y también supera, aunque, con menor diferencia las rentabilidades de la renta variable en la bolsa española.

Concretamente, el Banco de España calcula la rentabilidad bruta ex post (o rentabilidad combinada) de la vivienda. Este indicador recoge, además del alquiler, las ganancias patrimoniales asociadas al crecimiento de los precios. Es decir, el alquiler más la revalorización de la vivienda (o plusvalía) en caso de venderla.

Estas rentabilidades, explica el Banco de España refiriéndose a la vivienda, "en comparación con la rentabilidad de los activos financieros, contribuirían a explicar el auge de la inversión en vivienda de alquiler por parte de las personas físicas que no se dedican profesionalmente a la actividad inmobiliaria".

"El inmobiliario sigue siendo considerado como el activo más seguro y con mayor rendimiento, manteniendo así su atractivo como principal opción de inversión para los ahorradores durante periodos de incertidumbre económica", coincide María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa.

De hecho, según los datos del portal, se ha duplicado el porcentaje de inversores individuales que han optado por la vivienda como un refugio de valor.

Rentabilidad de la vivienda

Después del pinchazo de la burbuja inmobiliaria que llevó precios a tocar suelo, la vivienda inició una senda ascendente que todavía dura a día de hoy. 

Los primeros brotes verdes aparecieron en 2014. Desde entonces, la vivienda no ha dejado de encarecerse, y eso ya son 10 años de subidas que ni la pandemia, ni la inflación ni los tipos de interés han conseguido parar.

Un rasgo positivo de la vivienda como inversión es que su precio fluctúa, pero no lo hace al nivel de otros activos. 

Incluso contando con el desplome de precios que hubo por el estallido de la burbuja de 2008, la vivienda se ha revalorizado un 148% en los últimos 25 años. Al lado de la vivienda, la bolsa o las criptomonedas pueden ser una montaña rusa, mucho más sensibles a otras variables (como la geopolítica), y esto puede asustar a inversores con aversión al alto riesgo. 

Según datos de Fotocasa, en el caso de la segunda mano los precios de compra están a solo un 25% de alcanzar el máximo de la burbuja inmobiliaria, aunque en algunos mercados, como Canarias, ya se supera en un 15% y un 40% en Baleares.

Si solo subiera el precio de venta, la rentabilidad de la vivienda podría aumentar, pero el comprador solo lo percibiría en el momento de la venta, al poder hacerlo por un importe superior al que la compró. Aquí es donde entra en juego el alquiler: la inversión en vivienda ofrece una rentabilidad más allá de la propia revalorización de la compra, y es el retorno ofrecido por el alquiler.

En ese sentido, si el precio de venta no ha dejado de subir en los últimos 10 años, el del alquiler lo ha hecho incluso a tasas superiores, hasta alcanzar máximos nunca vistos en algunas ciudades, explicando el aumento de la rentabilidad.

"La rentabilidad de los barrios se mantiene en niveles muy positivos y estables a pesar del gran encarecimiento del precio de compraventa", señala Matos. Según el estudio La rentabilidad de la vivienda en España en 2024 publicado por el portal, el barrio que más rentabilidad ofrece en estos momentos es Torreblanca, en Sevilla, y alcanza el 12,6%.

Ilustración sobre el bitcoin y las criptomonedas

Inconvenientes de la inversión en vivienda

No es oro todo lo que reluce, y siempre es posible llevarle la contraria al cuñado con otra serie de argumentos que desmitifican la opción de la vivienda como inversión (y que conviene tener en cuenta antes de embarcarse en ello):

1. Precios demasiados altos. La gran barrera de la compra de vivienda es su propio precio. El propio Banco de España lleva años alertando de que los precios ya superan sus niveles de equilibrio. Y aunque no se espera que la situación se parezca a lo sufrido en 2008, no deja de ser un riesgo que conviene descontar. 

En el caso de los alquileres, la subida de los últimos años ha sido de tal magnitud que ha complicado el acceso a muchas personas. Cabría preguntarse cuánto tiempo más podrían seguir subiendo al mismo ritmo (y si dejan de hacerlo, eso podría resentir rentabilidades futuras).

2. Necesidad de liquidez. Una de las razones que sostienen precisamente que no estamos en la misma situación que en 2008 es el endurecimiento de las condiciones de financiación. Hoy en día, el valor de las hipotecas concedidas cubre de media hasta un 80% del precio de la vivienda. Esto significa que el comprador tiene que adelantar una entrada del 20% del precio de compra, más los gastos del registro en notaría. Si no cuenta con liquidez, no podrá realizar esta inversión.

Del mismo modo, una persona que ya haya invertido en vivienda, y que por un imprevisto necesite liquidez, lo tendrá más complicado a la hora de recuperar el dinero que si lo hubiera invertido en otros activos más líquidos. Hay que tener en cuenta que una vivienda, dependiendo de dónde esté ubicada, puede tardar en venderse.

3. No vale cualquier sitio. La vivienda es rentable, pero no vale invertir en cualquier parte. No es lo mismo comprar un piso en Huesca, donde la falta de demanda de alquiler hará más difícil sacarle rentabilidad, que en Madrid, donde la demanda está asegurada. 

Por lo general, la inversión en vivienda, cuando se trata de un inmueble ubicado en un área de fuerte demanda, mantiene un perfil de riesgo bajo. Es el caso del centro de grandes capitales, una opción de bajo riesgo, pero también de rentabilidad más baja, ya que el precio de compra es muy elevado.

De hecho, de los 10 barrios con la rentabilidad más baja, 7 pertenecen a las ciudades de Madrid, 2 a Valencia y 1 a Málaga, según los datos de Fotocasa.

En cambio, en ciudades con poco dinamismo puede ser una apuesta arriesgada, mientras que la periferia de grandes capitales o centro de ciudades medianas es una apuesta con mayor rentabilidad, pero también mayor riesgo en momentos de crisis. 

4. El riesgo de alquilar. El Banco de España avisa de que su cálculo de rentabilidad no contempla el riesgo que supone el arrendamiento ni tiene en cuenta los gastos asociados al alquiler, que podrían reducir dicho rendimiento en 2 puntos porcentuales (es decir, al 8,5%). 

No obstante, tampoco tiene en cuenta el efecto positivo derivado de la deducción fiscal al alquiler de vivienda habitual. Concretamente, las rentas del alquiler de vivienda de las personas físicas tienen, con carácter general, una reducción del 50% para los contratos firmados a partir de 2024. 

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