Un año entero de fianza y la vida laboral de todos los miembros de una familia: así se han endurecido en los últimos años las condiciones para alquilar un piso
- Aunque la ley prohíbe que los arrendatarios puedan pedir más de 4 meses de fianza, muchas personas en busca de alquiler denuncian contratos con cláusulas abusivas.
- Entre los requisitos de los dueños de los pisos destacan peticiones de pago de un año por adelantado, acompañadas de contratos de larga duración de cada uno de los miembros de familias enteras.
- El problema ha llamado la atención del Ministerio de Consumo, pero los expertos en el mercado inmobiliario advierten de la dificultad de atajarlo en un mercado saturado.
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No hay manera. Richard Rodríguez, de 51 años, lleva más de un año buscando piso. Es padre de familia —tiene 3 hijos menores de edad— y cobra unos 1.000 euros al mes como mediador social.
Yendo incluso por encima de sus posibilidades, apenas le alcanza para pagar alquileres de 600 euros por pisos de menos de 30 metros cuadrados.
Pero hace tiempo que ya ni eso encuentra.
Habiendo dado por imposible poder vivir cerca del gentrificado centro de Madrid, Rodríguez ha circunscrito su búsqueda a los distritos del sur de la ciudad, concretamente a Villaverde y Usera.
Se trata de los 2 únicos distritos de la ciudad donde la renta media anual neta se sitúa apenas por encima de los 10.000 euros, según datos del INE de 2019, última fecha disponible. Son menos de 1.000 euros al mes.
Esto no impide, relata Rodríguez, que desde hace tiempo los alquileres se sitúen cada vez con más frecuencia por encima de los 700 y 800 euros.
"Los precios que se manejan están totalmente fuera de mercado", explica. Por si esto fuera poco, hace unos meses se topó con una dificultad adicional.
Barrio de San Cristóbal de los Ángeles, al sur de Villaverde bajo, lo que equivale casi a decir el sur del sur de Madrid. Piso recién reformado, precio razonable. Rodríguez da con él a través de un portal inmobiliario y se lanza a contactar al dueño para concertar una visita.
Pero surge de inmediato una barrera imposible.
"Pedía 6 meses por adelantado de fianza. En total, más de 4.000 euros. Yo no tengo ese dinero", recuerda Rodríguez.
No ha sido su última mala experiencia con los requisitos previos de los arrendadores. "Otro me pedía que no entraran ni animales ni niños. Le pregunté qué quería que hiciera con mis hijos. ¿Esperaba que los dejara fuera de casa?".
Pedir medio año de adelanto para alquilar un piso es ilegal. Tal como informado recientemente Business Insider, el número máximo de meses de fianza que se pueden solicitar son 4.
Esta se distribuyen, según la Ley de Arrendamientos Urbanos, que regula la cuestión, en un mes de fianza propiamente dicha reservada a la restitución de posibles desperfectos causados en el inmueble por los alquilados, que se debe depositar en las instituciones correspondientes y devolver en caso de que la casa se devuelva intacta.
A esta cabe añadir 2 meses adicionales y el mes en curso. Nada más.
La ley de vivienda prohibirá durante más de 30 años vender pisos protegidos a precio libre
Pero la regulación se topa con frecuencia con un mercado del alquiler desbocado, que entre 2011 y 2020 ha visto crecer el precio del metro cuadrado en España un 37%, según datos del portal inmobiliario Idealista.
Esto se traduce en mucha demanda, mucha oferta y pocas posibilidades de controlar que todas las operaciones de alquiler se producen bajo los parámetros que permite la ley.
No es una cuestión menor. La proliferación de contratos de alquiler con cláusulas abusivas obligó el pasado verano al propio Ministerio de Consumo a lanzar una pequeña campaña de redes sociales recordando dónde están los límites de las fianzas en las operaciones de alquiler de vivienda.
Meses después, poco ha cambiado. Amparados por el artículo 1.255 del Código Civil, que establece que los firmantes de un contrato pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que estimen convenientes, desde hace años los arrendadores ponen cada vez más difícil acceder al alquiler.
"Hace años, a lo mejor te pedían un mes de fianza. Como mucho, la fianza y el mes de agencia si ibas por inmobiliaria. Ahora lo más frecuente es el límite que permite la ley, los 4 meses", explica Rodríguez.
En resumen, el artículo 1.255 viene a decir que, en principio, bien firmado está lo que 2 personas sellen en un contrato siempre y cuando lo hagan libremente y no contravengan las leyes, la moral ni el orden público.
¿Convierte esto los contratos de alquiler donde se piden más de 4 meses de fianza en acuerdos legales? No necesariamente. ¿Merece la pena reclamar? Esa es otra historia.
La conoce bien Carlos Torreño Lerma, abogado especializado, entre otras cuestiones, en asesoría de los muchos contratos del sector inmobiliario que le llegan a través de plataformas como Lexify.es.
"Se está produciendo un abuso importante con estos contratos básicamente porque el que denuncia pierde más de lo que gana. Si solo entrar en el pleito te cuesta 1.000 euros y como mucho vas a ganar 600, no entras. De cada millón de contratos de este tipo, se denuncian 10 como muchísimo", explica el jurista.
Para Torreño, la cuestión de fondo está en el mercado.
"El problema es que el alquiler está desbocado. Los abogados no podemos muchas veces ni entrar a asesorar porque cualquiera puede bajarse un contrato de alquiler de internet y cambiarlo para poner una aberración. Si el piso está bien, el precio es razonable y hay 20 personas interesadas, si no lo firmas tú, lo terminará firmando otro", explica.
Más o menos es lo que le vinieron a decir a Rosario de la Rosa Heredia, madre de 2 jóvenes de 23 y 19 años.
Limitada también a buscar pisos en el sur de Madrid, por espacios de 3 dormitorios solo está encontrando precios superiores a los 800 euros.
Hace más de un año, en la zona de Embajadores, que forma parte del distrito Centro, encontró un piso interesante por 600 euros al mes. La cantidad iguala lo que gana como comercial puerta a puerta en sus peores meses, pero era lo mejor que había encontrado en mucho tiempo.
Se apresuró a contactar con el dueño.
"Tenía que darle un año por adelantado más el mes corriente, más otro más de fianza, más otro mes más de garantía más el de la agencia. En total, los 4 meses que se piden siempre, pero sumados a un año entero de adelanto. Le dije que no tenía ese dinero, claro", recuerda De las Heras.
No siempre fue así. Alicia Madueño, auxiliar de geriatría de 61 años, recuerda perfectamente los años en los que bastaba con mucho menos para alquilar un piso.
"Hace 20 años veías un anuncio, ibas, hablabas con el dueño, apalabrabas un alquiler, te pedían que cogieras un contrato tipo del estanco y ahí mismo lo firmabas. Te podían pedir un mes de fianza como mucho más el mes entrante".
Este mes de febrero debe abandonar su alquiler. En su caso, el número de fianzas que le reclaman tan solo se suma a otras exigencias.
"Me han llegado a pedir contrato de trabajo con más de 5 años de antigüedad y, aparte, 2.000, 3.000 o 4.000 euros por adelantado", cuenta Madueño.
De las Heras ha tenido experiencias similares: "Llegaron a pedirme contrato laboral estable para todos los miembros de la familia que íbamos a vivir en el piso cuando mis hijos aún están en edad de estudiar".
No debería ser así. Lo aclara Mercedes Blanco, consejera delegada de Vecinos Felices, unidad de negocio de Fincas Blanco especializada en administración de fincas.
Al menos en los casos que ellos manejan, afirma, no hay posibilidad de pedir más fianza de lo legal ni tampoco hay ocasión de discriminar a los candidatos por el tipo de contrato que tengan o el número de miembros de la familia que estén estudiando.
"Nosotros no trabajamos distinguiendo entre candidatos, no hacemos casting. La persona interesada nos contacta, ve el piso y, si lo quiere, nos manda la documentación. Si cumple los parámetros, va por orden de llegada", explica.
¿Y qué hay de las fianzas desorbitadas?
"Con la fianza, se puede pedir lo que se puede pedir, no hay posibilidad de pedir más".
Concuerda Javier Recio, delegado de zona del portal donpiso, aunque reconoce que los propietarios tienen cierto margen de negociación.
"La ley estipula el mes de fianza y el mes de depósito, pero nada más. Si además de esto uno quiere pedir un aval porque en el piso hay muebles o electrodomésticos nuevos, se puede hacer", comenta.
"Es normal. Yo incluso diría que los propietarios, que luego tienen obligaciones por ejemplo a la hora de hacer la declaración de la renta, no están del todo bien protegidos en España. A muchos directamente no les compensa alquilar. Al menos en nuestro caso, vemos cada vez más casos de propietarios que, en vez de optar por alquilar, venden".
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