Por qué todo el mundo habla de las hipotecas a tipo mixto: ventajas e inconvenientes

La escalada de tipos de interés ha convertido la búsqueda de hipoteca en un rompecabezas. Primero, todo el mundo iba a por el tipo variable. Después, con el euríbor en negativo y el miedo a las subidas de tipos, llegó la fiebre por el tipo fijo, y ahora son las hipotecas a tipo mixto las que empiezan a dominar el mercado de la vivienda en 2023.

"Estamos viendo una mayor demanda de hipotecas a tipo mixto", confirma Antonio Luis Gallardo, responsable de Estudios de la Asociación de Usuarios Financieros (Asufin). 

Básicamente, la previsión de que los tipos de interés van a seguir subiendo, sumada a que cada vez es más difícil encontrar ofertas a tipo fijo atractivas en el mercado, han posicionado la mixta como la alternativa más interesante para muchos clientes.

En cuestión de meses, el mercado de las hipotecas ha dado un vuelco. Hasta marzo de 2022, justo antes de la invasión rusa de Ucrania, el euríbor estaba en negativo. Nunca las hipotecas habían estado tan baratas como en ese periodo: hace solo un año podían encontrarse préstamos a tipo fijo al 1%.

Este escenario posicionó al tipo fijo como rey del mercado de las hipotecas. En 2009, el 96,6% de los créditos hipotecarios se firmaban a tipo variable, y sólo un 3,4% de los compradores se decantaban por la hipoteca a tipo fijo. En 2022, la balanza dio un vuelco: el tipo fijo llegó a dominar el 73% de los préstamos concedidos, la cifra más alta de la historia en España, frente a un 27% de créditos a tipo variable.

Pero la crisis de precios lo cambió todo. La escalada de la inflación llevó al Banco Central Europeo (BCE) a anunciar varias subidas históricas de tipos, y esto encareció el precio del dinero y disparó el euríbor, que es el principal índice de referencia para las hipotecas. Si hace un año el euríbor estaba en el -0,5%, hoy supera el 3,3%.

Con el euríbor por las nubes, para los bancos ya no es rentable ofrecer tipos fijos tan baratos: muchos han retirado prácticamente la oferta fija del mercado, y la mayoría los ha encarecido tanto que ya no resulta atractivo solicitarlos. 

"Las hipotecas fijas están fuera del mercado. No interesan. Lo más barato que puede encontrarse son tipos del 3,5%-4%. Los bancos han decidido centrar la guerra hipotecaria en el tipo mixto", explica Gonzalo Bernardos, profesor Titular de Economía y director del Máster Inmobiliario de la Universidad de Barcelona.

¿En qué consiste el tipo mixto?

Las hipotecas a tipo mixto son una combinación del tipo fijo y el variable. Estas hipotecas comienzan ofreciendo un tipo de interés fijo (por lo general, entre 5 y 20 años, a elegir) para pasar a un tipo variable referenciado al euríbor durante el resto de la vida del préstamo. 

Hasta ahora, el tipo mixto era una opción minoritaria a la hora de pedir hipoteca. Pero en los últimos meses está creciendo el interés.

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¿Por qué es interesante esta opción?

Básicamente, por la incertidumbre. "Llegados a este punto no está nada claro cuáles serán los tipos hipotecarios medios de los próximos 25 años, y por ello las soluciones mixtas a veces son la mejor manera de diversificar riesgos para todos los implicados; bancos y compradores de vivienda", apunta Leopoldo Torralba, economista senior de Arcano Partners.

Para el cliente, lo realmente interesante sería un tipo fijo atractivo. El problema es que estos han desaparecido del menú de hipotecas, y como el tipo variable es todavía más arriesgado, la demanda ha terminado trasladándose a la opción mixta.

"El cliente lo escoge porque en el corto plazo soluciona el entuerto. La hipoteca mixta está teniendo más éxito porque los tipos del tramo fijo son más bajos que los de una hipoteca fija pura", añade Gallardo.

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¿Para qué tipo de perfil de compra se recomienda?

Cada comprador es un mundo, y dentro de su situación debe escoger aquella opción que mejor se adapte. Para Torralba, la hipoteca mixta "es una alternativa para aquellos que no tengan demasiada claridad sobre los tipos esperados para los próximos 25 años".

Según explica, "lo razonable es que para los próximos 25 años, plazo medio de muchas hipotecas, los tipos estén en media anual en el 3,5-4%, asumiendo diferenciales cercanos al 1%. Si el diferencial de la pata variable es superior al 1%, será peor para el cliente y mejor para el banco (y viceversa). Mientras que si la pata fija supera el 4%, será mejor para el banco y peor para el cliente (y viceversa)".

Uno de los factores más importantes a tener en cuenta a la hora de escoger el tipo mixto consiste en decidir el periodo de años durante los cuales la hipoteca se mantendrá a tipo fijo, antes de pasar a variable. Normalmente, se suele elegir entre 5, 10, 15 o 20 años.

"Hay que tener en cuenta la coyuntura de la propia hipoteca para elegir los años. Si yo tengo una hipoteca muy alta, lo mismo me interesan unos plazos largos a tipo fijo para blindarla durante los primeros años, que son más sensibles. Porque para dar marcha atrás siempre va a haber posibilidades", apunta Gallardo.

Mientras que si la hipoteca es por un porcentaje más bajo del valor de la vivienda, el comprador tiene más libertad para escoger un periodo menor de años.

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 Ventajas e inconvenientes

Para Gallardo, la ventaja reside básicamente en que el comprador se blinda durante unos años (los que dure el tipo fijo).

"La principal ventaja es la diversificación como gestión de riesgos, en un momento de elevada incertidumbre respecto a los tipos futuros", señala Torralba.

En cuanto al riesgo, este reside en que el comprador tiene un margen limitado a la hora de elegir esos años de tipo fijo (es el banco quien controla la oferta) y que, dada la enorme incertidumbre, hay poca visibilidad respecto a cómo van a estar los tipos de aquí a los próximos años. 

La buena noticia es que, gracias a la opción de la novación y la subrogación, el cliente siempre puede renegociar su hipoteca. La mala, que eso no significa necesariamente que, dependiendo de cómo esté el mercado cuando quiera hacerlo, encuentre opciones más atractivas.