El problema de vivienda de hoy es la punta del iceberg de lo que viene y el Banco de España urge a movilizar todo tipo de inmuebles

Ahora mismo hay un problema de acceso a la vivienda en España. Pero lo peor es que el problema no es ese: el verdadero problema es que eso es solo la punta del iceberg de lo que se viene.

De aquí a unos años no va a haber suficientes viviendas. "El problema que tenemos hoy es la puntita del iceberg de lo que viene", alertaba hace unos días Borja García-Egotxeaga, CEO de Neinor Homes, durante la presentación del último informe de vivienda publicado por el Instituto Español de Analistas. 

La preocupación es real, y el Banco de España ha pedido movilizar todo el ladrillo posible para evitar una catástrofe:

"En los próximos 2 años habrá que movilizar todo tipo de bienes inmuebles", avisaba el responsable de la Unidad de Análisis de los Intermediarios Financieros del Banco de España, David López.

Según los cálculos del organismo, de aquí a 2026 se van a crear 220.000 nuevos hogares al año. Eso son 660.000 nuevos hogares en solo 3 años. El problema es que cada año se construyen menos de la mitad de viviendas. No salen las cuentas.

"Las previsiones apuntan a un aumento neto de unos 220.000 hogares anuales para el período 2024-2026, mientras que en el medio plazo se estima un incremento de unos 120.000 hogares anuales en un horizonte de 10 años", señala el Banco de España en su último informe anual sobre el mercado de la vivienda.

La construcción de pisos no avanza al ritmo al que se crean nuevos hogares. Si en 2015 se crearon 50.000, en 2022 y 2023 se han superado los 275.000 cada año, básicamente por el aumento de la inmigración. 

"Si bien las previsiones demográficas presentan una elevada incertidumbre, estas apuntan a una significativa creación neta de hogares en los próximos años que continuará impulsando la demanda de vivienda", avisa el Banco de España.

En cambio, el número de viviendas terminadas apenas alcanza las 80.000 unidades en los últimos años, lejos de las cerca de 600.000 que llegaron a finalizarse en los años de la burbuja inmobiliaria.

Esa tensión entre la escasez de oferta y el exceso de demanda es ya una realidad que sufre el mercado: el precio de los pisos lleva 10 años subiendo sin parar, en ciudades como Madrid ya supera los máximos de la burbuja, y emanciparse es una utopía para algunos colectivos, como los jóvenes. La vivienda se ha convertido en un bien de primera necesidad al que, sin embargo, no todo el mundo puede acceder.  

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"Hay que movilizar todo tipo de usos para vivienda"

Las viviendas no son churros (sorpresa para nadie): ni se construye suficiente cantidad, ni lo suficientemente rápido. "Producir vivienda no es algo que pueda hacerse de un día para otro. Se tardan años", aclaraba López.

"Hoy estamos trabajando con suelos de planes parciales de 2005. No estamos con ninguna promoción que tenga menos de 25-30 años de desarrollo", ilustraba García-Egotxeaga. 

Ese proceso de construcción podría agilizarse de haberse aprobado la reforma de la ley de Suelo que el PSOE pretendía llevar la semana pasada al Congreso, pero se echó atrás a última hora ante la falta de apoyos. Flaco favor para el sector.

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El problema, advertía García-Egotxeaga, es que el suelo se acaba. Por eso mismo, no basta con construir más. 

Hace meses que el Gobierno ha puesto todos los ladrillos sobre la mesa, con una movilización histórica de suelo y activos de la Administración para mejorar el acceso a la vivienda, amén de miles de millones de euros en ayudas y bonificaciones a la rehabilitación para sacar más oferta al mercado. En total, hasta 160.000 viviendas sociales.

Pero ni siquiera los esfuerzos del Gobierno son suficientes para solucionar este problema. En total, los inmuebles anunciados apenas cubrirían el 17% de la formación de nuevos hogares de aquí a 2027.

Según el Banco de España, hace falta buscar más soluciones: "La sorpresa demográfica que hemos tenido en estos 2 últimos años nos dice que hay que movilizar todo tipo de usos para vivienda", avisaba López.

Y eso, ¿qué significa? 

Pues, por ejemplo, en el mercado de la segunda mano, significa que haya más propietarios dispuestos a sacar oferta en alquiler (lo que contribuiría a relajar precios). 

En el caso de edificios de oficinas, poder transformarlos a uso residencial, para convertirlos en viviendas. Esto es algo que lleva años poniéndose en práctica en grandes ciudades de países como Estados Unidos, Reino Unido o Francia. En Nueva York, por ejemplo, el ayuntamiento ha anunciado varios proyectos para desarrollar 20.000 viviendas en edificios de oficinas, como el de la antigua sede de The Daily News, en pleno Manhattan.

La propia Comunidad de Madrid baraja sumarse a la iniciativa, tal y como explicaba la directora general de Vivienda y Rehabilitación de la Comunidad de Madrid, María José Piccio-Marchetti Prado, en una entrevista con Business Insider España. 

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Otra opción tiene que ver con los suelos dotacionales: solares de titularidad pública que pueden destinarse a diferentes usos municipales y que podrían convertirse en el remedio para el drama habitacional de muchas ciudades españolas. 

"En el centro de las ciudades hay suelos dotacionales por un tubo y podría aplicarse una política de vivienda muy dinámica", explica Gerardo Roger, arquitecto y urbanista, ex director general de urbanismo de la Generalitat Valenciana y corredactor de diversas leyes urbanísticas autonómicas y de la Ley de suelo estatal.

Históricamente, los ayuntamientos han destinado este tipo de suelo dotacional para la construcción de centros sanitarios y escolares, parques, espacios culturales, instalaciones deportivas o edificios administrativos. Ahora, podrían utilizarse para hacer viviendas de alquiler social para colectivos vulnerables.