El mercado hipotecario ha pasado de estar en ebullición a bajo cero en cuestión de meses. La firma de hipotecas está cayendo en picado, mientras que aumentan las personas que corren por amortizar la suya.

La firma de hipotecas cayó un 2% en febrero, un 16% marzo y un 18,3% abril, según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Mientras tanto, las cancelaciones hipotecarias han ido aumentando, hasta el punto de que, en los últimos 3 meses, son más las personas que cancelan una hipoteca que las que la firman.

En enero todavía se concedieron más hipotecas: 37.435 frente a 33.862 amortizaciones. Pero, a partir de febrero, coincidiendo con la escalada histórica del euríbor y a las primeras señales de debilidad del consumo, el mercado hipotecario ha dado un vuelco.

En los últimos 3 meses (desde febrero) se han firmado 99.135 hipotecas, un 12,7% por debajo de los 113.603 préstamos amortizados en el mismo periodo. Es más, en los primeros 4 meses de 2023, las anulaciones alcanzan las 147.465, un 7,9% más que el año pasado.

Se trata de un cambio de tendencia que no se había dado desde agosto de 2020, cuando el residencial sufrió un parón como consecuencia de la pandemia y el gran confinamiento. 

Ahora lo que hay es prisa. Prisa por librarse cuanto antes de la losa hipotecaria ante unos tipos de interés que no dejan de subir y de encarecer los préstamos a tipo variable. Ante la probabilidad de que el BCE continúe subiendo tipos los próximos meses, encareciendo las hipotecas, los compradores que habían contratado créditos variables están optando por quitársela de encima cuanto antes.

Para encontrar 3 meses seguidos con esta tendencia hay que remontarse 5 años atrás, hasta principios de 2018.

A principios de 2022, el euríbor todavía estaba en negativo, rozando mínimos históricos. Nunca antes las hipotecas habían estado tan baratas. Pero en abril, cuando las trompetas de las subidas de tipos del Banco Central Europeo (BCE) comenzaron a sonar de cara al verano, el euríbor empezó a subir como la espuma.

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Un año después, el BCE ha elevado el precio del dinero en 400 puntos básicos, y el principal índice de referencia para las hipotecas ha batido todos los récords alcanzando un máximo histórico en el 4% en mayo, y esa diferencia se traduce en unos préstamos con intereses más altos. La subida de tipos de este año le costará 3.100 euros más al año a los compradores que contrataron créditos a tipo variable, según publica El País.

La mayor vulnerabilidad solo se presentaría en las hipotecas variables firmadas en los últimos 6 años, durante el periodo negativo del euríbor. Estos créditos, que ahora mismo suponen el 16% del total de operaciones, son los que realmente se encontrarían en riesgo, según datos de Fotocasa.

Lamentablemente, no todo el mundo cuenta con liquidez suficiente como para amortizar su hipoteca de golpe, así que aquellos compradores que no pueden cancelar su hipoteca, buscan la posibilidad de hacer novaciones o subrogaciones. Pero tampoco es fácil, desde que la guerra hipotecaria entre bancos para conseguir clientes con ofertas a precio de derribo se ha terminado. En cuanto a los colectivos vulnerables hipotecados, el Gobierno lanzó un plan para aliviar sus cargas.

Parecía que nada podía frenar al mercado inmobiliario: ni la pandemia, ni la inflación, ni las subidas de tipos de interés, pero era solo cuestión de tiempo. 

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Después de haber abierto un agujero en el bolsillo de los hogares, las consecuencias de la crisis de precios y el endurecimiento de la política monetaria ya empiezan a observarse: en los primeros meses de 2023, el consumo ha pegado un frenazo.

En el primer trimestre, el consumo de los hogares se contrajo un 1,3%, y el Banco de España ha alertado de que ya hay "señales incipientes" de ralentización económica por la debilidad de la demanda interna.

En 2023, todo aquello que podía hacer encallar al mercado inmobiliario está sucediendo: temor a una recesión, freno en el empleo, inflación que agujerea el ahorro y el poder adquisitivo, subidas históricas tipos de interés e hipotecas encareciéndose a toda velocidad.

"Lo que ha sucedido es lo más normal", apunta Gonzalo Bernardos, profesor Titular y director del Máster Inmobiliario de la Universidad de Barcelona. Los vientos que empujaban a la demanda a comprar vivienda han dejado de soplar y, en su lugar, ha aparecido un vendaval de cara. El cóctel letal de indicadores económicos hará caer ventas y precio, asegura Bernardos.